Archiv autora: Uzivatel

Navrhované změny Občanského zákoníku, týkající se nesporných rozvodů – tzv. rozvody u notářů

Ministerstvo spravedlnosti v dubnu předložilo návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník (dále jen „Občanský zákoník“). Navrhované změny Občanského zákoníku se týkají tzv. nesporného rozvodu manželství, tj. manželství bez zjišťování příčin rozvratu, a veřejností je tato novela laicky označovaná též jako „rozvod u notáře“.

Nejvýznamnější navrhovanou změnou je vypuštění jedné z podmínek rozvodu manželství, a to rozhodování soudu o úpravě poměrů nezletilého dítěte, které není plně svéprávné, v době po rozvodu. Nově bude postačovat, aby se manželé dohodli mezi sebou, aniž by řízení o úpravě poměrů nezletilého dítěte po rozvodu bylo vedeno před soudem. Za dostačující navrhovaná novela považuje dohodu s doložkou vykonatelnosti uzavřenou před notářem.

Současná úprava

Dle úpravy obsažené v Občanském zákoníku soud manželství nerozvede, dokud nerozhodne o poměrech nezletilého dítěte, které není plně svéprávné, v době po rozvodu manželů.

Z tohoto základního pravidla tak vyplývá, že řízení o úpravě poměrů nezletilého dítěte v době po rozvodu je vedeno vždy, a to jak při rozvodu se zjišťováním příčin rozvratu (tj. sporný rozvod), tak i při rozvodu bez zjišťování příčin rozvratu manželství (tj. nesporný rozvod), a je jednou z podmínek uskutečnění rozvodu manželství.

Rozhodnutím rozumíme nejen autoritativní úpravu poměrů mezi rodiči a dětmi v době po rozvodu ze strany soudu (tak tomu bývá u sporného rozvodu), ale také uzavření dohody mezi manžely jakožto rodiči a její následné odsouhlasení ze strany soudu v řízení o úpravě poměrů (v případě nesporného rozvodu).

Co vede legislativce ke změně?

Důvodová zpráva k novele zákona hovoří o několika důvodech, kdy hlavním z nich je přesvědčení legislativce, že již v současnosti je velké množství rozvádějících se párů schopno a ochotno dohodnout se na úpravě poměrů nezletilého dítěte po rozvodu bez zásahu soudu a fakt, že nebudou muset kvůli takovéto dohodě před soud, by mohl motivovat k uzavření dohody páry další. Zákonodárce je také pro další omezení ingerence státu do rodinného života v případech, kdy takovéto zásahy nejsou nutné s ohledem na schopnost a ochotu manželů dohodnout se.

Dalším z důvodů navrhované novely je zefektivnění fungování opatrovnických soudů. S účinností Občanského zákoníku došlo ke značnému nárůstu agendy opatrovnických soudů. Řízení o úpravu poměrů nezletilých dětí v době po rozvodu tvoří významné procento případů vedených těmito soudy, jejich mimosoudní řešení by tak umožnilo opatrovnickým soudům věnovat se komplikovanějším případům a urychlení vedení řízení před opatrovnickými soudy.

Mimosoudní řešení úpravy poměrů nezletilých dětí je dle zákonodárce možné zejména s ohledem na data, dle kterých jsou ve velkém množství případů soudu rovnou předkládány dohody nebo jsou uzavřeny po jednání s mediátorem, příp. před soudem po prvním jednání ve věci.

Navrhované změny

Nově navrhovaná úprava počítá s tím, že místo řízení o úpravě poměrů nezletilého dítěte v době po rozvodu vedeném před soudem, by postačovala dohoda uzavřená mezi rodiči.

Návrh dále pracuje se dvěma variantami, kdy dle první z nich by dohoda mezi manžely musela mít formu notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, dle druhé varianty by postačovala písemná forma a úředně ověřené podpisy manželů.

Dopad změn

Dle zákonodárce by měly navrhované změny mít za výsledek jak urychlení řízení před opatrovnickými soudy, tak větší prostor pro opatrovnické soudy k řešení komplikovanějších případů.

Zákonodárce se též domnívá, že výsledkem bude nárůst nesporných rozvodů a dojde k urychlení rozvodového řízení.

Odborná veřejnost se k navrhovaných změnám však vyjadřuje kriticky. Dle ČAKu a Unie rodinných obhájců nesledují tyto změny zájem dítěte, který by měl být zájmem primárním a až poté je možné hovořit o zájmu na zefektivnění české justice.

Hovoří o tom, že spousta rodičů ztotožňuje zájmy dítěte se zájmy svými, které však bývají dosti odlišné. Advokát, který pomáhá rodičům se sepsáním dohody, přináší do diskuze racionální prvek a je schopen vysvětlit klientovi, že některé věci jsou zcela nemístné. Postavení notáře je však naprosto odlišné od postavení advokáta a od postavení soudu – advokát hledá spravedlnost pro svého klienta a stojí za stranou, soud hledá spravedlnost pro všechny a stojí nad stranami, notář však stojí mimo strany a jeho úkolem je pouhé sepsání dohody s tím, že neovlivňuje její obsah.

Dále hovoří o tom, že novela občanského zákoníku má být účinná od roku 2020 a takto krátký časový úsek nedává notářům dostatečné množství času na seznámení se s problematikou dané agendy.

S ohledem na tyto skutečnosti se odborná veřejnost přiklání k druhé variantě, která by umožňovala sepsání dohody v písemné formě a ověřenými podpisy, i když samozřejmě preferuje stávající úpravu jakožto úpravu, která nejlépe reflektuje zájmy dítěte.

Navrhované změny pro Vás budeme dále sledovat a o dalším průběhu Vás budeme informovat.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Rozvod manželství

Podle údajů Českého statistického úřadu skončí v České republice zhruba každé druhé manželství rozvodem. Ačkoli se zdá, že rozvody jsou u nás již běžnou záležitostí, většině obyvatel nahání řízení o rozvod manželství hrůzu. Co všechno je třeba doložit? Co když manžel s rozvodem nesouhlasí? Jak se postupuje v případě, že jsou zde nezletilé děti? Odpovědi na základní otázky Vám zodpovíme v tomto článku.

Sporný a nesporný rozvod

Základním předpokladem pro rozvod manželství je podle § 755 odst. 1 občanského zákoníku přítomnost hlubokého, trvalého a nenapravitelného rozvratu soužití manželů, přičemž nelze očekávat jeho obnovení. Soužitím manželů se rozumí osobní (včetně intimního) a majetkové společenství, což zahrnuje např. vzájemnou péči, sdílení radostí i starostí nebo společné trávení volného času. Není přitom nutné, aby spolu manželé bydleli (tj. pro přítomnost rozvratu není rozhodné, zda spolu manželé bydlí).

V souvislosti s tím potom rozlišujeme rozvod sporný a nesporný. Sporným je rozvod se zjišťováním příčin rozvratu. Soud se zde tedy zabývá nejen otázkou, zda je soužití manželů rozvráceno, ale také tím, co k rozvratu vedlo. Řízení je v tomto případě zahájeno návrhem jednoho z manželů. O sporný rozvod se tak většinou jedná v situaci, kdy jeden z manželů s rozvodem nesouhlasí (což samo o sobě samozřejmě neznamená, že by manželství nemohlo být rozvedeno).

O nesporném rozvodu (rozvodu bez zjišťování příčin rozvratu) mluvíme, pokud manželé podají společný návrh nebo pokud se jeden z nich připojí k návrhu druhého z manželů. Vzhledem k tomu, že soud za těchto okolností zkoumá pouze přítomnost rozvratu, nikoli jeho příčiny, bývá tato varianta rychlejší a méně nákladná. Logickým předpokladem je však souhlas a následná součinnost obou manželů.

Podmínky rozvodu

Jak již bylo uvedeno výše, základní podmínkou pro oba typy rozvodu je existence rozvratu. Výjimku tvoří tzv. tvrdostní klauzule zakotvená v § 755 odst. 2 občanského zákoníku. Přesto, že je soužití manželů rozvráceno, soud manželství nemůže rozvést, pokud by byl rozvod v rozporu se zájmem nezletilého dítěte manželů, který je dán zvláštními důvody (např. jedná se o invalidní dítě), nebo se zájmem manžela, jenž se na rozvratu porušením manželských povinností převážně nepodílel a kterému by byla způsobena zvlášť závažná újma s tím, že mimořádné okolnosti svědčí ve prospěch zachování manželství (zde s výjimkou případů, kdy spolu manželé už nežijí alespoň tři roky). Rozpor se zájmem jednoho z manželů tak může být dán např. v situaci, kdy tato osoba trpí závažnou chorobou a je odkázána na pomoc druhého z manželů nebo kdy by pro ni rozvod znamenal ztrátu možnosti bydlení, přičemž obstarání nového místa k bydlení by bylo značně komplikované.

Další podmínku představuje úprava poměrů nezletilého dítěte, které nenabylo plné svéprávnosti, pro dobu po rozvodu manželů. V případě sporného rozvodu bude o úpravě poměrů dítěte rozhodovat soud. Pokud se jedná o nesporný rozvod, uzavřou manželé dohodu o úpravě poměrů dítěte, kterou následně předloží ke schválení soudu. V obou případech se budou poměry dítěte v době po rozvodu manželství řešit před rozhodováním o samotném rozvodu, a to v samostatném zvláštním řízení.

Dále jsou v § 757 občanského zákoníku stanoveny zvláštní podmínky pro nesporný rozvod. Manželství musí v takovém případě ke dni zahájení řízení (tj. dnem doručení návrhu soudu) trvat alespoň jeden rok s tím, že manželé spolu déle než šest měsíců nežijí (ve smyslu soužití, jak je popsáno výše v odstavci věnovaném vysvětlení sporného a nesporného rozvodu). Dále je třeba soudem schválená dohoda o poměrech nezletilého dítěte, které nenabylo plné svéprávnosti, pro dobu po rozvodu manželů a dohoda o úpravě majetkových poměrů, bydlení, příp. výživného pro dobu po rozvodu. Posledně uvedenou dohodu, resp. dohody, je nutné předložit v písemné formě s úředně ověřenými předpisy.

Praktické informace

1. Kde podat návrh

Návrh se podává u okresního soudu, v jehož obvodu mají nebo měli manželé poslední společné bydliště v České republice, bydlí-li v obvodu tohoto soudu alespoň jeden z manželů, jinak u obecného soudu manžela, který nepodal návrh na rozvod, a pokud by zde nebyl ani takový soud (např. v případě společného návrhu), pak u obecného soudu manžela, který podal návrh. Obecný soud účastníka řízení upravuje § 85 občanského soudního řádu (zpravidla je určen bydlištěm osoby).

2. Soudní poplatky

Aktuální výše soudního poplatku za řízení o rozvod manželství je 2.000,- Kč.

Řízení ve věci péče o nezletilé a o vyživovací povinnosti rodičů vůči nezletilým dětem je od poplatků osvobozeno.

Poplatek za návrh na zahájení řízení o vypořádání společného jmění manželů činí 2.000,- Kč, který se navyšuje o 5.000,- Kč za každou nemovitou věc a o 15.000,- Kč za každý obchodní závod nebo jeho organizační složku.

3. Náklady řízení

Každý z účastníků nese své náklady řízení. Náhrada nákladů řízení tak zpravidla nepřísluší žádnému z nich.

4. Délka řízení

Zde není možné poskytnout jednoznačnou odpověď. Řízení o rozvod manželství může trvat v rozmezí pár měsíců až několika let v závislosti zejména na tom, zda se jedná o rozvod sporný či nesporný, jaké jsou vztahy mezi manželi a do jaké míry jsou ochotni spolupracovat, zda mají nezletilé děti, co vše tvoří společné jmění manželů a jestli se v tomto směru dokážou dohodnout.

Ačkoli rozvod manželství a řízení o něm upravuje jen několik paragrafů v občanském zákoníku a občanském soudním řádu, a jedná se tedy z právního hlediska spíše o méně komplikovanou úpravu, doporučujeme obrátit se na advokáta, který Vám celý proces výrazně usnadní, neboť řadu věcí může vyřešit za Vás. Obzvlášť v případě vypjatých vztahů se jeví pomoc advokáta jako žádoucí.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Winterová, A., Macková, A. a kolektiv. Civilní právo procesní. Část první: řízení nalézací. 8. nezměněné vydání. Praha: Leges, 2015. ISBN 978-80-7502-076-5

  • Hrušáková, M., Králíčková, Z., Westphalová, L. a kolektiv. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655-975). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-503-9

  • www.justice.cz

5 otázek pro ……. Mgr. Kutílka

Dnes Vám prostřednictvím „pěti otázek“ představujeme koncipienta naší kanceláře, Mgr. et. Bc. Jakuba Kutílka.
1) Jak a kdy jste se rozhodl pro advokacii?
Pro advokacii jsem se rozhodl již zpočátku studia na právnické fakultě, a to pro její různorodost a široké uplatnění ve všech oborech práva.
2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Nemám oblast práva, která by mě vyloženě nebavila. Nejvíc mě zajímá právo občanské, obchodní, ale také právo trestní.
3) Na jaký případ ze své praxe nejvíce vzpomínáte?
Asi na případy, kdy byla revidována více než desetkrát kupní smlouva na převod nemovité věci, a to z důvodu, že smluvní strany dokola měnily svoje požadavky na znění příslušných ustanovení smlouvy.
4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Úspěšné absolvování advokátní zkoušky.
5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Rád čtu, cestuji, rybařím, sportuji a setkávám se s přáteli.

Další navrhované změny úpravy bytového spoluvlastnictví

Dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj, který navrhuje změnu zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku (dále jen „Občanský zákoník“), a to v oblasti bytového spoluvlastnictví. Účelem těchto změn je jak odstranění výkladových nejasností, které se objevily v průběhu praxe, tak zjednodušení spravování nemovitých věcí a dále např. také zjednodušení prodeje nemovitých věcí, a to díky omezení předkupního práva spoluvlastníků. Navrhované úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky jsme Vám představili v předchozím článku. Dnes se tedy zaměříme na další navrhované změny, které s sebou novela Občanského zákoníku přináší.

Změna procesu přijímaní změn prohlášení vlastníka

Nově ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny shromáždění, půjde-li o změnu prohlášení spočívající ve změně

a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,

b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo

c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Omezení případů, kdy je nutné Rozhodnutí o změně stanov osvědčit formou veřejné listiny

Nově bude nutnost osvědčit Rozhodnutí o změně stanov veřejnou listinou pouze v případech, kdy budou měněna členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsoby uplatňování těchto práv a povinností.

Urychlení vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby

K urychlení vzniku společenství by mělo dojít za pomoci zrušení ustanovení §1202 a §1203 Občanského zákoníku o odloženém vzniku společenství.

Založení jediným vlastníkem

Nově by mělo ust. § 1200 Občanského zákoníku výslovně zakotvovat možnost založení společenství vlastníků jednotek pouze jediným vlastníkem všech jednotek.

Seznam vlastníků jednotek a osob, které jednotku užívají

Osoba odpovědná za správu domu bude mít povinnost vést seznam všech vlastníků jednotek a osob, kterým vlastníci přenechali jednotku k užívání na dobu nikoli přechodnou. Na žádost některého z vlastníků jednotek má osoba odpovědná za správu domu oznamovací povinnost, co se sdělení bydliště kteréhokoli z vlastníků jednotek týče. Povinnost sdělit bydliště má i ohledně osoby, které vlastník přenechal jednotku k užívání.

Oznamovací povinnost vlastníka jednotky v případě stavební úpravy

Ust. § 1182 Občanského zákoníku zakládá oznamovací povinnost vlastníka jednotky osobě odpovědné za správu jednotky, a to před zahájením stavebních úprav. V průběhu stavebních úprav má vlastník jednotky také na základě předchozí výzvy osoby odpovědné za správu domu povinnost umožnit osobě odpovědné za správu domu ověření, že stavební úprava neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části. Ověření může proběhnout i formou přístupu do bytové jednotky.

Podrobnější úprava nuceného prodeje jednotky vlastníka

Osoba odpovědná za správu domu může soudu navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výzvu nadále porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Zákon nově upravuje obsah výzvy vlastníku jednotky a také nutnost souhlasu vlastníků jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek s tím, že se mezi ně nepočítá vlastník, jehož jednotku navrhují prodat.

Ust. § 1186 nově výslovně stanoví, že dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu, na plněních souvisejících s užíváním jednotky nebo na zálohách na tato plnění, přechází na nabyvatele jednotky, měl-li a mohl-li je zjistit. Převodce za tyto dluhy osobě odpovědné za správu ručí.

Výši dluhů (resp. skutečnost, že žádné dluhy nepřechází) nabyvatel zjistí z potvrzení osoby odpovědné za správu domu, které mu má převodce povinnosti předložit.

Zda bude návrh novely přijat ve výše uvedeném znění se ukáže až po jejím projednání Poslaneckou sněmovnou a Senátem, nicméně jde o změny poměrně důležité, proto je vhodné jejich osud sledovat již nyní.

Novela úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky

Když 1. ledna 2018 nastala účinnost zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, který znovu zavedl předkupní právo mezi spoluvlastníky, některé z nás polil pot při představě, co s sebou tato změna v praxi přináší. Novela zákona se totiž vztahuje rovněž na prodej spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, s nímž je spojeno právo výlučného užívání parkovacího stání a který náleží a je převáděn s bytovou jednotkou. To v praxi převod bytové jednotky značně komplikuje, neboť je u převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce nutné dodržet předepsaný zákonný postup ve vztahu k předkupnímu právu spoluvlastníků. V některých případech však toto může znamenat, že k plánovanému převodu bytové jednotky vůbec nedojde (např. využije-li některý ze spoluvlastníků nebytové jednotky svého předkupního práva ke garážovému stání a zájemce o koupi bytové jednotky však byt bez garážového stání koupit nechce), případně dojde k prodeji bytové jednotky za výrazně nižší cenu. Zároveň předkupní právo zatěžuje převod bytové jednotky administrativně, když spoluvlastníků nebytové jednotky může být i stovka a každý by měl být osloven s nabídkou k využití předkupního práva.

Již několik měsíců po znovuzavedení institutu předkupního práva pro spoluvlastníky se začaly ozývat hlasy široké veřejnosti po nápravě zákonné úpravy a vyloučení předkupního práva mezi spoluvlastníky pro případy, kdy je s bytovou jednotkou převáděn podíl na nebytové jednotce.

Zákonodárce v současnosti toto volání po změně vyslyšel a dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj na změnu občanského zákoníku.

Současná úprava

Dle současné právní úpravy obsažené v ust. § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovité věci předkupní právo k prodávanému spoluvlastnickému podílu. Spoluvlastníci mají právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých podílů, ledaže se dohodnou jinak.

Předkupní právo náleží spoluvlastníkům i v případě bezúplatného převodu. V takovém případě mají spoluvlastníci právy vykoupit podíl za obvyklou cenu.

Výjimku z předkupního práva tvoří převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci na osobu blízkou. V takovém případě tedy spoluvlastníci nemají předkupní právo na podíl, a to jak v případě úplatného, tak v případě bezúplatného převodu.

Postup nabídnutí spoluvlastnického podílu ze strany prodávajícího ostatním spoluvlastníkům upravuje občanský zákoník v ust. § 2140 an. Spoluvlastníci (předkupníci) mají právo na vykoupení podílu za stejných podmínek dohodnutých mezi prodávajícím (dlužníkem) a kupujícím (koupěchtivým), tj. zejména za stejnou kupní cenu s tím, že prodávající má zákonnou povinnost nabídnout spoluvlastníkům odkoupení spoluvlastnického podílu nejpozději při uzavření kupní smlouvy s kupujícím.

Pokud spoluvlastník neprojeví zájem na odkoupení spoluvlastnického podílu do tří měsíců od uskutečnění nabídky, tedy pokud nesdělí, že má zájem koupit daný podíl nebo nezaplatí kupní cenu ujednanou mezi prodávajícím a kupujícím, předkupní právo zaniká.

Ust. § 1125 upravuje též možnost spoluvlastníků vzdát se předkupního práva, a to s účinky pro právní nástupce spoluvlastníka.

Navrhovaná úprava

Úprava navrhovaná Ministerstvem pro místní rozvoj počítá s tím, že dojde k omezení předkupního práva mezi spoluvlastníky, a to tak, že bude vyloučeno užití úpravy obsažené v ust. § 1124 a ust. § 1125 občanského zákoníku na případy, kdy je s jednotkou převáděn

  • spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

Jedná se o dva rozdílné případy – v prvním případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, tj. typicky na garáži nebo sklepu, či skladu, která s bytovou jednotkou souvisí. V druhém případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl např. na pozemku, který funkčně souvisí s bytovou jednotkou.

Předmětná novela bude předložena k projednání Poslaneckou sněmovnou a musí projít celým zákonodárným procesem s tím, že navrhovaná účinnost je k 1. 1. 2020. Dojde-li k jejímu schválení, budeme Vás o tom informovat.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Předsmluvní odpovědnost

Běžně se strany jednající o uzavření smlouvy domnívají, že vzájemná práva a povinnosti jim vzniknou až uzavřením smlouvy. Přestože soukromé právo stojí na principu autonomie vůle, zakotvuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), několik obecných povinností stran ještě před samotným uzavřením smlouvy, jejichž případným porušením vzniká odpovědnost. Smyslem této úpravy ovšem není omezení zmíněné zásady, naopak jde o ochranu subjektů vyjednávání a promítnutí jiného ze základních principů, totiž poctivosti.

Čtyři základní skutkové podstaty

Občanský zákoník upravuje čtyři základní skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti, a sice v ust. § 1728-1730. Rozhodně není třeba propadat panice, neboť úprava je vlastně poměrně přirozená (jak již bylo řečeno, vychází z požadavku poctivého jednání v právním styku). Jednotlivé skutkové podstaty jsou navíc vymezeny jen v základním rozsahu, nenajdeme zde žádné složité podrobnosti.

Jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít

Každý má právo vést svobodně jednání o smlouvě a rozhodnout se, zda danou smlouvu uzavře či nikoliv. Jiná situace je však dána tehdy, když strana zahájí nebo vede jednání pouze na oko, tedy aniž by měla úmysl smlouvu uzavřít. V takovém případě odpovídá za její neuzavření, a je tak povinna nahradit druhé straně případnou újmu, která jí tímto vznikla. Půjde např. o případy, kdy si strana chce pouze prohlédnout zboží s úmyslem zakoupit jej poté jinde nebo za účelem zjištění podmínek konkurence.

Ukončení jednání o uzavření smlouvy na poslední chvíli

Podobně je tomu v případě, kdy jedna ze stran ukončí jednání o uzavření smlouvy ve chvíli, kdy se již uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, a druhá strana tak důvodně očekává, že k němu dojde. To však neznamená, že jsme v pokročilém stadiu vyjednávání povinni uzavřít smlouvu v každém případě. Je-li zde spravedlivý důvod k ukončení jednání, odpovědnost nevzniká. V opačném případě je založena povinnost k náhradě škody, a sice až do výše ztráty z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Zmíněným spravedlivým důvodem pak může být např. změna poměrů spočívající ve ztrátě schopnosti plnit povinnosti vyplývající ze smlouvy, o jejímž uzavření se jedná, nebo doložení znaleckého posudku uvádějícího údaje o předmětu smlouvy, které se podstatně liší od požadavků stran.

Zamlčení podstatných informací

Občanský zákoník požaduje po stranách jednajících o uzavření smlouvy, aby si vzájemně sdělily skutečnosti (ať už skutkové nebo právní), na jejichž základě se strany můžou přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu, a dále ty, ze kterých bude patrný zájem stran uzavřít danou smlouvu. Do první skupiny tak může spadat např. povinnost informovat druhou stranu o nutnosti souhlasu manžela s nakládáním s nemovitou věcí. Druhá skupina pak míří na okolnosti, za kterých jsou strany ochotny smlouvu uzavřít. Má-li např. strana kupující zájem koupit pozemek za účelem stavby rodinného domu, je potřeba zjistit, zda to bude možné.
V případě porušení předsmluvní informační povinnosti nastává obecná odpovědnost za škodu, která v důsledku toho druhé straně vznikla.

Zneužití či prozrazení důvěrných údajů

Při vyjednávání o smluvních podmínkách dochází často k vzájemnému sdělení i takových informací, které lze považovat za důvěrné (majetkové a osobní poměry, zdravotní stav, bezpečnostní opatření atd.). Těm poskytuje ochranu ust. § 1730 odst. 2, podle kterého takové údaje nesmí být zneužity nebo prozrazeny bez zákonného důvodu. Porušením této povinnosti vzniká sekundární povinnost k vydání obohacení, které tímto bylo případně získáno, a k náhradě újmy.

Závěrem

Občanský zákoník kromě výše popsaných obecných situací upravuje řadu dalších dílčích předsmluvních povinností. Účelem těchto ustanovení je zpravidla ochrana obou nebo jen jedné ze stran (např. v případě ochrany spotřebitele při právním jednání s podnikatelem). Jde však v podstatě vždy o podrobnější úpravu požadavku poctivosti v právním styku, který je třeba respektovat ještě před samotným uzavřením smlouvy.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • HULMÁK, Milan, PETROV, Jan, LAVICKÝ, Petr, DVOŘÁK, Bohumil, ŠILHÁN, Josef, DÁVID, Radovan, RICHTER, Tomáš, LASÁK, Jan. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-535-0.

Kolaudace rodinných domů po novele stavebního zákona

Dne 1. 1. 2018 nabyla účinnosti novela zák. č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, známého pod označením stavební zákon (dále jen „stavební zákon“). Změna právní úpravy je důležitá zejména pro stavebníky rodinných domů, pro které představuje poměrně podstatné odlehčení.

Zákon v ust. § 119 stavebního zákona vyjmenovává situace, kdy bude potřeba k užívání stavby kolaudační souhlas, resp. rozhodnutí. V ostatních případech již není vyžadována kolaudace ani oznámení záměru započít s užíváním stavby stavebnímu úřadu (požadavek oznámení byl ze zákona úplně vypuštěn). Stavbu lze tedy začít užívat po jejím dokončení. To se týká i většiny rodinných domů. Výjimkou jsou ty z nich, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, dále ty, u kterých bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a také situace, kdy se jedná o změnu stavby, která je kulturní památkou.

Stavbou, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, má zákonodárce na mysli nemocnici, školu, divadlo, nájemní bytový dům, ale taky developerské projekty rodinných domů apod. Společným znakem je fakt, že budoucí uživatelé stavby neměli možnost promítnout své představy či požadavky do výsledné podoby stavby, nepodíleli se tak např. na výběru projektanta nebo materiálu. Zde požadavek kolaudace zůstává z důvodu ochrany veřejného zájmu.

Zřídka se stává, že by rodinný dům obsahoval zařízení či technologie vyžadující provedení zkušebního provozu (tato povinnost je typická spíše pro složitější stavby, kterými většina rodinných domů není). Nicméně pokud by tomu tak přesto bylo, je pro užívání nutná kolaudace.

Poslední výjimečnou situací je změna stavby, která je kulturní památkou. V tomto případě zákon vyžaduje kolaudaci z pochopitelných důvodů.

Přestože od roku 2018 není zpravidla potřeba obrátit se před započetím s užíváním rodinného domu na stavební úřad, neznamená to, že by příslušné orgány nadále nevykonávaly dohled nad prováděním těchto staveb. Stavební úřady jsou stále povinny k soustavnému dozoru, zejména za účelem ochrany veřejných zájmů, zájmů fyzických a právnických osob a kontroly dodržování právních předpisů. Je proto nutné důkladně se seznámit se všemi povinnostmi plynoucími z právních předpisů, zejm. ze stavebního zákona (pro stavebníka jsou klíčová mj. ust. § 152 a následující), a dbát jejich dodržování.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Shrnutí Ministerstva pro místní rozvoj ČR ke kolaudaci rodinných domů po 1. 1. 2018
  • POTĚŠIL, Lukáš, ROZTOČIL, Aleš, HRŮŠOVÁ, Klára, LACHMANN, Martin. Stavební zákon – komentář. 5. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2016.

Věcná břemena

Ačkoli rad, na co si dát při koupi nemovitých věcí pozor, je plný internet, zdá se, že i přes to jich není dost. Častý problém při koupi nemovitých věcí představuje existence věcného břemene. Věcné břemeno je věcným právem k věci cizí, z něhož mohou osobě odlišné od vlastníka nemovité věci náležet určitá oprávnění k příslušné nemovité věci. Vlastník nemovité věci má naopak povinnost vůči osobě oprávněné z věcného břemene, a to povinnost něco dát, konat, činit, nebo se něčeho zdržet. Obsahem věcného břemene jsou tedy vzájemná práva a povinnosti mezi osobou povinnou, kterou může být fyzická nebo právnická osoba, nebo dokonce stát, a osobou oprávněnou, kterou může být vlastník nemovité věci nebo konkrétní fyzická či právnická osoba.

V případě věcného břemena váznoucího na nemovité věci, která je zapisována do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), zde vzniká povinnost zapsat do veřejného seznamu i příslušné věcné břemeno, které tímto zápisem vzniká. Z toho vyplývá i možnost se informovat, zda-li je nemovitá věc zatížena věcným břemenem. Informace o věcných břemenech nalezneme v části B a C listu vlastnictví s tím, že v části B nalezneme věcná břemena zřízená ve prospěch dané nemovité věci a v části C nalezneme věcná břemena zřízena k tíži dané nemovité věci.
Věcná břemena jsou svou povahou absolutním majetkovým právem, které působí erga omnes, tj. vůči všem. Pokud je tedy zřízeno k určité nemovité věci, lpí toto břemeno na nemovité věci a zavazuje, resp. opravňuje i budoucí vlastníky nemovitých věcí. Díky tomu se může kupujícím například stát, že spolu s nemovitou věcí, „získají“ dědečka, ve prospěch kterého byla zřízena služebnost užívání bytu doživotně a kupující s tím po převodu vlastnického práva již nic nenadělají.

Zákonná úprava rozlišuje dva druhy věcných břemen, a to služebnosti a reálná břemena. Ty se od sebe liší pasivitou, resp. aktivitou osoby povinné z věcného břemena. V případě, kdy je povinný z věcného břemene povinen něčeho se zdržet, nebo něco strpět, jedná se o služebnost. V případech, kdy má povinný z věcného břemene povinnost něco dávat nebo něco konat, jedná se o reálné břemeno. Strany věcného břemene označujeme jako dlužníka a oprávněného.

Služebnosti dále rozdělujeme na pozemkové, které jsou zřízeny ve prospěch pozemku, a osobní, zřízené ve prospěch osoby. Pozemková služebnost nezaniká změnou vlastníka zatížené, ani oprávněné nemovité věci, kdežto osobní služebnost smrtí oprávněné osoby zaniká (ledaže by byla výslovně vymíněna i pro dědice).

Zákonná úprava umožňuje zatížení služebností svého vlastního pozemku, což je výhodné zejména s ohledem na budoucí prodej pozemku, který nemá např. vlastní příjezdovou cestu. Vlastník dvou pozemků tak zatíží jeden ze svých pozemků ve prospěch druhého služebností stezky a cesty a tato pozemková služebnost bude zavazovat i případné budoucí vlastníky, kteří budou povinni umožnit přístup na panující pozemek.
Podle obsahu rozlišuje zákoník č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, následující služebnosti –služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy, užívací právo, požívací právo a služebnost bytu s tím, že jednu nemovitou věc je možno zatížit větším množstvím služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším.

Výhodou úpravy věcných břemen obsažené v občanském zákoníku je, že smluvní strany si mohou určit, co bude obsahem věcného břemene. Zákon sice upravuje nejčastější služebnosti, nejedná se však o taxativní výčet, takže je možno zřídit i služebnost obsahově odlišnou. Úprava obsahu nejčastějších reálných břemen chybí úplně, což umožňuje širokou smluvní volnost při dojednávání obsahu reálného břemene.
S ohledem na povahu věcných břemen doporučujeme před uzavřením kupní smlouvy vždy nejprve vyřešit všechny otázky týkající se příslušného zatížení. Kupující by měli po prodávajících požadovat, aby se pokusili smluvně dohodnout zrušení věcného břemene váznoucího na prodávané nemovité věci a zajistit výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. V případě, kdy zánik věcného břemene dohodou (či jiným způsobem) možný není, doporučujeme zjistit přesný obsah povinností (příp. oprávnění), která z věcného břemene vyplývají, a to ze smlouvy, která byla právním titulem ke vzniku věcného břemene a dle toho se rozhodnout, zda nabytí nemovité věci s věcným břemenem je pro kupující akceptovatelné.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Omezení dispozice s nemovitou věcí s ohledem na existující manželství

Prodáváte-li nemovitost, nebo naopak nemovitost poptáváte a kupujete, budete (nebo byste měli být) tázáni na Váš osobní stav. Jakkoli se může zdát tato otázka nevhodná, jedná se o jednu ze stěžejních informací pro úspěšný převod vlastnického práva.

Přestože máte v úmyslu převést nemovitost, která se nachází ve Vašem výlučném vlastnictví, nebo máte v úmyslu nemovitost pořídit za finanční prostředky nacházející se na Vašem osobním účtu, není v určitých situacích možné z daného procesu vyloučit Vašeho manžela/manželku. Právní řád totiž zahrnuje ustanovení, která manželům přiznávají právo dovolat se neplatnosti jednání, která byla provedena bez jejich vědomí.
Při převodu vlastnictví nemovité věci mohou nastat dvě odlišné situace:

1) Pokud nakládáte se jměním získaným za trvání manželství, tj. máte v úmyslu koupit nemovitou věc za finanční prostředky získané za trvání manželství (nikoliv však darem či děděním), bude na Vaše jednání dopadat úprava obsažená v ust. § 714 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).

Dle dané úpravy se v záležitostech týkajících se společného jmění manželů a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, vyžaduje společné jednání manželů, nebo jednání jednoho manžela se souhlasem druhého. V případě, kdy je tato povinnost porušena, vzniká tomu z manželů, bez jehož souhlasu bylo jednáno, právo dovolat se neplatnosti takového jednání.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně nelze považovat za běžné jednání. Ačkoliv by byl jednající manžel zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník nemovité věci, nemovitost bude náležet do společného jmění manželů, protože byla nabyta za finanční prostředky náležející do společného jmění manželů. Dle ust. § 708 občanského zákoníku je totiž součástí společného jmění manželů to, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů, tedy i finanční prostředky nabývané manželi. Výjimku mohou tvořit případy smluvního režimu společného jmění manželů, nebo režimu založeného rozhodnutím soudu, které mohou upravit poměry mezi manžely odlišně. Nicméně transakcí dojde k ponížení hodnoty společného jmění manželů o částku odpovídající kupní ceně nemovité věci, s čímž manžel nemusí souhlasit. Pokud by tedy druhý z manželů zjistil, že bez jeho souhlasu byly vynaloženy finanční prostředky náležející do společného jmění manželů na nákup nemovité věci, může se dovolat neplatnosti tohoto jednání. Z tohoto důvodu by měl prodávající vždy trvat na tom, aby manželé jednali při koupi nemovitosti společně, resp. aby nejednající manžel vyslovil alespoň výslovný souhlas s koupí.

2) V případě, že nakládáte s nemovitostí, která je sice ve Vašem výlučném vlastnictví, ve které se však zároveň nachází společná domácnost manželů, tuto situaci upravuje ust. § 747 občanského zákoníku. Toto ustanovení dává manželovi, bez jehož souhlasu se jednalo, právo dovolání se neplatnosti takového jednání, jedná se zde však o dovolání se neplatnosti z důvodu ochrany společné domácnosti manželů nebo rodiny. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat i v případě, kdy jeden z manželů nakládá s nemovitostí, kterou má ve výlučném vlastnictví. Manžel, který má nemovitost ve výlučném vlastnictví, má totiž v souladu s ust. § 747 odst. 1 občanského zákoníku, povinnost zdržet se všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit, zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit, nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině bydlení po všech stránkách obdobné s bydlením dosavadním.

Z daného ustanovení vyplývá, že souhlas druhého manžela bude vyžadován i ke zřízení zástavního práva k nemovitosti, která slouží k účelům společné domácnosti manželů nebo rodiny. Nejedná se sice o jednání znemožňující bydlení, ale o jednání bydlení ohrožující.

Z výše uvedených důvodů doporučujeme, dožadovat se vždy informací o osobním stavu osoby, se kterou o převodu vlastnického práva k nemovitosti jednáte. Předejdete tak možným komplikacím a tomu, že bude převod prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Koupě a uplatnění práv z vadného plnění

Úvodem

Koupě, definovaná jako úplatný závazek vznikající na základě kupní smlouvy, je tématem obsáhlým a skýtá řadu zajímavých problémů či nevyřešených otázek. Její právní úpravu bychom našli v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), konkrétně v ust. § 2079-2183. Pro strany kupní smlouvy může být podstatné mimo jiné to, jakým způsobem upravuje zákon tzv. práva z vadného plnění.

Základní informace o vzniku práv z vadného plnění v případě koupě jsem se pokusila shrnout ve svém posledním článku, na který bych zde ráda navázala a uvedla čtenáře rovněž do problematiky uplatnění těchto práv.

Uplatnění práv z vadného plnění

Proces uplatnění práv z vadného plnění můžeme rozdělit do dvou fází. První fáze zahrnuje oznámení vady kupujícím prodávajícímu. K takovému jednání kupujícího je třeba především zjištění přítomnosti vady, k čemuž zpravidla dochází při provedení prohlídky. Strana kupující by měla předmět koupě prohlédnout ideálně již při uzavírání kupní smlouvy a není-li to možné (případně není-li možné při takové prohlídce zjistit veškeré vady), pak co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci, ke kterému dochází nejčastěji okamžikem převzetí věci. Zde je třeba posuzovat každý případ individuálně, neboť nelze požadovat po kupujícím, aby za účelem kontroly bezvadnosti věci např. již při uzavření kupní smlouvy otevřel obal, ve kterém by jinak věc vydržela bez poškození podstatně déle než v případě jejího vybalení.

Pro uplatnění práv z vadného plnění je nezbytné aktivní jednání strany kupující spočívající v jednostranném projevu vůle adresovaném prodávajícímu, kterým je výše zmíněné oznámení vady. Občanský zákoník nestanoví formu oznámení, lze tedy dospět k závěru, že může být učiněno v libovolné formě, pokud si smluvní strany neujednaly jinak. Písemná forma však zpravidla usnadňuje případné dokazování v rámci soudního řízení. Stejně tak není výslovně vymezena lhůta k učinění oznámení, z ust. § 2111 a 2112 občanského zákonu ale vyplývá, že je třeba oznámit vady včas, tedy bez zbytečného odkladu poté, co se kupující o přítomnosti vady dozvěděl, tj. zpravidla po vykonání prohlídky věci. Zvláštním způsobem je nutné posuzovat oznámení tzv. skrytých vad, kdy je přirozené, že se vada projeví až po určité době. Pro skryté vady zákon stanoví objektivní lhůtu dva roky od odevzdání věci. Ust. § 2129 občanského zákoníku pak stanoví výjimku pro stavby spojené se zemí pevným základem, kdy je možné skrytou vadu oznámit ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnického práva ke stavbě kupujícím.

V případě, kdy ze strany kupujícího nedojde k včasnému oznámení vady prodávajícímu, dochází k zániku práva kupujícího na odstoupení od smlouvy. Další následek nevčasného uplatnění práv z vadného plnění může nastat na základě uplatnění námitky prodávajícího v rámci případného soudního řízení, kdy kupujícímu nebude soudem právo z vadného plnění vůbec přiznáno. Výjimkou z uvedeného je situace, kdy prodávající věděl o přítomnosti vady nebo skutečnosti, která ji může vyvolat, již v době odevzdání věci, přesto s tímto stranu kupující neobeznámil. V takovém případě prodávající právo na námitku ztratil a zákon mu nepřiznává možnost práva z vadného plnění kupujícího námitkou vyloučit.

Druhou fází procesu uplatnění práv z vadného plnění je pak volba jednoho z nástrojů právní ochrany, kterou činí kupující. Ten si může vybrat, zda uplatní nárok na odstranění vady (formou opravy věci, dodání chybějícího plnění nebo výměny věci za novou, bezvadnou), přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, popř. náhradu škody. Svou volbu by měl kupující straně prodávající sdělit již při oznámení vady, případně bez zbytečného odkladu poté (např. pokud potřebuje více času na promyšlení, aby si správně vybral pro něj nejvhodnější nástroj právní ochrany). Je třeba upozornit, že jednou učiněnou volbu není snadné později měnit. V zásadě ji lze změnit pouze dohodou s prodávajícím nebo pokud realizace původně zvoleného není možná (např. kupující uplatňuje nárok na opravu věci a ukáže se, že vadu takto odstranit nelze).

Závěrem

Otázka uplatnění práv z vadného plnění v rámci koupě se může do určité míry jevit složitou, přestože v občanském zákoníku je jí věnováno jen několik paragrafů. Příslušná ustanovení totiž obsahují řadu výjimek či podmínek nutných k realizaci těchto práv.

Základem úspěchu pro kupujícího je vycházet ze zásady vigilantibus iura (bdělým náleží práva), tedy je třeba předmět koupě řádně prohlédnout (v té míře, v jaké je to možné) a v případě odhalení vady a vzniku práv z vadného plnění začít nastalou situaci bez zbytečného odkladu řešit, tj. oznámit vadu a zvolený nástroj právní ochrany prodávajícímu. Je také dobré disponovat důkazem takového jednání, např. vadu oznámit písemně a ponechat si kopii s potvrzením o doručení nebo ji oznámit ústně před svědky.

S ohledem na různé odchylky a zvláštní situace, se kterými občanský zákoník počítá, je vždy třeba posoudit každou situaci individuálně. Řešení může být komplikovanější zejména v případě koupě nemovitých věcí či hodnotnějších věcí movitých, tehdy se proto doporučuje obrátit se na odborníka, který bude přesně vědět, jaký zvolit postup, aby kupující dosáhl žádoucího výsledku.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3.
  • HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, ISBN 978-80-7400-287-8.