Archiv rubriky: Aktuality

Podvodné inzeráty na prodej nemovitostí

Vždy, když zájemce reaguje na inzerát nabízející prodej nemovité věci, měl by si prověřit, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti. V případě, kdy je nemovitost v osobním vlastnictví, lze toto provést prostřednictvím katastru nemovitostí, v případě družstevního vlastnictví je nutné obrátit se na družstvo, které nemovitost vlastní a prověřit, že jednající osoba je členem tohoto družstva. Pokud se zájemcem jedná jiná osoba než skutečný vlastník, například realitní makléř, je třeba si vyžádat pověření od vlastníka k jeho zastupování.

Veškeré smlouvy a ujednání je nutné si pozorně přečíst a nebát se zeptat na věci, které jsou zájemci nejasné. Nikdy nepodepisovat smlouvy ve spěchu a pod nátlakem. Pokud druhá strana jedná seriózně, vždy zájemci poskytne dostatečný prostor pro prostudování smluvní dokumentace, případně i pro poradu s právníkem. Nepřiměřený tlak na podpis smlouvy by měl být zájemci vždy podezřelý.

Před odesláním peněz by měl zájemce trvat na prohlídce bytu, setkání s vlastníkem a v případě koupě nemovitosti přes realitní kancelář i s makléřem. Nikdy zájemce nesmí předat v hotovosti či zaslat na účet jakoukoliv finanční částku před podpisem smlouvy, ve které je jednoznačně a srozumitelně řešeno, jak bude s penězi naloženo v případě, kdy k prodeji nemovité věci ne/dojde. Vhodné je pro složení kupní ceny či zálohy využít úschov, ať advokátních, notářských či bankovních. Tím je zajištěna transparentnost celého obchodu a je zajištěno, že současný vlastník nemovité věci obdrží prostředky z úschovy až po převodu vlastnického práva na zájemce.

V případě, že zájemce podvodníkovi peníze již poslal, neodkladně by se měl obrátit na Policii ČR a podat trestní oznámení s uplatněním nároku na náhradu škody. Pokud zájemce zjistí, že podvodník takto nachytal více lidí, je možné se s nárokem na náhradu škody připojit k již probíhajícímu trestnímu řízení.

Mgr. Hana Grinacová, advokátka
Barbora Jakoubková, advokátní praktikantka
Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc

Navrhované změny Občanského zákoníku, týkající se nesporných rozvodů – tzv. rozvody u notářů

Ministerstvo spravedlnosti v dubnu předložilo návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník (dále jen „Občanský zákoník“). Navrhované změny Občanského zákoníku se týkají tzv. nesporného rozvodu manželství, tj. manželství bez zjišťování příčin rozvratu, a veřejností je tato novela laicky označovaná též jako „rozvod u notáře“.

Nejvýznamnější navrhovanou změnou je vypuštění jedné z podmínek rozvodu manželství, a to rozhodování soudu o úpravě poměrů nezletilého dítěte, které není plně svéprávné, v době po rozvodu. Nově bude postačovat, aby se manželé dohodli mezi sebou, aniž by řízení o úpravě poměrů nezletilého dítěte po rozvodu bylo vedeno před soudem. Za dostačující navrhovaná novela považuje dohodu s doložkou vykonatelnosti uzavřenou před notářem.

Současná úprava

Dle úpravy obsažené v Občanském zákoníku soud manželství nerozvede, dokud nerozhodne o poměrech nezletilého dítěte, které není plně svéprávné, v době po rozvodu manželů.

Z tohoto základního pravidla tak vyplývá, že řízení o úpravě poměrů nezletilého dítěte v době po rozvodu je vedeno vždy, a to jak při rozvodu se zjišťováním příčin rozvratu (tj. sporný rozvod), tak i při rozvodu bez zjišťování příčin rozvratu manželství (tj. nesporný rozvod), a je jednou z podmínek uskutečnění rozvodu manželství.

Rozhodnutím rozumíme nejen autoritativní úpravu poměrů mezi rodiči a dětmi v době po rozvodu ze strany soudu (tak tomu bývá u sporného rozvodu), ale také uzavření dohody mezi manžely jakožto rodiči a její následné odsouhlasení ze strany soudu v řízení o úpravě poměrů (v případě nesporného rozvodu).

Co vede legislativce ke změně?

Důvodová zpráva k novele zákona hovoří o několika důvodech, kdy hlavním z nich je přesvědčení legislativce, že již v současnosti je velké množství rozvádějících se párů schopno a ochotno dohodnout se na úpravě poměrů nezletilého dítěte po rozvodu bez zásahu soudu a fakt, že nebudou muset kvůli takovéto dohodě před soud, by mohl motivovat k uzavření dohody páry další. Zákonodárce je také pro další omezení ingerence státu do rodinného života v případech, kdy takovéto zásahy nejsou nutné s ohledem na schopnost a ochotu manželů dohodnout se.

Dalším z důvodů navrhované novely je zefektivnění fungování opatrovnických soudů. S účinností Občanského zákoníku došlo ke značnému nárůstu agendy opatrovnických soudů. Řízení o úpravu poměrů nezletilých dětí v době po rozvodu tvoří významné procento případů vedených těmito soudy, jejich mimosoudní řešení by tak umožnilo opatrovnickým soudům věnovat se komplikovanějším případům a urychlení vedení řízení před opatrovnickými soudy.

Mimosoudní řešení úpravy poměrů nezletilých dětí je dle zákonodárce možné zejména s ohledem na data, dle kterých jsou ve velkém množství případů soudu rovnou předkládány dohody nebo jsou uzavřeny po jednání s mediátorem, příp. před soudem po prvním jednání ve věci.

Navrhované změny

Nově navrhovaná úprava počítá s tím, že místo řízení o úpravě poměrů nezletilého dítěte v době po rozvodu vedeném před soudem, by postačovala dohoda uzavřená mezi rodiči.

Návrh dále pracuje se dvěma variantami, kdy dle první z nich by dohoda mezi manžely musela mít formu notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, dle druhé varianty by postačovala písemná forma a úředně ověřené podpisy manželů.

Dopad změn

Dle zákonodárce by měly navrhované změny mít za výsledek jak urychlení řízení před opatrovnickými soudy, tak větší prostor pro opatrovnické soudy k řešení komplikovanějších případů.

Zákonodárce se též domnívá, že výsledkem bude nárůst nesporných rozvodů a dojde k urychlení rozvodového řízení.

Odborná veřejnost se k navrhovaných změnám však vyjadřuje kriticky. Dle ČAKu a Unie rodinných obhájců nesledují tyto změny zájem dítěte, který by měl být zájmem primárním a až poté je možné hovořit o zájmu na zefektivnění české justice.

Hovoří o tom, že spousta rodičů ztotožňuje zájmy dítěte se zájmy svými, které však bývají dosti odlišné. Advokát, který pomáhá rodičům se sepsáním dohody, přináší do diskuze racionální prvek a je schopen vysvětlit klientovi, že některé věci jsou zcela nemístné. Postavení notáře je však naprosto odlišné od postavení advokáta a od postavení soudu – advokát hledá spravedlnost pro svého klienta a stojí za stranou, soud hledá spravedlnost pro všechny a stojí nad stranami, notář však stojí mimo strany a jeho úkolem je pouhé sepsání dohody s tím, že neovlivňuje její obsah.

Dále hovoří o tom, že novela občanského zákoníku má být účinná od roku 2020 a takto krátký časový úsek nedává notářům dostatečné množství času na seznámení se s problematikou dané agendy.

S ohledem na tyto skutečnosti se odborná veřejnost přiklání k druhé variantě, která by umožňovala sepsání dohody v písemné formě a ověřenými podpisy, i když samozřejmě preferuje stávající úpravu jakožto úpravu, která nejlépe reflektuje zájmy dítěte.

Navrhované změny pro Vás budeme dále sledovat a o dalším průběhu Vás budeme informovat.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Další navrhované změny úpravy bytového spoluvlastnictví

Dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj, který navrhuje změnu zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku (dále jen „Občanský zákoník“), a to v oblasti bytového spoluvlastnictví. Účelem těchto změn je jak odstranění výkladových nejasností, které se objevily v průběhu praxe, tak zjednodušení spravování nemovitých věcí a dále např. také zjednodušení prodeje nemovitých věcí, a to díky omezení předkupního práva spoluvlastníků. Navrhované úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky jsme Vám představili v předchozím článku. Dnes se tedy zaměříme na další navrhované změny, které s sebou novela Občanského zákoníku přináší.

Změna procesu přijímaní změn prohlášení vlastníka

Nově ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny shromáždění, půjde-li o změnu prohlášení spočívající ve změně

a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,

b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo

c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Omezení případů, kdy je nutné Rozhodnutí o změně stanov osvědčit formou veřejné listiny

Nově bude nutnost osvědčit Rozhodnutí o změně stanov veřejnou listinou pouze v případech, kdy budou měněna členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsoby uplatňování těchto práv a povinností.

Urychlení vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby

K urychlení vzniku společenství by mělo dojít za pomoci zrušení ustanovení §1202 a §1203 Občanského zákoníku o odloženém vzniku společenství.

Založení jediným vlastníkem

Nově by mělo ust. § 1200 Občanského zákoníku výslovně zakotvovat možnost založení společenství vlastníků jednotek pouze jediným vlastníkem všech jednotek.

Seznam vlastníků jednotek a osob, které jednotku užívají

Osoba odpovědná za správu domu bude mít povinnost vést seznam všech vlastníků jednotek a osob, kterým vlastníci přenechali jednotku k užívání na dobu nikoli přechodnou. Na žádost některého z vlastníků jednotek má osoba odpovědná za správu domu oznamovací povinnost, co se sdělení bydliště kteréhokoli z vlastníků jednotek týče. Povinnost sdělit bydliště má i ohledně osoby, které vlastník přenechal jednotku k užívání.

Oznamovací povinnost vlastníka jednotky v případě stavební úpravy

Ust. § 1182 Občanského zákoníku zakládá oznamovací povinnost vlastníka jednotky osobě odpovědné za správu jednotky, a to před zahájením stavebních úprav. V průběhu stavebních úprav má vlastník jednotky také na základě předchozí výzvy osoby odpovědné za správu domu povinnost umožnit osobě odpovědné za správu domu ověření, že stavební úprava neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části. Ověření může proběhnout i formou přístupu do bytové jednotky.

Podrobnější úprava nuceného prodeje jednotky vlastníka

Osoba odpovědná za správu domu může soudu navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výzvu nadále porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Zákon nově upravuje obsah výzvy vlastníku jednotky a také nutnost souhlasu vlastníků jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek s tím, že se mezi ně nepočítá vlastník, jehož jednotku navrhují prodat.

Ust. § 1186 nově výslovně stanoví, že dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu, na plněních souvisejících s užíváním jednotky nebo na zálohách na tato plnění, přechází na nabyvatele jednotky, měl-li a mohl-li je zjistit. Převodce za tyto dluhy osobě odpovědné za správu ručí.

Výši dluhů (resp. skutečnost, že žádné dluhy nepřechází) nabyvatel zjistí z potvrzení osoby odpovědné za správu domu, které mu má převodce povinnosti předložit.

Zda bude návrh novely přijat ve výše uvedeném znění se ukáže až po jejím projednání Poslaneckou sněmovnou a Senátem, nicméně jde o změny poměrně důležité, proto je vhodné jejich osud sledovat již nyní.

Andělská Akademie

Realitní makléř musí znalosti ze svého oboru nejen získat, ale neustále je prohlubovat a aktualizovat. Makléřům z RE/MAX Anděl se dostává právního vzdělání v rámci Andělské Akademie, jejíž je Mgr. Grinacová členem. Seznamte se s Andělskou Akademií

Změna sídla v lednu 2018

Na počátku ledna 2018 naše advokátní kancelář přemístí své sídlo z Prahy 4 na Prahu 5, a to konkrétně na Arbesovo náměstí. V současné chvíli nadšeně přeměřujeme nové kanceláře, vybíráme nový nábytek a vymýšlíme, jak vše zařídit, abychom se my i naši klienti cítili v novém prostředí co nejlépe. Věříme, že se Vám bude náš výběr líbit…..