Archiv rubriky: Články

Novela úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky

Když 1. ledna 2018 nastala účinnost zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, který znovu zavedl předkupní právo mezi spoluvlastníky, některé z nás polil pot při představě, co s sebou tato změna v praxi přináší. Novela zákona se totiž vztahuje rovněž na prodej spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, s nímž je spojeno právo výlučného užívání parkovacího stání a který náleží a je převáděn s bytovou jednotkou. To v praxi převod bytové jednotky značně komplikuje, neboť je u převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce nutné dodržet předepsaný zákonný postup ve vztahu k předkupnímu právu spoluvlastníků. V některých případech však toto může znamenat, že k plánovanému převodu bytové jednotky vůbec nedojde (např. využije-li některý ze spoluvlastníků nebytové jednotky svého předkupního práva ke garážovému stání a zájemce o koupi bytové jednotky však byt bez garážového stání koupit nechce), případně dojde k prodeji bytové jednotky za výrazně nižší cenu. Zároveň předkupní právo zatěžuje převod bytové jednotky administrativně, když spoluvlastníků nebytové jednotky může být i stovka a každý by měl být osloven s nabídkou k využití předkupního práva.

Již několik měsíců po znovuzavedení institutu předkupního práva pro spoluvlastníky se začaly ozývat hlasy široké veřejnosti po nápravě zákonné úpravy a vyloučení předkupního práva mezi spoluvlastníky pro případy, kdy je s bytovou jednotkou převáděn podíl na nebytové jednotce.

Zákonodárce v současnosti toto volání po změně vyslyšel a dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj na změnu občanského zákoníku.

Současná úprava

Dle současné právní úpravy obsažené v ust. § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovité věci předkupní právo k prodávanému spoluvlastnickému podílu. Spoluvlastníci mají právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých podílů, ledaže se dohodnou jinak.

Předkupní právo náleží spoluvlastníkům i v případě bezúplatného převodu. V takovém případě mají spoluvlastníci právy vykoupit podíl za obvyklou cenu.

Výjimku z předkupního práva tvoří převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci na osobu blízkou. V takovém případě tedy spoluvlastníci nemají předkupní právo na podíl, a to jak v případě úplatného, tak v případě bezúplatného převodu.

Postup nabídnutí spoluvlastnického podílu ze strany prodávajícího ostatním spoluvlastníkům upravuje občanský zákoník v ust. § 2140 an. Spoluvlastníci (předkupníci) mají právo na vykoupení podílu za stejných podmínek dohodnutých mezi prodávajícím (dlužníkem) a kupujícím (koupěchtivým), tj. zejména za stejnou kupní cenu s tím, že prodávající má zákonnou povinnost nabídnout spoluvlastníkům odkoupení spoluvlastnického podílu nejpozději při uzavření kupní smlouvy s kupujícím.

Pokud spoluvlastník neprojeví zájem na odkoupení spoluvlastnického podílu do tří měsíců od uskutečnění nabídky, tedy pokud nesdělí, že má zájem koupit daný podíl nebo nezaplatí kupní cenu ujednanou mezi prodávajícím a kupujícím, předkupní právo zaniká.

Ust. § 1125 upravuje též možnost spoluvlastníků vzdát se předkupního práva, a to s účinky pro právní nástupce spoluvlastníka.

Navrhovaná úprava

Úprava navrhovaná Ministerstvem pro místní rozvoj počítá s tím, že dojde k omezení předkupního práva mezi spoluvlastníky, a to tak, že bude vyloučeno užití úpravy obsažené v ust. § 1124 a ust. § 1125 občanského zákoníku na případy, kdy je s jednotkou převáděn

  • spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

Jedná se o dva rozdílné případy – v prvním případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, tj. typicky na garáži nebo sklepu, či skladu, která s bytovou jednotkou souvisí. V druhém případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl např. na pozemku, který funkčně souvisí s bytovou jednotkou.

Předmětná novela bude předložena k projednání Poslaneckou sněmovnou a musí projít celým zákonodárným procesem s tím, že navrhovaná účinnost je k 1. 1. 2020. Dojde-li k jejímu schválení, budeme Vás o tom informovat.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Předsmluvní odpovědnost

Běžně se strany jednající o uzavření smlouvy domnívají, že vzájemná práva a povinnosti jim vzniknou až uzavřením smlouvy. Přestože soukromé právo stojí na principu autonomie vůle, zakotvuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), několik obecných povinností stran ještě před samotným uzavřením smlouvy, jejichž případným porušením vzniká odpovědnost. Smyslem této úpravy ovšem není omezení zmíněné zásady, naopak jde o ochranu subjektů vyjednávání a promítnutí jiného ze základních principů, totiž poctivosti.

Čtyři základní skutkové podstaty

Občanský zákoník upravuje čtyři základní skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti, a sice v ust. § 1728-1730. Rozhodně není třeba propadat panice, neboť úprava je vlastně poměrně přirozená (jak již bylo řečeno, vychází z požadavku poctivého jednání v právním styku). Jednotlivé skutkové podstaty jsou navíc vymezeny jen v základním rozsahu, nenajdeme zde žádné složité podrobnosti.

Jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít

Každý má právo vést svobodně jednání o smlouvě a rozhodnout se, zda danou smlouvu uzavře či nikoliv. Jiná situace je však dána tehdy, když strana zahájí nebo vede jednání pouze na oko, tedy aniž by měla úmysl smlouvu uzavřít. V takovém případě odpovídá za její neuzavření, a je tak povinna nahradit druhé straně případnou újmu, která jí tímto vznikla. Půjde např. o případy, kdy si strana chce pouze prohlédnout zboží s úmyslem zakoupit jej poté jinde nebo za účelem zjištění podmínek konkurence.

Ukončení jednání o uzavření smlouvy na poslední chvíli

Podobně je tomu v případě, kdy jedna ze stran ukončí jednání o uzavření smlouvy ve chvíli, kdy se již uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, a druhá strana tak důvodně očekává, že k němu dojde. To však neznamená, že jsme v pokročilém stadiu vyjednávání povinni uzavřít smlouvu v každém případě. Je-li zde spravedlivý důvod k ukončení jednání, odpovědnost nevzniká. V opačném případě je založena povinnost k náhradě škody, a sice až do výše ztráty z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Zmíněným spravedlivým důvodem pak může být např. změna poměrů spočívající ve ztrátě schopnosti plnit povinnosti vyplývající ze smlouvy, o jejímž uzavření se jedná, nebo doložení znaleckého posudku uvádějícího údaje o předmětu smlouvy, které se podstatně liší od požadavků stran.

Zamlčení podstatných informací

Občanský zákoník požaduje po stranách jednajících o uzavření smlouvy, aby si vzájemně sdělily skutečnosti (ať už skutkové nebo právní), na jejichž základě se strany můžou přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu, a dále ty, ze kterých bude patrný zájem stran uzavřít danou smlouvu. Do první skupiny tak může spadat např. povinnost informovat druhou stranu o nutnosti souhlasu manžela s nakládáním s nemovitou věcí. Druhá skupina pak míří na okolnosti, za kterých jsou strany ochotny smlouvu uzavřít. Má-li např. strana kupující zájem koupit pozemek za účelem stavby rodinného domu, je potřeba zjistit, zda to bude možné.
V případě porušení předsmluvní informační povinnosti nastává obecná odpovědnost za škodu, která v důsledku toho druhé straně vznikla.

Zneužití či prozrazení důvěrných údajů

Při vyjednávání o smluvních podmínkách dochází často k vzájemnému sdělení i takových informací, které lze považovat za důvěrné (majetkové a osobní poměry, zdravotní stav, bezpečnostní opatření atd.). Těm poskytuje ochranu ust. § 1730 odst. 2, podle kterého takové údaje nesmí být zneužity nebo prozrazeny bez zákonného důvodu. Porušením této povinnosti vzniká sekundární povinnost k vydání obohacení, které tímto bylo případně získáno, a k náhradě újmy.

Závěrem

Občanský zákoník kromě výše popsaných obecných situací upravuje řadu dalších dílčích předsmluvních povinností. Účelem těchto ustanovení je zpravidla ochrana obou nebo jen jedné ze stran (např. v případě ochrany spotřebitele při právním jednání s podnikatelem). Jde však v podstatě vždy o podrobnější úpravu požadavku poctivosti v právním styku, který je třeba respektovat ještě před samotným uzavřením smlouvy.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • HULMÁK, Milan, PETROV, Jan, LAVICKÝ, Petr, DVOŘÁK, Bohumil, ŠILHÁN, Josef, DÁVID, Radovan, RICHTER, Tomáš, LASÁK, Jan. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-535-0.

Kolaudace rodinných domů po novele stavebního zákona

Dne 1. 1. 2018 nabyla účinnosti novela zák. č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, známého pod označením stavební zákon (dále jen „stavební zákon“). Změna právní úpravy je důležitá zejména pro stavebníky rodinných domů, pro které představuje poměrně podstatné odlehčení.

Zákon v ust. § 119 stavebního zákona vyjmenovává situace, kdy bude potřeba k užívání stavby kolaudační souhlas, resp. rozhodnutí. V ostatních případech již není vyžadována kolaudace ani oznámení záměru započít s užíváním stavby stavebnímu úřadu (požadavek oznámení byl ze zákona úplně vypuštěn). Stavbu lze tedy začít užívat po jejím dokončení. To se týká i většiny rodinných domů. Výjimkou jsou ty z nich, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, dále ty, u kterých bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a také situace, kdy se jedná o změnu stavby, která je kulturní památkou.

Stavbou, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, má zákonodárce na mysli nemocnici, školu, divadlo, nájemní bytový dům, ale taky developerské projekty rodinných domů apod. Společným znakem je fakt, že budoucí uživatelé stavby neměli možnost promítnout své představy či požadavky do výsledné podoby stavby, nepodíleli se tak např. na výběru projektanta nebo materiálu. Zde požadavek kolaudace zůstává z důvodu ochrany veřejného zájmu.

Zřídka se stává, že by rodinný dům obsahoval zařízení či technologie vyžadující provedení zkušebního provozu (tato povinnost je typická spíše pro složitější stavby, kterými většina rodinných domů není). Nicméně pokud by tomu tak přesto bylo, je pro užívání nutná kolaudace.

Poslední výjimečnou situací je změna stavby, která je kulturní památkou. V tomto případě zákon vyžaduje kolaudaci z pochopitelných důvodů.

Přestože od roku 2018 není zpravidla potřeba obrátit se před započetím s užíváním rodinného domu na stavební úřad, neznamená to, že by příslušné orgány nadále nevykonávaly dohled nad prováděním těchto staveb. Stavební úřady jsou stále povinny k soustavnému dozoru, zejména za účelem ochrany veřejných zájmů, zájmů fyzických a právnických osob a kontroly dodržování právních předpisů. Je proto nutné důkladně se seznámit se všemi povinnostmi plynoucími z právních předpisů, zejm. ze stavebního zákona (pro stavebníka jsou klíčová mj. ust. § 152 a následující), a dbát jejich dodržování.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Shrnutí Ministerstva pro místní rozvoj ČR ke kolaudaci rodinných domů po 1. 1. 2018
  • POTĚŠIL, Lukáš, ROZTOČIL, Aleš, HRŮŠOVÁ, Klára, LACHMANN, Martin. Stavební zákon – komentář. 5. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2016.

Omezení dispozice s nemovitou věcí s ohledem na existující manželství

Prodáváte-li nemovitost, nebo naopak nemovitost poptáváte a kupujete, budete (nebo byste měli být) tázáni na Váš osobní stav. Jakkoli se může zdát tato otázka nevhodná, jedná se o jednu ze stěžejních informací pro úspěšný převod vlastnického práva.

Přestože máte v úmyslu převést nemovitost, která se nachází ve Vašem výlučném vlastnictví, nebo máte v úmyslu nemovitost pořídit za finanční prostředky nacházející se na Vašem osobním účtu, není v určitých situacích možné z daného procesu vyloučit Vašeho manžela/manželku. Právní řád totiž zahrnuje ustanovení, která manželům přiznávají právo dovolat se neplatnosti jednání, která byla provedena bez jejich vědomí.
Při převodu vlastnictví nemovité věci mohou nastat dvě odlišné situace:

1) Pokud nakládáte se jměním získaným za trvání manželství, tj. máte v úmyslu koupit nemovitou věc za finanční prostředky získané za trvání manželství (nikoliv však darem či děděním), bude na Vaše jednání dopadat úprava obsažená v ust. § 714 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).

Dle dané úpravy se v záležitostech týkajících se společného jmění manželů a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, vyžaduje společné jednání manželů, nebo jednání jednoho manžela se souhlasem druhého. V případě, kdy je tato povinnost porušena, vzniká tomu z manželů, bez jehož souhlasu bylo jednáno, právo dovolat se neplatnosti takového jednání.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně nelze považovat za běžné jednání. Ačkoliv by byl jednající manžel zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník nemovité věci, nemovitost bude náležet do společného jmění manželů, protože byla nabyta za finanční prostředky náležející do společného jmění manželů. Dle ust. § 708 občanského zákoníku je totiž součástí společného jmění manželů to, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů, tedy i finanční prostředky nabývané manželi. Výjimku mohou tvořit případy smluvního režimu společného jmění manželů, nebo režimu založeného rozhodnutím soudu, které mohou upravit poměry mezi manžely odlišně. Nicméně transakcí dojde k ponížení hodnoty společného jmění manželů o částku odpovídající kupní ceně nemovité věci, s čímž manžel nemusí souhlasit. Pokud by tedy druhý z manželů zjistil, že bez jeho souhlasu byly vynaloženy finanční prostředky náležející do společného jmění manželů na nákup nemovité věci, může se dovolat neplatnosti tohoto jednání. Z tohoto důvodu by měl prodávající vždy trvat na tom, aby manželé jednali při koupi nemovitosti společně, resp. aby nejednající manžel vyslovil alespoň výslovný souhlas s koupí.

2) V případě, že nakládáte s nemovitostí, která je sice ve Vašem výlučném vlastnictví, ve které se však zároveň nachází společná domácnost manželů, tuto situaci upravuje ust. § 747 občanského zákoníku. Toto ustanovení dává manželovi, bez jehož souhlasu se jednalo, právo dovolání se neplatnosti takového jednání, jedná se zde však o dovolání se neplatnosti z důvodu ochrany společné domácnosti manželů nebo rodiny. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat i v případě, kdy jeden z manželů nakládá s nemovitostí, kterou má ve výlučném vlastnictví. Manžel, který má nemovitost ve výlučném vlastnictví, má totiž v souladu s ust. § 747 odst. 1 občanského zákoníku, povinnost zdržet se všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit, zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit, nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině bydlení po všech stránkách obdobné s bydlením dosavadním.

Z daného ustanovení vyplývá, že souhlas druhého manžela bude vyžadován i ke zřízení zástavního práva k nemovitosti, která slouží k účelům společné domácnosti manželů nebo rodiny. Nejedná se sice o jednání znemožňující bydlení, ale o jednání bydlení ohrožující.

Z výše uvedených důvodů doporučujeme, dožadovat se vždy informací o osobním stavu osoby, se kterou o převodu vlastnického práva k nemovitosti jednáte. Předejdete tak možným komplikacím a tomu, že bude převod prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Koupě a uplatnění práv z vadného plnění

Úvodem

Koupě, definovaná jako úplatný závazek vznikající na základě kupní smlouvy, je tématem obsáhlým a skýtá řadu zajímavých problémů či nevyřešených otázek. Její právní úpravu bychom našli v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), konkrétně v ust. § 2079-2183. Pro strany kupní smlouvy může být podstatné mimo jiné to, jakým způsobem upravuje zákon tzv. práva z vadného plnění.

Základní informace o vzniku práv z vadného plnění v případě koupě jsem se pokusila shrnout ve svém posledním článku, na který bych zde ráda navázala a uvedla čtenáře rovněž do problematiky uplatnění těchto práv.

Uplatnění práv z vadného plnění

Proces uplatnění práv z vadného plnění můžeme rozdělit do dvou fází. První fáze zahrnuje oznámení vady kupujícím prodávajícímu. K takovému jednání kupujícího je třeba především zjištění přítomnosti vady, k čemuž zpravidla dochází při provedení prohlídky. Strana kupující by měla předmět koupě prohlédnout ideálně již při uzavírání kupní smlouvy a není-li to možné (případně není-li možné při takové prohlídce zjistit veškeré vady), pak co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci, ke kterému dochází nejčastěji okamžikem převzetí věci. Zde je třeba posuzovat každý případ individuálně, neboť nelze požadovat po kupujícím, aby za účelem kontroly bezvadnosti věci např. již při uzavření kupní smlouvy otevřel obal, ve kterém by jinak věc vydržela bez poškození podstatně déle než v případě jejího vybalení.

Pro uplatnění práv z vadného plnění je nezbytné aktivní jednání strany kupující spočívající v jednostranném projevu vůle adresovaném prodávajícímu, kterým je výše zmíněné oznámení vady. Občanský zákoník nestanoví formu oznámení, lze tedy dospět k závěru, že může být učiněno v libovolné formě, pokud si smluvní strany neujednaly jinak. Písemná forma však zpravidla usnadňuje případné dokazování v rámci soudního řízení. Stejně tak není výslovně vymezena lhůta k učinění oznámení, z ust. § 2111 a 2112 občanského zákonu ale vyplývá, že je třeba oznámit vady včas, tedy bez zbytečného odkladu poté, co se kupující o přítomnosti vady dozvěděl, tj. zpravidla po vykonání prohlídky věci. Zvláštním způsobem je nutné posuzovat oznámení tzv. skrytých vad, kdy je přirozené, že se vada projeví až po určité době. Pro skryté vady zákon stanoví objektivní lhůtu dva roky od odevzdání věci. Ust. § 2129 občanského zákoníku pak stanoví výjimku pro stavby spojené se zemí pevným základem, kdy je možné skrytou vadu oznámit ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnického práva ke stavbě kupujícím.

V případě, kdy ze strany kupujícího nedojde k včasnému oznámení vady prodávajícímu, dochází k zániku práva kupujícího na odstoupení od smlouvy. Další následek nevčasného uplatnění práv z vadného plnění může nastat na základě uplatnění námitky prodávajícího v rámci případného soudního řízení, kdy kupujícímu nebude soudem právo z vadného plnění vůbec přiznáno. Výjimkou z uvedeného je situace, kdy prodávající věděl o přítomnosti vady nebo skutečnosti, která ji může vyvolat, již v době odevzdání věci, přesto s tímto stranu kupující neobeznámil. V takovém případě prodávající právo na námitku ztratil a zákon mu nepřiznává možnost práva z vadného plnění kupujícího námitkou vyloučit.

Druhou fází procesu uplatnění práv z vadného plnění je pak volba jednoho z nástrojů právní ochrany, kterou činí kupující. Ten si může vybrat, zda uplatní nárok na odstranění vady (formou opravy věci, dodání chybějícího plnění nebo výměny věci za novou, bezvadnou), přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, popř. náhradu škody. Svou volbu by měl kupující straně prodávající sdělit již při oznámení vady, případně bez zbytečného odkladu poté (např. pokud potřebuje více času na promyšlení, aby si správně vybral pro něj nejvhodnější nástroj právní ochrany). Je třeba upozornit, že jednou učiněnou volbu není snadné později měnit. V zásadě ji lze změnit pouze dohodou s prodávajícím nebo pokud realizace původně zvoleného není možná (např. kupující uplatňuje nárok na opravu věci a ukáže se, že vadu takto odstranit nelze).

Závěrem

Otázka uplatnění práv z vadného plnění v rámci koupě se může do určité míry jevit složitou, přestože v občanském zákoníku je jí věnováno jen několik paragrafů. Příslušná ustanovení totiž obsahují řadu výjimek či podmínek nutných k realizaci těchto práv.

Základem úspěchu pro kupujícího je vycházet ze zásady vigilantibus iura (bdělým náleží práva), tedy je třeba předmět koupě řádně prohlédnout (v té míře, v jaké je to možné) a v případě odhalení vady a vzniku práv z vadného plnění začít nastalou situaci bez zbytečného odkladu řešit, tj. oznámit vadu a zvolený nástroj právní ochrany prodávajícímu. Je také dobré disponovat důkazem takového jednání, např. vadu oznámit písemně a ponechat si kopii s potvrzením o doručení nebo ji oznámit ústně před svědky.

S ohledem na různé odchylky a zvláštní situace, se kterými občanský zákoník počítá, je vždy třeba posoudit každou situaci individuálně. Řešení může být komplikovanější zejména v případě koupě nemovitých věcí či hodnotnějších věcí movitých, tehdy se proto doporučuje obrátit se na odborníka, který bude přesně vědět, jaký zvolit postup, aby kupující dosáhl žádoucího výsledku.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3.
  • HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, ISBN 978-80-7400-287-8.

Dohoda o vině a trestu

Dohoda o vině a trestu je dohodou mezi státním zástupcem a obviněným, kterou je možno uzavřít v přípravném řízení, a to za splnění základní podmínky, kterou je prohlášení obviněného, že spáchal skutek, pro který je stíhán. Zároveň však nesmí být z doposud opatřených důkazů a dalších výsledků přípravného řízení důvodné pochybnosti o jeho prohlášení, např. nesmí svým prohlášením „krýt“ někoho jiného.

Uzavření dohody o vině a trestu není přípustné v řízení proti uprchlému a v případech stíhání pachatele pro spáchání zvlášť závažného zločinu. Zvlášť závažným zločinem je dle § 14 odst. 3 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku (dále jen „trestní zákoník“) takový úmyslný trestný čin, u nějž trestní zákon stanoví trest odnětí svobody s horní hranicí trestní sazby nejméně deset let. (Jde např. o tzv. prostou vraždu podle § 140 odst. 1 trestního zákoníku, u které je trestní sazba stanovena v rozmezí 10 – 18 let a horní hranice trestní sazby tedy deset let přesahuje)

Sjednání dohody o vině a trestu je možné zahájit na návrh obviněného, ale i bez návrhu ze strany státního zástupce, a to v případech, kdy výsledky vyšetřování dostatečně prokazují závěr, že se skutek stal, že tento skutek je trestným činem a že jej spáchal obviněný. Šlo by například o přečin krádeže podle § 205 odst. 1 trestního zákoníku, kdy si obviněný přisvojil peněženku poškozeného, kterou měl poškozený v zadní kapse svých kalhot tím, že se jí zmocnil, poškozený však ucítil, jak mu byla peněženka odcizena, otočil se tedy, načež obviněný začal bezhlavě utíkat. Poškozený tedy zakřičel „Chyťte zloděje!“ a obviněný byl po několika metrech zadržen přihlížejícími turisty.

Existence institutu dohody o vině a trestu by mohla evokovat jakési zkrácení poškozeného na jeho právech, která mu trestní zákony přiznávají. Aby ke zkrácení práv poškozeného nedošlo, má státní zástupce při sjednávání dohody o vině a trestu zákonem stanovenou povinnost dbát zájmů poškozeného. Této povinnosti zároveň odpovídají práva poškozeného, kdy poškozený má právo být přítomen jednání státního zástupce a obviněného, ledaže by výslovně prohlásil, že se vzdává svých procesních práv, které mu zákon přiznává v případech, kdy má právo na náhradu škody nebo nemajetkové újmy v penězích způsobené mu trestným činem, nebo na vydání bezdůvodného obohacení.

V případě, kdy je poškozený sjednávání dohody o vině a trestu přítomen, vyjádří se právě zejména k rozsahu a způsobu náhrady škody nebo nemajetkové újmy nebo vydání bezdůvodného obohacení. Přítomnost poškozeného však není podmínkou sjednání dohody o vině a trestu, lze ji sjednat i přes jeho absenci, pokud byl o sjednání vyrozuměn a bez omluvy se nedostavil k jejímu sjednávání.

V lednu letošního roku Nejvyšší státní zástupce Pavel Zeman přišel s návrhem, aby by bylo možné sjednávání dohody o vině a trestu i v trestních řízeních pro zvlášť závažné zločiny. Podmínka nepřípustnosti uzavření dohody o vině v takovýchto trestních řízeních je též vypuštěna v návrhu nového trestního řádu zveřejněného rekodifikační komisí trestního práva procesního na serveru www.tpp.justice.cz .

Většina praktiků s návrhem Nejvyššího státního zástupce souhlasí, důvody jsou zejména délka a průtahy současných trestních řízení. Např. místopředseda Městského soudu v Praze pro věci trestní Jan Kadlec souhlasí s připuštěním dohody o vině a trestu i pro zvlášť závažné zločiny, i když vražda není zrovna typickým případem, kde by dohoda připadala v úvahu. Člen prezidia Unie obhájců Petr Toman by dokonce byl pro zavedení povinnosti pokusu o uzavření dohody o vině a trestu, a to z důvodu urychlení trestních řízení.

Nesouhlas se však objevuje z řad akademiků, jako jsou ústavní právník prof. Aleš Gerloch a odborník na trestní právo prof. Jiří Jelínek, podle kterých by takovýto návrh směřoval proti základním zásadám trestního práva a narušení základní koncepce trestního procesu.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

Koupě a vznik práv z vadného plnění

Úvod

Koupě je závazkem, se kterým se v běžném životě setkáváme pravděpodobně nejčastěji. Právní úpravu koupě jakožto úplatného závazku vznikajícího na základě kupní smlouvy najdeme v ust. § 2079-2183 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Už počet ustanovení vztahujících se k této problematice naznačuje, že jde o téma obsáhlé a často komplikované. Jednou ze zajímavých otázek týkajících se koupě jsou práva z vadného plnění, kterým se občanský zákoník věnuje především v ust. § 2099-2112.

Vady faktické a právní

Právní úprava práv z vadného plnění má především chránit kupujícího před vadami předmětu koupě, a to jak faktickými, tak právními. Pojem vadné věci vymezuje občanský zákoník v ust. § 2099, kdy dle něj daná věc postrádá ujednané vlastnosti, spočívající v množství, jakosti nebo provedení. Vadou je také plnění jiné věci či vada v dokladech, které jsou nutné pro užívání věci. Zákon zde vyjmenovává vady faktické, tedy ty, které spočívají v nedostatku v samotné fyzické podstatě věci. Vady právní na tomto místě nezmiňuje, je proto třeba čerpat z obecné úpravy, kterou najdeme v ust. § 1920. O právní vadu se jedná, pokud je věc omezena právy třetích osob (v rozporu s ujednáním mezi stranami).

Přechod nebezpečí škody

Pro kupujícího je ve vztahu k právům z vadného plnění důležité časové určení, kdy za případnou vadu odpovídá prodávající a kdy tato odpovědnost přechází na druhou smluvní stranu, tj. na samotného kupujícího. Zde zákon pracuje s tzv. přechodem nebezpečí škody. Ten si můžeme představit jako bod na časové ose značící změnu v subjektu, který nese nebezpečí náhodné zkázy nebo poškození předmětu koupě. Okamžik přechodu nebezpečí škody na kupujícího si mohou smluvní strany samy ujednat ve smlouvě; neučiní-li tak, dojde k přechodu podle zákona, tj. okamžikem převzetí, popř. okamžikem nabytí vlastnictví.
Pokud je věc vadná již při uvedeném přechodu nebezpečí škody, svědčí kupujícímu právo z vadného plnění, a to i tehdy, když se vada projeví až s postupem času (typickým příkladem jsou vrozené vady zvířat). Vada, která vznikne později, jde zpravidla k tíži kupujícího. Výjimkou je však situace, kdy se vada objeví v důsledku porušení povinnosti prodávajícího, který má např. předmět koupě také zprovoznit, ale nesprávným postupem zapříčiní vznik vady.

Určitým korektivem je zde úprava tzv. zjevných vad vycházející z předpokladu, že právně jednající osoby jsou nadány rozumem průměrného člověka, a je tedy spravedlivé v některých případech straně kupující právo z vadného plnění nepřiznat, a sice tehdy, když vadu musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Za takových okolností nehraje roli ani to, zda prodávající druhou stranu na vadu upozornil. Příkladem může být koupě staré hojně užívané sedací soupravy, která je vlivem času místy odřená, nebo poškrábaných lyží. Popsanou odchylku nelze však aplikovat v případě, že se kupující nemohl seznámit se stavem předmětu koupě již při uzavírání smlouvy, což v praxi může znamenat např. to, že dochází ke koupi věci, která zatím neexistuje a má být v budoucnu vyrobena.

Ustanovení týkající se zjevných vad přímo vylučuje použití této úpravy také v situaci, kdy prodávající výslovně ujistil druhou smluvní stranu o neexistenci vad věci nebo vadu lstivě zastřel. Pokud tedy prodávající sdělí kupujícímu, že věc nemá vady, vznikají kupujícímu případná práva z vadného plnění bez ohledu na to, zda šlo o zřejmou vadu. Stejně tak je tomu v druhém případě, kdy prodávající zneužije svého silnějšího postavení, založeného např. na lepších znalostech či zkušenostech v dané oblasti, a vadu lstivě zastře. Do této kategorie spadající typicky situace, kdy prodávající věc při prohlídce zčásti zamění za jinou, využije optických klamů nebo jinak přesvědčí kupujícího, že se zde nejedná o vadu. Časté tak bývá např. vydávání nového nábytku za starožitný nebo prodej kopií uměleckých děl.

Z uvedeného vyplývá, že právní úprava této problematiky skutečně chrání do velké míry kupujícího, zároveň na něj ale také klade požadavek bdělosti v okamžiku, kdy by předmětem koupě měla být věc zjevně vadná.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Pozn.: Na tento článek navazuje http://www.akgr.cz/clanky/koupe-a-uplatneni-prav-z-vadneho-plneni/.

Zdroje:

  • TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3.
  • HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-287-8.

Jak se bránit proti postižení majetku pronajímatele v rámci exekuce na majetek nájemce?

Solventnost nájemci z očí nevyčtete. Jak se tedy může pronajímatel bránit proti zabrání majetku, který se nachází v pronajímaném bytě, při exekuci na majetek nájemce? Žádný zaručený návod bohužel neexistuje, existují však opatření, kterými může pronajímatel výše zmíněné situaci předejít, případně mu právní řád nabízí nástroje, které může použít pro zjednání nápravy při zabavení jeho majetku.

Řada pronajímatelů stanovuje v nájemních smlouvách podmínku, že nájemce si nemůže zřídit v pronajímané nemovitosti trvalé bydliště. Takovéto ustanovení nájemní smlouvy však v praxi neobstojí s ohledem na ust. § 10 odst. 6 písm. c) zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, podle kterého má občan ke zřízení trvalého bydliště na dané adrese povinnost doložit úřadu pouze oprávnění byt užívat. Nájemci proto stačí předložit uzavřenou nájemní smlouvou a bez ohledu na to, zda je ve smlouvě zakotven zákaz trvalé bydliště zřídit, či je vyžadován výslovný souhlas pronajímatele, bude jako adresa trvalého bydliště nájemce uvedena adresa pronajímané nemovitost. Pronajímatel se přitom nemusí o zřízení trvalého bydliště v jeho nemovitosti vůbec dozvědět.

Pro účely exekuce či výkonu rozhodnutí navíc není adresa trvalého bydliště rozhodující. Pro exekuční řízení, resp. výkon rozhodnutí, jsou totiž rozhodné adresy, na kterých by povinný mohl mít svůj majetek. Takovými adresami mohou být i jiná místa, než ta kde má povinný zřízeno trvalé bydliště, pokud se exekutor nebo soudní vykonatel domnívá, že by zde mohl „schovávat“ svůj majetek (typicky například u příbuzných, nebo právě v nemovitosti, kterou si povinný pronajímá).

Co však může pronajímatelův majetek před jeho zabráním v rámci výkonu rozhodnutí na majetek nájemce ochránit, je co nejpřesněji specifikovat vybavení, které zůstává v pronajímaném bytě k užívání nájemci. Ideální je popsat veškeré vybavení v nájemní smlouvě, případně v předávacím protokolu a doložit rovněž pomocí fotografií. Detailní specifikace, kterou stvrdí nájemce podpisem nájemní smlouvy či předávacího protokolu, poslouží následně pronajímateli jako důkaz v rámci exekučního řízení, že daný majetek není ve vlastnictví nájemce.

V případě exekuce movitých věcí, případně výkonu rozhodnutí prodejem movitých věcí, je proveden soupis zabraných movitých věcí na místě samém. Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí, resp. exekuční příkaz je doručen povinnému už při samotném soupisu. Pokud není povinný přítomen v průběhu soupisu, doručí se mu vyrozumění a soupis movitých věcí dodatečně. V případě, kdy osoba přítomná při soupisu tvrdí, že daná věc je ve vlastnictví osoby jiné než povinného, soud vyrozumí tuto osobu o soupisu a o jejím právu podat vylučovací žalobu podle ust. § 267 z. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. Do soupisu však vůbec nebudou zahrnuty movité věci, o kterých je zřejmé, že nejsou ve vlastnictví nájemce jakožto povinného – např. na místě bude pomocí účtenky dokázáno vlastnictví jiné osoby. Lze proto doporučit, aby nájemce či přímo pronajímatel již při soupisu movitých věcí předložili vykonavateli specifikaci movitých věcí z nájemní smlouvy.

Pokud však došlo k soupisu majetku pronajímatele, může se tento domáhat jeho vyškrtnutí. Postup se liší podle toho, zda-li se jedná o výkon rozhodnutí nebo exekuci prováděnou exekutorem.

V případě exekuce se pronajímatel musí obrátit nejprve na exekutorský úřad pověřený provedením exekuce, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy se dozvěděl o soupisu věci. Exekutor má povinnost návrh na vyškrtnutí majetku ze soupisu projednat a rozhodnout o něm do 15 dnů. Exekutorovi musí pronajímatel prokázat vlastnictví dané movité věci, kdy dokladem o vlastnictví mohou být například účtenky a faktury. V případě, kdy exekutor návrhu pronajímatele nevyhoví, má tento možnost obrátit se na exekuční soud s vylučovací žalobou podle §267 občanského soudního řádu, a to do 30 dnů od doručení usnesení exekutora, kterým, byť i z části, návrhu na vyškrtnutí nevyhověl.

V případě soudního výkonu rozhodnutí je jedinou možností pronajímatele podání vylučovací žaloby.

Právo k majetku, který nepřipouští výkon rozhodnutí, se neuplatňuje vůči nájemci, ale uplatňuje se vůči osobě oprávněné z výkonu rozhodnutí, resp. exekuce, tedy osobě, na jejíž návrh byl výkon rozhodnutí či exekuce zahájen.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Chov zvířete v pronajatém bytě

Jedním z nejčastějších problémů nájemce a jeho domácího mazlíčka je odmítavý postoj pronajímatelů vůči chovu zvířete v bytě. Často se tak můžeme setkat se zákazy přímo v nájemní smlouvě, popř. s dotazem ještě před jejím uzavřením: „Chováte nějaké zvíře?“

Tato problematika byla hojně rozebíraným tématem i při přípravě občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014, a to zejména proto, že předchozí právní úprava se jevila v tomto směru jako nedostatečná. Občanský zákoník z roku 1964 totiž neobsahoval ustanovení, které by se výslovně věnovalo chovu zvířete v bytě. Při určování vzájemných práv a povinností nebo řešení případných problémů bylo možno vycházet z jiných ustanovení, zejm. z úpravy sousedských práv (§ 127 a násl. OZ 1964).

Docházelo tak často např. k takovým situacím, kdy pronajímatel podmiňoval chov zvířete svým písemným souhlasem a nepovolený chov pak považoval za hrubé porušení nájemní smlouvy, což mohlo vést až k výpovědi této smlouvy ze strany pronajímatele. Pokud byl však spor poté řešen soudní cestou, byl pronajímatel se svými zákazy zpravidla neúspěšný, nešlo-li o zvíře, které soustavně uniká z bytu nebo je nebezpečné.

Současný občanský zákoník zakotvuje nejen nové pojetí zvířete, jakožto smysly nadaného živého tvora, který není věcí, ale také právo nájemce chovat jej v bytě, a to ustanovením § 2258, které stále vychází z pojetí sousedských práv, nabízí však jasnější vymezení vzájemných práv a povinností nájemce a pronajímatele.
Občanský zákoník výslovně přiznává nájemci právo chovat v bytě zvíře. Nelze tedy přistoupit k jednání, které by znamenalo odchýlení se od právní úpravy v neprospěch nájemce (zpravidla v podobě nejrůznějších zákazů, pravidel či podmínek), přestože zásada smluvní volnosti zůstává zachována. Pronajímatel je oprávněn si vybrat, s kým uzavře nájemní smlouvu, ta by ale neměla obsahovat zmíněná omezení týkající se chovu zvířete.

Toto právo nájemce není neomezené – jeho výkon nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V opačném případě může pronajímatel žádat ukončení nevyhovujícího způsobu užití pronajatého bytu, což často vede až k naplnění výpovědního důvodu.

Zde je třeba posuzovat každou situaci individuálně. Roli pak může hrát to, zda jde o zvíře běžně chované v domácích podmínkách (rozdílně bychom posoudili např. chov kočky a chov zebry), do jaké míry představuje nebezpečí (jedovatý druh zvířete), počet zvířat (jeden pes ve srovnání s dvanácti psy) nebo také povaha pronajatého bytu či domu (rozdíl lze vidět mezi rodinným domem na vesnici a jednopokojovým bytem v centru města). Obtíže mohou být různé povahy, typicky jde o nadměrný hluk, zápach či unikání zvířete z bytu a jeho vnikání do prostoru ostatních obyvatel domu. Nájemce proto musí přijmout taková opatření, aby nedocházelo k obtěžování nebo dokonce ohrožování pronajímatele či ostatních obyvatel domu, které by bylo nepřiměřené poměrům v domě. Je povinen dodržovat obvyklá pravidla pro chování v domě a řídit se rozumnými pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku. V těchto případech je pak třeba vždy zohlednit kritérium místních poměrů, tj. posuzovat danou situaci s ohledem na vlastnosti konkrétní lokality, resp. daného domu nebo sousedství. Např. štěkot psa by bylo možné do určité míry tolerovat v domě, který stojí vedle útulku.

Další otázkou, kterou v souvislosti s chovem zvířete v bytě řeší občanský zákoník, je případná potřeba zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu. Pokud chov vyvolá takovou potřebu, je na nájemci, aby tyto zvýšené náklady nahradil pronajímateli (tedy pouze v rozsahu zvýšení). Zákon se zde snaží řešit situaci, kdy má chov zvířete za následek růst nákladů na údržbu, které je třeba spravedlivě rozdělit. Typicky půjde o náklady na častější či náročnější úklid společných prostor z důvodu zvýšeného výskytu srsti, písku, zeminy, vody apod.

Nejjednodušším řešením je pak pravděpodobně ujednání ohledně chovu určitého zvířete ve smlouvě, včetně např. opatření, která je nájemce povinen přijmout, nebo úhrady zvýšených nákladů na údržbu. V takovém případě ale pronajímatel pozbývá oprávnění v budoucnu bránit nájemci v chovu, a to i za situace, kdy dochází k obtěžování ostatních obyvatel domu. Stejně tak není oprávněn požadovat po nájemci další náklady na údržbu. Předpokladem takové dohody je tedy zohlednění veškerých hledisek spojených s otázkou chovu daného zvířete.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • HULMÁK, Milan, KABELKOVÁ, Eva. § 2258 [Chov zvířete v bytě]. In: HULMÁK, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 399. ISBN 978-80-7400-287-8.
  • KABELKOVÁ, Eva. § 2258 [Chov zvířete v bytě]. In: KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 248 – 250. ISBN 978-80-7400-524-4.
  • R 37/1985 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek

Předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí

Účinností zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, dojde od 1. 1. 2018 k znovuzavedení institutu předkupního práva u spoluvlastníků nemovitých věcí.

Současná právní úprava

Dle současné právní úpravy mohl spoluvlastník nakládat se svým podílem podle své vůle, takové nakládání však nemohlo být na újmu ostatním spoluvlastníkům.

Spoluvlastník byl omezen v nakládání se svým spoluvlastnickým podílem na věci pouze v případě, že tento spoluvlastnický podíl nabyl pořízením pro případ smrti (tedy závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem) nebo jinou skutečností tak, že ostatní spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě vzniklo spoluvlastníkům předkupní právo k podílu po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže by spoluvlastník, který nabyl podíl takovýmto způsobem, převáděl podíl na osobu blízkou. (Osobou blízkou se podle §22 Občanského zákoníku rozumí příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo registrovaný partner. Jiné osoby se pokládají za osoby blízké, pokud by újmu způsobené jedné z nich pociťovala jako újmu osoba druhá.) Toto předkupní právo pak vzniklo spoluvlastníkům v případě jak úplatného, tak bezúplatného převodu.

Právní úprava účinná od r. 2018

Dle nové právní úpravy účinné od 1.1.2018 platí, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Jedinou výjimku bude opět tvořit převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou, a to jak u převodů úplatných tak bezúplatných. Mezi spoluvlastníky bude nyní možno se vzdát předkupního práva, a to s účinky i pro právní nástupce s tím, že u nemovité věci zapisované do veřejného seznamu se vzdání se předkupního práva zapíše jako věcné právo do katastru nemovitostí.

V dalším se na předkupní právo mezi spoluvlastníky uplatní obecná úprava předkupního práva obsažená v ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku.

Související judikatura

Nová právní úprava je návratem k úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku. Předtím než bude soudy vytvořena judikatura k nové právní úpravě, lze proto zapátrat v judikatuře právě k zákonu č. 40/1964 Sb. Judikatura týkající se dané problematiky je skutečně rozsáhlá, a to díky existenci institutu v letech 1964 – 2013 včetně.

Např. v případě, že spoluvlastník převádějící svůj spoluvlastnický podíl nesplní svou povinnost a nenabídne spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům a podíl převede, je takovéto právní jednání relativně neplatné a ostatní spoluvlastníci se mohou této neplatnosti dovolat v obecné promlčecí lhůtě 3 let, kdy nedochází k rozlišování na objektivní a subjektivní promlčecí lhůtu – lhůta počíná běžet od okamžiku, kdy bylo možné právo uplatnit poprvé, a takovéto právo se uplatňuje vůči všem účastníkům.

Dále byly judikovány podmínky nabídky. Nabídka musí být učiněna v písemné formě a musí obsahovat všechny náležitosti nutné pro uzavření. K přijetí nabídky dojde až splacením ceny spoluvlastnického podílu v 2 měsíční lhůtě. (pozn. dle ust. 2148 odst. 1 nového občanského zákoníku je lhůta stanovena na 3 měsíce)

V případě, že bude ostatním spoluvlastníkům podíl nabídnut a poté dojde ke změně nabídky, která bude výhodnější, vzniká zde povinnost obrátit se na zbývající spoluvlastníky znovu, a v případě pokud by k tomu nedošlo, vzniká zde spoluvlastníkům právo dovolat se předkupního práva a nahrazení projevu žalovaného (nabyvatele podílu) soudem.

Došlo též k judikování postupu v případech, kdy by nedošlo k přijetí nabídky a nevyplacení podílu ve stanovené 2 měsíční lhůtě. V takových případech předkupní právo zaniká a spoluvlastník není nadále omezen v nakládání s podílem, pouze s tou výjimkou, že podíl nesmí být nabídnut za podmínek výrazně odlišných od nabídky předkládané spoluvlastníkům. (sp. zn. 33 Cdo 4017/2013)

V případě, kdy bylo předkupní právo porušeno a spoluvlastník se tohoto porušení dovolá až s delším časovým odstupem od okamžiku, kdy se o tomto porušení dozvěděl, nejedná se o uplatnění předkupního práva v rozporu s dobrými mravy, resp. není zjevným zneužitím práva. Avšak i dovolání se porušení předkupního práva může být v rozporu s dobrými mravy, tento rozpor se však posuzuje podle konkrétních okolností. (sp. zn. 22 Cdo 5064/2015)

Převodem spoluvlastnického podílu se rozumí i smlouva uzavřená mezi obchodní společností a společníkem takovéto společnosti o vložení spoluvlastnického podílu do základního kapitálu společnosti, a spoluvlastníci tedy mají předkupní právo i k takovému spoluvlastnickému podílu. (sp. zn. 22 Cdo 1143/2000)

Důsledky návratu předkupního práva

Návrat institutu předkupního práva mezi spoluvlastníky bude mít za důsledek zejména omezení dispozice se spoluvlastnickým podílem.

Je třeba pamatovat například na to, že pokud máte ve vlastnictví bytovou jednotku, ke které náleží garážové stání, jež je vyjádřeno podílem na nebytové jednotce – garáži v domě, měli byste se i v tomto případě nejprve obrátit na všechny ostatní spoluvlastníky spoluvlastnických podílů na garáži, a teprve v případě, že tito svého předkupního práva nevyužijí, můžete volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem a garážové stání převést.

Zda si praxe vyžádá opět změnu právní úpravy ze strany zákonodárců, či jaký vývoj přinese nová judikatura soudů, ukáže čas. V tuto chvíli musí mít spoluvlastníci na paměti, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nutné nabídnout spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům, aby v budoucnu minimalizovali riziko, že tento převod bude napaden, příp. prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová