Archiv autora: Uzivatel

Osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

Současně s mediálně velmi sledovaným zrušením daně z nabytí nemovitých věcí byl zákonem č. 386/2020 Sb., mimo jiné změněn i zákon o daních z příjmů, což je změna, která v médiích možná nedostala dostatečný prostor, jaký by si zasloužila. Jaké změny s účinností od 1. 1. 2021 v oblastí daní z příjmů při prodeji nemovitosti nastanou?

Hlavní změnou, která byla uvedenou novelou provedena, je zvýšení tzv. „časového testu“ pro osvobození od daně z příjmů v případě prodeje nemovitých věcí z dosavadních 5 na 10 let. Slovy zákona se od daně z příjmu osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí (nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem (nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim) dobu 10 let, a to místo dosavadních 5 let. Výjimkou je příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jejich prodejem; podmínka minimálních 2 let se však nepoužije tehdy, pokud prodávající použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Novela podle důvodové zprávy míří především na odnětí daňové výhody developerům, kteří investují v oblasti nemovitých věcí, a to s cílem umožnit širší veřejnosti pořídit si vlastní bydlení. Předkladatelé zákona se domnívají, že prodloužením tohoto „časového testu“ na dvojnásobnou dobu, tedy 10 let, ubere investicím do nemovitých věcí na lukrativnosti a dojde tak k odlivu investorů z tohoto odvětví, čímž bude trh uvolněn ve prospěch skutečných zájemců o vlastní bydlení. Zřejmou snahou je tedy zabránit spekulativním koupím nemovitých věcí s cílem je po 5 letech výhodně prodat a vyhnout se tak zároveň značné daňové zátěži v podobě daně z příjmů z takového prodeje.

Novela nabývá účinnosti, jak bylo uvedeno výše, dne 1. 1. 2021. Současně přechodná ustanovení této novely stanoví úpravu pro případy, že byla nemovitá věc nabytá do účinnosti této úpravy, tedy do konce roku 2020. Je proto třeba zdůraznit, že zvýšení „časového testu“ na 10 let se vztahuje pouze na nemovité věci, které vlastník nabyl po 1. 1. 2021. Pokud tedy vlastník nabyl nemovitou věc do 31. 12. 2020, vztahuje se na něj osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí podle současné úpravy, tedy „časový test“ činí pouze 5 let a nikoli dvojnásobek.

Lucie Herodesová, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Nebezpečné pronásledování

Nebezpečné pronásledování nebo též stalking je velmi nebezpečné jednání, které spočívá v úmyslném pronásledování a obtěžování jiné osoby, jehož následkem dochází ke snížení kvality jejího života, narušení soukromí a vyvolání pocitu strachu. Stalking může skončit psychickými poruchami oběti, fyzickým napadením a výjimečně také vraždou či sebevraždou oběti. I když se může zdát, že se stalking týká jen známých osobností a celebrit, není tomu tak. Obětí nebezpečného pronásledování se může stát kdokoli bez rozdílu věku, pohlaví, vzhledu či sociálního postavení, a je tak důležité vědět, jak se zachovat v případě, že se vy nebo někdo z vašich blízkých se stalkingem setká.

Pojem stalking byl poprvé použit v USA v 90. letech minulého století, doslovně bychom ho mohli přeložit jako „pronásledování, stopování divoké zvěře“, ovšem namísto zvěře zde jako oběť vystupuje člověk, který je vystaven podobným útokům. Trestný čin nebezpečného pronásledování je v České republice trestným činem od 1. ledna 2010 a je zařazený mezi trestné činy proti pořádku ve věcech veřejných, konkrétně do podskupiny trestných činů narušujících soužití lidí (díl 5).

Trestný čin nebezpečného pronásledování spočívá v dlouhodobém pronásledování prováděném v konkrétních, zákonem stanovených formách jednání, které jsou způsobilé v jiném vzbudit důvodnou obavu o jeho život nebo zdraví nebo o život a zdraví osob jemu blízkých.

Dlouhodobostí se rozumí alespoň několik vynucených kontaktů nebo pokusů o ně, které zároveň musí být způsobilé v poškozeném vyvolat důvodnou obavu. Konkrétně se tedy jedná o soustavné, opakující se a zpravidla i systematicky prováděné jednání, které vybočuje z běžných norem chování. Pokud pronásledování pokračuje delší dobu, je považováno za potenciálně vysoce nebezpečné, jelikož se zvyšuje pravděpodobnost stupňování útoků a násilí. Čím větší je tedy frekvence a různorodost jednotlivých forem pronásledování, tím kratší může být časové období, během kterého k nežádoucímu chování pachatele dochází. Pachatel je při svém chování veden snahou ovlivnit, omezit či zničit obvyklý způsob života poškozeného a postupně ho tak dostat pod svůj bezvýhradní vliv a moc. Opakováním se dle judikatury rozumí více než 10 pokusů o kontakt, trvajícím obdobím pak minimálně doba 4 týdnů. Ojedinělé nebo náhodné projevy, byť jinak nežádoucího chování, tyto požadavky nesplňují. Pachatel může užívat i tzv. zdánlivě legální prostředky, jako je vyhledávání blízkosti oběti, např. údajně z pracovních důvodů, nebo i nedovolené prostředky (např. vyhrožování).

Dlouhodobé pronásledování musí být prováděno alespoň v jedné z pěti zákonem vyjmenovaných forem jednání.

Co se týče výhružky ublížením na zdraví nebo jinou újmou, výhružkou je třeba rozumět takové protiprávní jednání, které je objektivně způsobilé vzbudit důvodnou obavu, aniž je ovšem nutné takovou důvodnou obavu u poškozeného skutečně vyvolat. Výhružka musí být míněna vážně a musí být zaměřena na ublížení na zdraví nebo způsobení jiné újmy, např. způsobení škody na majetku nebo narušení rodinného soužití či sexuální integrity. Jiná újma se hodnotí jednak s přihlédnutím k ublížení na zdraví (měla by být z hlediska závažnosti srovnatelná), a jednak ke konkrétním okolnostem případu. Není tedy nutné, aby byla obava v poškozeném vyvolána, výhružka ale musí být schopná obavu vzbudit a vždy záleží na konkrétních okolnostech případu, především na tom, jak je výhružka nebezpečná a jaké je povahy, jak se pachatel při výhružkách choval, jak poškozeného a jeho okolí zasáhly a podobně.

Vyhledávání osobní blízkosti a sledování poškozeného zahrnuje nejrůznější způsoby slídění, pozorování, obtěžování, doprovázení, např. pozorování dalekohledem, doprovázení do práce a z práce, postávání před domem, návštěvy v zaměstnání, špehování a další.

Vytrvalý kontakt prostředky elektronické komunikace, písemně nebo jinak zahrnuje nespočet různých forem soustavných, tj. vytrvalých kontaktů. Zejména se jím rozumí kontakt prostřednictvím nevyžádaného volání, dopisů, e-mailů, SMS zpráv, často s agresivním, vulgárním či výhružným obsahem. Dále je možné mezi formy vytrvalých kontaktů zahrnout zasílání pozorností a dárků, a také kontakty zprostředkované třetí osobou.

Omezováním obvyklého způsobu života poškozeného se rozumí takové omezení dosavadního života poškozeného, ke kterému dojde proti jeho vůli nežádoucími zásahy pachatele do sféry jeho osobního, rodinného, ale i profesního života. Poškozený v důsledku jednání pachatele není schopen vykonávat své obvyklé aktivity, nebo jsou tyto aktivity podstatně narušeny a omezeny.

Posledním zákonem jmenovaným způsobem chování je zneužití osobních údajů za účelem získání osobního nebo jiného kontaktu s poškozeným, není však rozhodující, zda ke kontaktu skutečně dojde, ani o jaký druh kontaktu pachatel usiluje.

Jednotlivé formy jednání nebezpečného pronásledování nelze posuzovat izolovaně, nýbrž v jejich souhrnu, když právě skutečnost, že pachatel používá různé formy nevhodného chování, může vést k naplnění dané skutkové podstaty, ačkoliv by jednotlivé formy nevhodného chování samy o sobě nenaplňovaly znaky uvedené skutkové podstaty.

K tomu, aby se pachatel dopustil nebezpečného pronásledování je potřeba, aby výše uvedené formy jednání byly způsobilé vzbudit důvodnou obavu o život nebo zdraví poškozeného nebo o život a zdraví jemu blízkých osob. Důvodnou obavou se rozumí obava objektivně způsobilá vyvolat vyšší stupeň obav, úzkosti, není ovšem nutné, aby takový pocit v poškozeném skutečně vyvolala. Za důvodnou obavu se považuje nejen obava o zdraví fyzické, ale také obava o zdraví psychické.

Prevence stalkingu a rady kam se obrátit

Ne vždy je možné zabránit tomu, abyste se stali obětí útočníka, nicméně lze takové riziko snížit tím, že se budete chovat preventivně. Základem je nezveřejňovat své kontaktní údaje a nesdílet veřejně informace o sobě či svých blízkých. Na první pohled nevinný telefonický a virtuální kontakt se časem může zvrhnout v permanentní pronásledování a obtěžování vedoucí k cílenému psychickému teroru, v nejhorším případě i pokusu o fyzické ublížení.

Pokud máte pocit, že jste se stali obětí stalkingu, neváhejte požádat o pomoc a nespoléhejte na to, že bude lépe a stalkera přestanete bavit. Stalkeři umí být vynalézaví.

  • Obraťte se na PČR, advokáta, Bílý kruh bezpečí či jiné odborné instituce,

  • dejte stalkerovi dostatečně najevo, že o jeho zájem nestojíte a přerušte osobní i jakýkoli jiný kontakt (nereagujte na vzkazy, nijak s ním nekomunikujte, nescházejte se s ním) – jakákoli reakce a kontakt je pro útočníka cílem a může vést k prohloubení jeho zájmu o vás,

  • shromažďujte důkazy a materiály, např. si uložte sms zprávy, e-maily,

  • informujte své okolí, např. kolegové mohou být důležitými svědky, přátelé psychickou oporou,

  • mimo domov se pohybujte s další osobou, která vás doprovodí,

  • změňte své telefonní číslo a e-mail,

  • změňte zvyky a trasy, vyhýbejte se místům možného setkání se stalkerem.

Barbora Jakoubková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc


Zdroje:

  • Právnický slovník, 3. vydání, 2009
  • Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
  • Šámal, P. a kol.: Trestní zákoník, 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2012
  • www.policie.cz

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

V pátek dne 18. září 2020 podepsal prezident republiky zákon o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, který byl následně dne 25. září 2020 vyhlášen ve Sbírce zákonů (konkrétně pod číslem 386/2020 Sb.). Účinnosti zákon nabyl dnem následujícím po tomto vyhlášení, tedy ke dni 26. 9. 2020. Daň z nabytí nemovitých věcí je proto definitivně zrušena.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla do právního řádu zavedena zákonným opatřením Senátu v roce 2013. Poplatníkem této daně byla strana kupující, která byla rovněž povinna nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl povolen vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podat příslušnému finančnímu úřadu přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a v téže lhůtě ji také na bankovní účet příslušného finančního úřadu zaplatit.

Povinnost podat daňové přiznání a současně uhradit daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4% z kupní ceny zaniká podle zákona zpětně, a to od 1. prosince 2019. Daň se totiž ruší pro případy, kdy výše uvedená tříměsíční lhůta pro podání daňového přiznání uplynula po 31. březnu 2020. Daň proto platit nemusejí kupující, kteří dokončili vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí právě v prosinci 2019 (či později). Všichni tito kupující proto již daň z nabytí nemovitých věcí odvádět nemusí.

Pokud kupující sice dokončili vklad na katastr nemovitostí v průběhu prosince 2019, ale daň ve výši 4% již na účet finančního úřadu uhradili, v takovém případě jim bude zaplacená daň vrácena stejně jako v případě přeplatku. Pro vrácení uhrazené daně je nutné podat žádost.

Současně se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí navrhovala vláda rovněž zrušení úpravy, podle které si kupující mohou od základu daně z příjmů odečítat úroky z úvěru na bydlení poskytnutých od 1. 1. 2021. V tomto kroku se však setkala s odporem opozičních stran, a výsledkem je proto stav, který současný limit odpočtů ve výši 300 tisíc korun snížil o polovinu, a kupující si proto nově budou moci odečítat úroky pouze do částky 150 tisíc korun. Snížený limit odpočtů platí od 1. 1. 2022, na úvěry uzavřené do tohoto data se nadále použije stará úprava umožňující odpočet až do výše 300 tisíc korun.

Lucie Herodesová, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zaměstnavatel v insolvenci

Co dělat v případě, že je váš zaměstnavatel v insolvenci? Na co máte jako zaměstnanec v případě insolvence zaměstnavatele nárok a jak v takové situaci postupovat shrnuje tento článek.

Právní úpravu pro situace, kdy je zaměstnavatel v insolvenci, obsahují především 3 právní předpisy, a to zákoník práce, insolvenční zákon a zákon o ochraně zaměstnanců při platební neschopnosti.

Pokud je zaměstnavatel v insolvenci a nevyplácí zaměstnanci mzdu nebo plat, má zaměstnanec různé možnosti, jak s takovou situací naložit, a to zejména podle toho, zda se rozhodne ve svém stávajícím zaměstnání setrvat či nikoli.

Okamžité zrušení pracovního poměru zaměstnancem

V případě, že se zaměstnanec rozhodne své zaměstnání opustit, je nejvhodnější možností ukončit pracovní poměr tzv. okamžitým zrušením pracovního poměru zaměstnancem. V případě, že zaměstnanci nevyplatil zaměstnavatel mzdu nebo plat (příp. náhradu mzdy nebo platu anebo jakoukoli jejich část) do 15 dnů po uplynutí období splatnosti, je naplněn zákonný důvod pro okamžité zrušení podle § 56 odst. 1 písm. b) zákoníku práce. V takovém případě pak zaměstnanci náleží od zaměstnavatele náhrada mzdy nebo platu ve výši průměrného výdělku za dobu, která odpovídá délce výpovědní doby.

Uhrazení mzdových nároků zaměstnance Úřadem práce

Zaměstnanec (a to jak stávající, tak bývalý, který již pracovní poměr u tohoto zaměstnavatele ukončil), se dále může se svými mzdovými nároky (těmi jsou mzda, resp. plat, její náhrady a odstupné, které zaměstnanci náležejí z pracovního poměru, nebo odměna, popřípadě její náhrada, která zaměstnanci náleží podle dohody o provedení práce nebo dohody o pracovní činnosti), jejichž výplatu neprovedl zaměstnavatel, který je v platební neschopnosti, obrátit na krajskou pobočku Úřadu práce. Zaměstnanec může požádat o uspokojení těchto nároků kteroukoliv krajskou pobočku Úřadu práce nebo kontaktní pracoviště této pobočky. Své mzdové nároky může zaměstnanec uplatnit nejpozději do 5 měsíců a 15 kalendářních dnů následujících ode dne, kdy vyvěsil Úřad práce na své úřední desce informace o zaměstnavateli, jehož zaměstnanci mohou uplatnit své mzdové nároky u krajské pobočky Úřadu práce nebo kontaktního pracoviště krajské pobočky Úřadu práce. Tyto informace Úřad práce zveřejní vždy neprodleně poté, co se o platební neschopnosti zaměstnavatele dozví. Kromě toho také tyto informace Úřad práce ve stejné lhůtě sdělí Ministerstvu práce a sociálních věcí, které je zveřejní nejpozději následující pracovní den po jejich obdržení na svých internetových stránkách.

Žádost o uspokojení mzdových nároků je možné vyplnit pomocí on-line formuláře na webových stránkách MPSV, který je k dispozici zde: https://www.mpsv.cz/web/cz/-/zadost-o-uspokojeni-mzdovych-naroku. K žádosti je třeba připojit zejména pracovní smlouvu, mzdový výměr, výplatní lístky za mzdové nároky uplatňované v žádosti, potvrzení o zaměstnání, potvrzení zaměstnavatele o nevyplacených mzdách a podobně.

Výše mzdových nároků, které Úřad práce hradí, je však omezena. Mzdové nároky může zaměstnanec uplatnit nejvýše v rozsahu odpovídajícím splatným mzdovým nárokům za 3 kalendářní měsíce rozhodného období. Zaměstnanec si může sám zvolit, za které měsíce rozhodného období mzdové nároky uplatní. Po uspokojení alespoň části uplatněných mzdových nároků může Úřad práce uspokojit další mzdové nároky zaměstnance uplatněné vůči témuž zaměstnavateli až po uplynutí 12 měsíců ode dne vydání příkazu k úhradě mzdových nároků.

Celková výše mzdových nároků vyplacených jednomu zaměstnanci, nesmí překročit za 1 měsíc jeden a půl násobek rozhodné částky. Rozhodnou částku vyhlašuje a zveřejňuje Ministerstvo práce a sociálních věcí ve Sbírce zákonů vždy s účinností od 1. května kalendářního roku na dobu 12 kalendářních měsíců, v roce 2020 byla sdělením MPSV č. 171/2020 Sb. stanovena na 34.125,- Kč, celková výše mzdových nároků na 1 měsíc tedy nesmí překročit 51.187,5,- Kč, nejvýše tedy může být zaměstnanci za 3 kalendářní měsíce rozhodného období vyplaceno 153.562,5,- Kč.

Přihlášení pohledávek zaměstnance do insolvenčního řízení

Se zbytkem dlužné mzdy, kterou zaměstnavatel zaměstnanci nevyplatil, a která nebyla uhrazena Úřadem práce, se zaměstnanec může přihlásit do insolvenčního řízení. Tato jeho pohledávka bude pohledávkou tzv. na roveň postavenou s pohledávkami za majetkovou podstatou. Pohledávky postavené na roveň pohledávkám za majetkovou podstatou se uspokojují v plné výši, a to kdykoli po rozhodnutí o úpadku. Tyto pohledávky také mohou být uplatněny kdykoliv v průběhu insolvenčního řízení.

Nárok na podporu v nezaměstnanosti

V případě, že by zaměstnanec z práce chtěl odejít, pak bude mít nárok na podporu v nezaměstnanosti tehdy, pokud zruší pracovní poměr okamžitým zrušením podle § 56 odst. 1 písm. b) zákoníku práce (viz výše). V takovém případě se totiž podle zákona o zaměstnanosti jedná o tzv. vážný důvod ukončení pracovního poměru, a zaměstnanci proto náleží podpora v plné zákonné výši a nedochází tak k jejímu krácení. Její výše činí 65% první 2 měsíce podpůrčí doby, další 2 měsíce podpůrčí doby 50% a po zbývající podpůrčí dobu 45% průměrného měsíčního čistého výdělku nebo vyměřovacího základu. Délka podpůrčí doby se liší v závislosti na věku uchazeče o zaměstnání.

Kterou z výše uvedených možností zvolit, záleží vždy na okolnostech daného případu. V některých situacích se může jevit jako vhodnější varianta ze zaměstnání odejít, a tedy zvolit cestu okamžitého zrušení pracovního poměru z důvodu nevyplácení mzdy. Po dobu hledání nové práce pak bude mít zaměstnanec nárok na podporu v nezaměstnanosti v plné výši. Pokud však zaměstnavatel mzdy svým zaměstnancům vyplácí i přesto, že je v insolvenci, musel by zaměstnanec volit cestu výpovědi, a v takovém případě by měl nárok na podporu v nezaměstnanosti pouze ve zkrácené výši 45% průměrného výdělku. Přesto se ale může z dlouhodobého hlediska jednat o výhodnější pozici, než v daném zaměstnání zůstávat, protože bude velmi těžké odhadnout, zda bude dále fungovat či nikoliv a tím pádem zda bude mít do budoucna dostatečné prostředky na úhradu mezd svých zaměstnanců.

Pokud se zaměstnanec rozhodne v zaměstnání setrvat, pak tehdy, pokud by v průběhu insolvenčního řízení došlo například ke zpeněžení podniku, tj. jeho prodeji v insolvenčním řízení, v takovém případě mají zaměstnanci ze zákona zaručen přechod práv a povinností z pracovněprávních vztahů na nového vlastníka firmy. Přede dnem nabytí účinnosti přechodu práv a povinností z pracovněprávních vztahů k jinému zaměstnavateli jsou pak dosavadní zaměstnavatel a přejímající zaměstnavatel povinni v dostatečném časovém předstihu, nejpozději 30 dnů přede dnem nabytí účinnosti přechodu, informovat zaměstnance, kteří budou převodem přímo dotčeni, o stanoveném nebo navrhovaném datu převodu, jeho důvodech, právních, ekonomických a sociálních důsledcích převodu pro zaměstnance a také o připravovaných opatřeních ve vztahu k zaměstnancům.

Je proto vždy třeba zvážit své možnosti i výhledy do budoucna, a podle okolností se rozhodnout pro konkrétní variantu svého dalšího postupu.

Lucie Herodesová, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

5 otázek pro…….Petra Šimka

1) Jak a kdy jste se rozhodl pro práci v advokátní kanceláři?
Pro práci v advokátní kanceláři jsem se rozhodl v průběhu léta 2020.

2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Nejvíce mne z oblasti veřejného práva baví ústavní právo, a z oblasti soukromého práva obchodní právo.

3) Co Vás při práci v advokátní kanceláři nejvíce překvapilo, či pobavilo?
Překvapila mě velmi přátelská atmosféra.

4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Rád bych úspěšně dokončil školu, a získal zaměstnání v tomto oboru. Zatím ještě přesně nevím, jaké pracovní místo by to mělo být.

5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Volný čas trávím především sportem. Hraji basketbal, jezdím na kole, případně chodím na procházky se psy.

Nárok na náhradu škody a ušlého zisku pro podnikatele v důsledku vyhlášení nouzového stavu

V souvislosti s pandemií koronavirové infekce přistoupila Vláda České republiky k řadě opatření, jejichž účelem je zamezení šíření epidemie a ochrana veřejného zdraví. Ruku v ruce s těmito omezeními však jdou i velké škody vznikající zejména podnikatelům a živnostníkům, kteří museli zavřít své provozovny a nejen, že se ocitli ze dne na den bez příjmů, ale nadále musí hradit také náklady související s jejich podnikatelskou činností (např. nájemné či zaplatit za již objednané suroviny). Jak v takovém případě postupovat – na co má podnikatel nárok, kdy a jakým způsobem ho uplatnit? Těmto a dalším souvisejícím otázkám se věnuje následující článek.

Vláda České republiky v posledních několika týdnech přistoupila k bezprecedentním omezením k zamezení šíření viru. Zákonným podkladem pro přijímaná opatření byl nejprve tzv. krizový zákon (zák. č. 240/2000 Sb., o krizovém řízení a o změně některých zákonů), podle kterého postupovala vláda mezi 13. a 24. březnem 2020. Od 25. března jím je pak zákon o ochraně veřejného zdraví (zák. č. 258/2000 Sb.). Od 25. března tak o omezeních formálně nerozhoduje vláda, ale pouze bere na vědomí mimořádná opatření přijímaná ministerstvem zdravotnictví.

Jaké cíle touto náhlou změnou zákonného podkladu pro omezení týkající se volného pohybu osob a zavření některých prodejen a dalších podniků vláda sledovala, můžeme jen spekulovat. Jedním z důvodů, které v posledních dnech rezonují veřejným prostorem, může být ale fakt, že krizový zákon na rozdíl od zákona o ochraně veřejného zdraví výslovně upravuje ve svém ustanovení § 36 náhradu škody, která byla fyzickým a právnickým osobám způsobena v příčinné souvislosti s krizovými opatřeními prováděnými podle tohoto zákona. Tato výslovná úprava náhrady škody v zákoně o ochraně veřejného zdraví chybí.

Přesto se již objevily názory, se kterými se ztotožňujeme (srov. například vyjádření bývalé ministryně spravedlnosti JUDr. Daniely Kovářové), podle kterých se stát nemůže zbavit odpovědnosti za způsobené škody, které podnikatelům vyhlášením nouzového stavu a s ním souvisejících opatření vznikly, toliko na základě formalistického postupu. Domníváme se, že podstata omezení zůstává stále stejná, a je třeba zkoumat obsah takového vládního postupu, nikoli jen jeho formální znaky, tj. na základě kterého zákona byl vyhlášen. Je však nutné v této chvíli zdůraznit, že konečná interpretace a posouzení konkrétního postupu a nároku na náhradu škody vždy náleží justici, a nelze nyní proto s jistotou předjímat, k jakému výkladu se soudy přikloní. Vyčíslení konkrétní výše škody a rovněž její prokazování před příslušnými orgány kromě toho ztěžují související otázky, na které upozorňujeme níže.

Nárok na náhradu škody a ušlého zisku je podle krizového zákona nutné uplatnit písemně, a to u příslušného orgánu krizového řízení, kterým je vždy příslušná organizační složka státu. Tento nárok lze uplatnit v subjektivní lhůtě 6 měsíců od doby, kdy se fyzická nebo právnická osoba o škodě, kterou je možné objektivně vyjádřit v penězích a důvodně uplatnit u soudu, dozvěděla. V opačném případě nárok zaniká. Uplatnit lze pouze takovou škodu, která vznikla osobě až po vyhlášení nouzového stavu, nikoli ještě před jeho vyhlášením.

Krizový zákon uvádí 3 nutné předpoklady, které musí být pro vznik odpovědnosti státu splněny: provedení krizového opatření, vznik škody (resp. ušlého zisku) a dále příčinná souvislost mezi tímto krizovým opatřením a vznikem škody.

Problematickou se zde jeví zejména prokázání oné příčinné souvislosti. Tato souvislost musí být, jak bylo uvedeno výše, prokázána mezi krizovým opatřením a vznikem škody, nikoli mezi samotným krizovým stavem a vznikem škody. Je proto nutné si uvědomit, že bude třeba prokazovat takový stav, jaký by hypoteticky nastal v případě existence pandemie ve společnosti, kdyby stát žádná omezující opatření nepřijal, a ten porovnávat se stavem existujícím. Jinými slovy například podnikatel v hotelnictví, který byl za současné situace nucen zavřít svůj hotel, nebude vyčíslovat škodu tak, že současný obrat porovná s obratem svého podnikání před epidemií. Musí totiž prokázat, jaký obrat by měl za hypotetické situace, kdyby vláda (resp. ministerstvo zdravotnictví) svými opatřeními nijak nezasáhla do jeho svobody podnikat, ale ve společnosti by stále řádila pandemie. Lze například předpokládat, že řada potenciálních zákazníků by buď v důsledku vlastních zdravotních obtíží, případně z důvodu obavy o vlastní zdraví, služby daného podnikatele nevyužila a značně by se tak snížila návštěvnost hotelu. S tím souvisí navazující problematické otázky – například jaký průběh, délku či intenzitu by epidemie měla, pokud by vláda k žádným omezením nepřistoupila, jaký vliv má epidemie na chování spotřebitelů či na cenu surovin, které podnikatel odebírá od svých dodavatelů. To vše ovlivňuje výši tohoto hypotetického obratu, přičemž teprve ten lze s obratem existujícím srovnávat a vyčíslovat z toho výši škody, resp. ušlého zisku. Je proto nasnadě, že právě splnění této zákonné podmínky činí uplatnění nároku problematičtějším.

V této souvislosti je rovněž nutné zmínit, že při vyčíslování případných škod je nutné zohlednit i státem poskytované úlevy a podporu podnikatelů. Zmiňme například daňové úlevy (prominutí červnových záloh na daň z příjmu, prominutí příslušenství daně a poplatků), odklad 3. a 4. vlny elektronické evidence tržeb, ošetřovné pro osoby samostatně výdělečně činné, úvěrový program COVID a podpůrný úvěrový program COVID II, nový dotační program Technologie COVID 19, program Czech Rise Up či cílený program podpory zaměstnanosti.

Pokud je podnikatel současnými krizovými opatřeními dotčen, doporučujeme, aby si průběžně vedl evidenci o ekonomických dopadech krizových opatření vlády s co nejpodrobnějšími záznamy, průběžně vyčísloval vzniklé škody a ušlý zisk a uchovával veškeré s tím související písemnosti a jiné podklady. Tyto podklady budou sloužit jednak pro písemné uplatnění nároku na náhradu škody u příslušného orgánu krizového řízení, ale budou také zásadní pro unesení důkazního břemene při případném soudním sporu, ve kterém bude soud zkoumat splnění shora uvedených předpokladů pro přiznání nároku na náhradu škody, tj. provedení krizového opatření, vznik škody (resp. ušlého zisku) a příčinnou souvislost mezi tímto krizovým opatřením a vznikem škody. Jak již bylo ale zmíněno, v prvé řadě bude na posouzení soudu, zda vůbec možnost náhrady škody s ohledem na zákonný podklad, dle kterého je nyní postupováno, připustí.

Lucie Herodesová, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Darovací smlouva

Darovací smlouva je jedním z běžných smluvních typů, který bývá v praxi uzavírán nejčastěji mezi příbuznými, tedy v rodinném kruhu. Na to, jak darovací smlouva vypadá, co musí obsahovat, jakou musí mít formu, a kdy je možné dar odvolat, se zaměříme v tomto článku.

Darovací smlouva jako smluvní typ

Jak již bylo uvedeno v úvodu tohoto článku, darovací smlouva je jedním ze smluvních typů, a jako taková je upravena v občanském zákoníku. Úpravu darovací smlouvy najdeme v zákonné úpravě dokonce jako úplně první ze všech tzv. pojmenovaných (nominátních) smluvních typů. Konkrétně jde o ustanovení § 2055 až 2078.

Darování je dvoustranný závazek, to znamená, že v něm vystupují 2 strany – dárce a obdarovaný. Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést o vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Z výše uvedeného proto vyplývá, že obdarovaný musí dar přijmout, aby ke vzniku závazku vůbec došlo (tzn., pokud obdarovaný dar přijmout odmítá, k uzavření darovací smlouvy nedošlo, dar tedy nelze jednostranně obdarovanému „vnutit“).

O darovací smlouvu naopak nejde, pokud si osoby poskytly pouze tzv. společenskou úsluhu. Tím rozumíme například nabídnutí cigarety nebo papírového kapesníku třeba kolegovi z práce. V takovém případě z chování stran dovozujeme, že si chtěly poskytnout právě takovouto společenskou úsluhu, která vyplývá z pravidel společenského chování, ze zdvořilosti, přátelství, občanské ochoty či kolegiality, a nechtěly mezi sebou založit právní závazek.

Slib daru

Jak postupovat v případě, že někomu dar slíbíte, ale následně si celou věc rozmyslíte a darovat již nechcete? Jelikož darování je závazek bez sjednané vzájemnosti plnění (v právní teorii nazývaný jako asynalagmatický) – tedy dárce za poskytnutí daru obdarovanému nezískává žádnou protihodnotu – bylo by příliš přísné bez výjimky trvat na tom, že „daný slib zavazuje“ (tak jak to stanoví obecná zásada v § 3 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku). Zákon zde proto konstruuje modifikaci této obecné zásady, když říká, že: „Kdo druhému dar jen slíbí, není zavázán darovat […] To ovšem nevylučuje právo toho, kdo slib obdržel, aby mu slibující nahradil náklady účelně vynaložené v očekávání daru. V praxi si pod tím můžeme například představit situaci, kdy osoba A slíbí darovat osobě B své zánovní auto, a osoba B v důsledku tohoto slibu investuje do vystavění garáže na svém pozemku. V takovém případě je osoba B oprávněna požadovat po osobě A, aby mu v případě, že se rozhodne auto si ponechat, uhradila účelně vynaložené náklady na stavbu takové garáže.

Podstatné náležitosti darování

Podstatnými náležitostmi rozumíme takové náležitosti, které musí darovací smlouva obsahovat, aby byla platně uzavřena. Celkem rozeznáváme 4 podstatné náležitosti: předmět darování, bezplatnost, dobrovolnost a převod vlastnického práva.

Aby byla darovací smlouva platně uzavřena, musí obsahovat vymezení předmětu darování, tedy konkrétní popis převáděné věci. Zákon zná i zvláštní případy vymezení předmětu darování, a to například:

  • Darování veškerého majetku – dárce může darovat i všechen svůj současný majetek, či dokonce i svůj budoucí majetek (zde však jen do výše 1/2 tohoto majetku).
  • Darování věci, kterou dárce ještě nemá – je možné tehdy, pokud se dárce v této smlouvě zároveň zaváže, že takovou věc nabyde do svého vlastnictví (např. se zaváže, že koupí zánovní auto a daruje ho svému synovi)

Další podstatou náležitostí je bezplatnost, dárce nesmí získat žádné protiplnění s majetkovou hodnotou – tím se darovací smlouva liší např. od smlouvy kupní či směnné. Přípustné je naopak darování s příkazem, v takovém případě může dárce požadovat splnění smluvené povinnosti obdarovaným poté, co již daroval. Třetí náležitostí je dobrovolnost, nikdo nesmí být k darování jakkoli nucen. Této podmínce však neodporuje, pokud se bude dárce k darování cítit povinen jen morálně. Poslední náležitostí je poté převod vlastnického práva k předmětu darování z dárce na obdarovaného.

Forma darovací smlouvy

V případě darování věci zapsané do veřejného seznamu, typicky nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí, je ze zákona povinná písemná forma smlouvy s podpisy stran na téže listině. Pokud naopak darujeme věc do veřejného seznamu nezapsanou, postačuje i smlouva ústní, pokud se současně s uzavřením smlouvy darovaná věc odevzdá obdarovanému. Z důvodu právní jistoty však doporučujeme zvolit písemnou formu smlouvy i tehdy, když ji zákon nutně nevyžaduje.

Omezení způsobilosti darovat

Zákon rovněž upravuje darování osob omezených ve svéprávnosti. Takové osoby jsou způsobilé darovat (i dar přijmout) tehdy, pokud se jedná o dar malé hodnoty nebo dar vzhledem k okolnostem obvyklý. O neplatné darování by se jednalo však pouze tehdy, pokud by takové osobě způsobovalo újmu. Pokud tedy osoba omezená ve svéprávnosti přijme dar vyšší hodnoty (tj. jeho majetek se zvětšil), nevzniká mu tím žádná újma a neplatnost smlouvy proto nelze dovozovat.

Stejně tak pokud je osoba v péči zdravotnického nebo sociálního zařízení, a rozhodla by se v době, kdy je v péči takového zařízení, darovat osobě, která takové zařízení provozuje nebo jeho zaměstnanci, šlo by o neplatné darování. Výjimkou je situace, kdy je obdarovaný osobou dárci blízkou (tj. zejména příbuzný v řadě přímé, tj. předek nebo potomek, sourozenec, manžel nebo partner). Toto ustanovení má dárce chránit před tím, aby měl pocit nutnosti se za poskytované služby personálu „odměnit“, čímž by mohlo dojít ke způsobení majetkové újmy na jeho straně. Toto omezení zaniká tehdy, pokud je taková osoba např. propuštěna do domácího léčení, v takovém případě už darovat zaměstnancům takového zařízení může.

Odvolání daru

Zákon upravuje 2 možnosti, kdy může dárce dar odvolat. Prvním z nich je odvolání daru pro nouzi. Upadne-li dárce po darování do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen, může dar odvolat. Toto právo nemá dárce tehdy, pokud si stav nouze způsobil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti (např. alkoholik, gambler apod.). V takovém případě může požadovat vydání daru zpět, anebo zaplacení jeho obvyklé ceny (pouze však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě). Obdarovaný se může této povinnosti zprostit tím, že dárci poskytne to, co je k výživě potřeba.

Druhou možností je odvolání daru pro nevděk. Pokud obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce od darovací smlouvy odstoupit, ledaže dárce obdarovanému prominul. Nevděkem můžeme v praxi rozumět například hrubé urážky, tělesné napadení, neposkytnutí pomoci, pomluvy apod.

Lucie Herodesová, advokátní praktikantka
Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc

Zdroje:

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014.

Zrušení zákonného předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci

Dne 18. března 2020 Senát Parlamentu České republiky schválil usnesením č. 326 návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Tato novela ruší mimo jiné zákonné předkupní právo při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci, které bylo do občanského zákoníku s účinností od 1. ledna 2018 zavedeno novelou č. 460/2016 Sb.

Ustanovení § 1124 se tak vrací do stavu před rokem 2018, to znamená, že se zákonné předkupní právo uplatní v případě, že spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti, tedy závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem, nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Předkupní právo trvá 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví a vztahuje se na úplatný i bezúplatný převod podílu na věcech jak movitých, tak i nemovitých. Výjimku tvoří situace, kdy spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníkovi nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v přímé řadě. Spoluvlastníci mají možnost si ujednat, jak předkupní právo vykonají, a v případě, že tak neučiní, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů.

Navrhovanou novelou se mění i ustanovení § 1125 občanského zákoníku, které upravuje vzdání se předkupního práva. Novela navrací ustanovení upravující předkupní právo k zemědělskému závodu, v tomto případě předkupní právo není časově omezené a vztahuje se i na dědický podíl. Předkupní právo k zemědělskému závodu se nepoužije v případě, že spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníkovi, nebo osobě, která by byla podle zákonné posloupnosti jeho dědicem. Opět mají spoluvlastníci či spoludědicové právo si ujednat, jak předkupní právo vykonají.

Nyní bude zákon postoupen prezidentovi, plánované nabytí účinnosti je stanoveno na 1. července 2020.

Barbora Jakoubková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
  • Návrh zákona schválený usnesením Senátu č. 326 dne 18. března 2020
  • Spáčil J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013

Zvýšení trestních sazeb u vybraných trestných činů spáchaných za stavu nouze

Svobodu pohybu a pobytu zaručuje čl. 14 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“). Listina ve stejném článku odst. 3 dále říká, že „tyto svobody mohou být omezeny zákonem, jestliže je to nevyhnutelné pro bezpečnost státu, udržení veřejného pořádku, ochranu zdraví nebo ochranu práv a svobod druhých a na vymezených územích též z důvodu ochrany přírody“. Zákonem, kterým se provádí uvedené ustanovení Listiny, je zákon č. 240/2000 Sb. zákon o krizovém řízení (dále jen „krizový zákon“), ve kterém je v ust. § 5 uvedeno, že „za nouzového stavu nebo za stavu ohrožení státu lze na nezbytně nutnou dobu a v nezbytně nutném rozsahu omezit“:

  1. právo na nedotknutelnost osoby a nedotknutelnost obydlí při evakuaci osoby z místa, na kterém je bezprostředně ohrožena na životě nebo zdraví

  2. vlastnické a užívací právo právnických a fyzických osob k majetku, pokud jde o nucené omezení práva vlastníka nebo uživatele z důvodu ochrany života, zdraví, majetku nebo životního prostředí, které jsou ohroženy krizovou situací, přičemž je za toto omezení poskytnuta přiměřená náhrada,

  3. svobodu pohybu a pobytu ve vymezeném prostoru území ohroženého nebo postiženého krizovou situací,

  4. právo pokojně se shromažďovat ve vymezeném prostoru území ohroženého nebo postiženého krizovou situací,

  5. právo provozovat podnikatelskou činnost, která by ohrožovala prováděná krizová opatření nebo narušovala, popřípadě znemožňovala jejich provádění,

  6. právo na stávku, pokud by tato stávka vedla k narušení, případně znemožnění záchranných a likvidačních prací.

V dané bezprecedentní situaci šíření koronaviru je z uvedených bodů nejdůležitější písm. c) (ostatní body, zejm. písm. d) a f) jsou podle logického argumentu od většího k menšímu konzumovány písm. c)), podle kterého lze svobodu pohybu a pobytu omezit ve vymezeném prostoru území ohroženého nebo postiženého krizovou situací. Vláda je dále zmocněna v ust. § 6 odst. 1 písm. b) krizového zákona v době trvání nouzového stavu na nezbytně nutnou dobu a v nezbytně nutném rozsahu nařídit zákaz vstupu, pobytu a pohybu osob na vymezených místech nebo území.

V současné situaci je vymezeným prostorem celé území České republiky. Krizový zákon počítá s mimořádnými událostmi, jako jsou povodně, požáry, či jiné živelní mimořádné události, nepředpokládá však omezení volného pobytu a pohybu pro celé území státu. Jak je již ale shora uvedeno, jedná se o bezprecedentní situaci a vzhledem k její závažnosti je vládní usnesení ze dne 15. března 2020 č. 215 o přijetí krizového opatření zřejmě legitimní, přičemž k případnému přezkumu vládního usnesení s ústavním pořádkem ČR (tzv. test proporcionality) je příslušný Ústavní soud.

V době vyhlášeného nouzového stavu je možné u některých trestných činů použít přísnější trestní sazby. Podle vyjádření Nejvyššího státního zastupitelství „vyhlášení nouzového stavu v souvislosti s výskytem a šířením onemocnění COVID-19 odůvodňuje použití obecné přitěžující okolnosti trestního zákoníku, konkrétně, že pachatel spáchal trestný čin za krizové situace, živelní pohromy nebo jiné události vážně ohrožující život, veřejný pořádek nebo majetek, anebo na území, na němž je prováděna nebo byla provedena evakuace“, viz www.ceskajustice.cz.

Podle Nejvyššího státního zastupitelství se to týká několika trestných činů. Těmi jsou šíření nakažlivé lidské nemoci, ohrožování zdraví závadnými potravinami a jinými předměty, krádež, zpronevěra, podvod, lichva a také šíření poplašné zprávy.

Podle § 152 odst. 2 trestního zákoníku bude odnětím svobody na dvě léta až osm let potrestán pachatel, který úmyslně způsobí nebo zvýší nebezpečí zavlečení nebo rozšíření nakažlivé nemoci u lidí. Rozdíl oproti normálnímu stavu je poměrně značný, protože v případě spáchání tohoto trestného činu za obvyklých okolností zde hrozí trest odnětí svobody v délce od šesti měsíců do tří let nebo zákaz činnosti nebo propadnutí věci, přičemž s velkou pravděpodobností by v tomto případě, pokud by byl uložen trest odnětí svobody, byl uložen trest s podmíněným odkladem. Naproti tomu v současné situaci za vyhlášeného nouzového stavu by byl s velkou pravděpodobností uložen trest nepodmíněný.

Přísnější je postih i v případě, že by pachatel spáchal trestný čin šíření nakažlivé lidské nemoci z nedbalosti. V tomto případě hrozí za běžných okolností pachateli dle ust. § 153 odst. 1 trestního zákoníku trest odnětí svobody až na jeden rok, zákaz činnosti nebo propadnutí věci. Naproti tomu v současné situaci za vyhlášeného nouzového stavu hrozí pachateli trest odnětí svobody na šest měsíců až tři léta.

Dalším v současné době přicházejícím v úvahu trestným činem, a to zejména v souvislosti se sdílením nepravdivých informací na sociálních sítích či v médiích, je podle ust. § 357 trestního zákoníku trestný čin šíření poplašné zprávy spočívající v úmyslném způsobení nebezpečí vážného znepokojení alespoň části obyvatelstva nějakého místa tím, že je rozšiřována poplašná zpráva, která je nepravdivá. V tomto případě za běžných okolností hrozí pachateli trest odnětí svobody až na dvě léta nebo zákaz činnosti. Naproti tomu v současné situaci vyhlášeného nouzového stavu hrozí pachateli tohoto trestného činu trest odnětí svobody na dvě léta až osm let.

V případě spáchání trestného činu podle § 156 trestního zákoníku úmyslného ohrožování zdraví závadnými potravinami a jinými předměty je za současného nouzového stavu možné uložit trest odnětí svobody od dvou do osmi let. Za normálních okolností to je pak trest odnětí svobody nanejvýš na dvě léta, zákaz činnosti nebo propadnutí věci.

U krádeže podle § 205 trestního zákoníku je za normálních okolností trest odnětí svobody nejvýše na dvě léta, zákaz činnosti nebo propadnutí věci. V současné situaci vyhlášeného nouzového stavu zde pachateli hrozí dvě léta až osm let trestu odnětí svobody. To samé platí obdobně i pro zpronevěru podle § 206 trestního zákoníku a pro podvod podle § 209 trestního zákoníku.

V případě lichvy podle § 218 trestního zákoníku za normálních okolností hrozí pachateli trest odnětí svobody až na dvě léta nebo zákaz činnosti. V současnosti za vyhlášeného nouzového stavu pachateli hrozí trest odnětí svobody na tři léta až osm let.

Závěrem je třeba ještě doplnit, že u trestných činů šíření nakažlivé nemoci, ohrožování zdraví závadnými potravinami, krádeže, zpronevěry a podvodu je trestná již příprava těchto trestných činů.

Mgr. Jakub Kutílek, advokátní koncipient
Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc

Založení a vznik společenství vlastníků jednotek

SVJ neboli společenství vlastníků jednotek je podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku, přičemž při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, může tedy právně jednat. Společenství vlastníků nesmí podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Společenství vlastníků je za správu domu a pozemku odpovědné, přičemž správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a zachování nebo zlepšení společných částí. Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, to znamená, že každý vlastník je ze zákona členem vzniklého společenství bez ohledu na svou vůli.

Založení SVJ

Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona automaticky, jak tomu bylo za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale je třeba zakladatelského právního jednání. Povinnost založit společenství vlastníků je podle ust. § 1198 odst. 1 občanského zákoníku dána tehdy, pokud je v domě vymezeno alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků a v případě, že společenství vlastníků nebylo založeno již dříve (např. vznik SVJ ze zákona podle zákona o vlastnictví bytů).

Vznik společenství vlastníků má dvě fáze, a sice založení a samotný vznik. Dle ust. § 1200 odst. 1 občanského zákoníku se SVJ založí schválením stanov. Stanovy mohou být obsaženy již v právním jednání, na jehož základě jednotky vznikají, tedy v ujednání ve smlouvě o výstavbě nebo v prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, či při jiném obdobném právním jednání nebo rozhodnutí soudu (např. ujednání spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví, rozhodnutí soudu o vzniku jednotek při vypořádání společného jmění manželů). Pokud společenství vlastníků nebude založeno přijetím stanov v některém z uvedených právních jednání, zakládá se společenství vlastníků poté, co vznikly jednotky, schválením stanov SVJ, přičemž k tomuto schválení stanov se vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek. Stanovy jako souhlasné zakladatelské právní jednání vyžadují formu veřejné listiny, čímž se rozumí notářský zápis.

Společenství vlastníků je třeba založit nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Jedná se o limit nejpozdějšího založení společenství, SVJ je možné založit kdykoli dříve, nejdříve však v prohlášení vlastníka či při jiném způsobu rozdělení nemovité věci na jednotky (tzn. např. rozhodnutím soudu nebo smlouvou o výstavbě). V případě, že je v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno také, ale je vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek. Pokud v domě nejsou vymezeny jednotlivé jednotky a dům je v podílovém spoluvlastnictví více vlastníkůnevzniká ze zákona povinnost založit společenství vlastníků.

Při nesplnění povinnosti založit společenství vlastníků nehrozí žádná sankce, je možné založit společenství i později, ale pokud není prokázán vznik společenství vlastníků, nezapíše se do katastru nemovitostí vlastnické právo k převáděné jednotce.

Ust. § 1200 občanského zákoníku dále stanoví náležitosti stanov. Stanovy obsahují alespoň název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo, případně jiné vhodné místo, členská práva a povinnosti vlastníků jednotek včetně způsobu jejich uplatňování, určení orgánů včetně jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období včetně způsobu svolávání, jednání a usnášení, určení prvních členů statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Vznik SVJ

Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku, konkrétně do rejstříku společenství vlastníků, k jehož vedení jsou příslušné rejstříkové soudy. Zápis má konstitutivní účinek, což znamená, že zápisem vzniká (konstituuje se) nová právní skutečnost, oproti dřívější právní úpravě, kdy zápis měl pouze deklaratorní povahu.

Zapisovanými skutečnostmi jsou název a adresa sídla, předmět činnosti, kterým se rozumí správa domu a pozemku, forma právnické osoby, tedy „společenství vlastníků jednotek“, dále se do rejstříku zapisuje den vzniku právnické osoby, což je den zápisu společenství vlastníků do rejstříku, identifikační číslo, které přiděluje sám rejstříkový soud, název a počet členů statutárního orgánu včetně jména, adresy místa pobytu a způsobu, jak za právnickou osobu jedná, a den vzniku a zániku funkce. Dále se zapisují další skutečnosti, o nichž to stanoví zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, nebo jiný zákon, nebo jiná důležitá skutečnost, o jejíž zápis požádá zapsaná osoba, pokud má na takovém zápisu právní zájem.

Shrnutí

Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona, ale k jeho založení je třeba schválení stanov, ať už souhlasným zakladatelským právním jednáním, prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Pro vznik společenství vlastníků je třeba jej zapsat do veřejného rejstříku, včetně vyžadovaných náležitostí.

Barbora Jakoubková, advokátní praktikantka
Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc