Archiv rubriky: Články

Návrh zákona o realitním zprostředkování

Dne 6. února 2019 Ministerstvo pro místní rozvoj předložilo Poslanecké sněmovně návrh zákona o realitním zprostředkování. Návrh zákona se týká úpravy podmínek poskytování realitního zprostředkování a práv a povinností s tím souvisejících, zejména práv a povinností účastníků realitního zprostředkování. Tato úprava míří především na realitní kanceláře, jelikož v současné době neexistuje žádný zákon, který by oblast realitní činnosti upravoval. Stávající úprava je tak považována za nedostatečnou, především z důvodu chybějících pravidel pro výkon realitního zprostředkování, nedostatečné ochrany klientů a neúčinné kontroly realitních zprostředkovatelů, či z důvodu jejich nedostatečné profesní odbornosti.

Návrh zákona definuje pojem realitní zprostředkování, kterým se rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření realitní smlouvy, a dále uvádí, jaké služby tato činnost zpravidla zahrnuje (např. zajištění prohlídky nemovité věci, zprostředkování poskytnutí právních služeb, posouzení stavu nemovité věci).

Dále návrh zákona zavádí pojem realitní zprostředkovatel, což je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování. Je zaveden požadavek bezúhonnosti, povinnost pojištění při výkonu činnosti a informační povinnost realitního zprostředkovatele. Nově má být realitní zprostředkování vykonáváno na základě živnostenského oprávnění k provozování vázané živnosti, zákon tak zároveň novelizuje zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, který upravuje podmínky vstupu do nově zavedené vázané ohlašovací živnosti. Kontrolu nad dodržováním povinností mají vykonávat obecní živnostenské úřady a ministerstvo.

V původním návrhu bylo stanoveno, že realitní zprostředkovatel není oprávněn nabízet přijímání peněz do úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, nicméně Ústavně právní výbor přijal pozměňovací návrh, který na písemnou žádost zájemce umožňuje za splnění určitých podmínek realitnímu zprostředkovateli úschovu poskytnout. Návrh tedy zachovává možnost realitním kancelářím poskytovat úschovy, ale stanoví povinnosti, kterých se musí držet. Smlouva o úschově bude vždy písemná a realitní zprostředkovatel musí mít zřízen pro každého uschovatele samostatný úschovní účet úschovy, který bude u banky veden na jeho jméno. Nebude již tedy možné zachovat praxi některých realitních kanceláří, které úschovy kupních cen poskytují a všechny prostředky od různých schovatelů ukládají na jeden bankovní účet. Obdobně jako je tomu u advokátů bude realitní zprostředkovatel povinen vést evidenci úschov a je mu také stanovena povinnost současně s prvním poskytnutím úschovy o tomto informovat obecní živnostenský úřad.

Návrh zákona dále zavádí povinnost realitního zprostředkovatele být pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou mu výkonem realitního zprostředkování a upravuje také náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování a povinnosti, které musí zprostředkovatel v souvislosti s uzavřením této smlouvy splnit.

Návrh zákona byl již schválen Poslaneckou sněmovnou a dne 18.11.2019 doručen Senátu ČR. Navrhované nabytí účinnosti zákona je stanovené na 1. ledna 2020, nicméně jej v tuto chvíli čeká projednání Senátem a podepsání Prezidentem republiky. O dalším vývoji schvalování zákona o realitním zprostředkování Vás proto budeme informovat.

Barbora Jakoubková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

5 otázek pro…….Barboru Jakoubkovou

1) Jak a kdy jste se rozhodla pro práci v advokátní kanceláři?
V průběhu studia 3. ročníku na vysoké škole, chtěla jsem si doplnit teorii praxí.

2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Nejvíce mě baví oblast práva veřejného, především právo trestní, ale není mi cizí ani právo rodinné a obchodní. Nejméně mě zajímá právo ústavní.

3) Co Vás při práci v advokátní kanceláři nejvíce překvapilo, či pobavilo?
Překvapily mě možnosti dnešní doby, především to, jak lze získat informace a pracovat s nimi.

4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Nyní se soustředím na dokončení vysoké školy, později bych se ráda věnovala trestnímu právu, ať jako advokát, nebo jako státní zástupce.

5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Ráda sportuji, věnuji se svým kočkám, cestuji a scházím se s přáteli.

5 otázek pro…….Jakuba Tauše

1) Jak a kdy jste se rozhodl pro práci v advokátní kanceláři?
Už před nástupem do školy jsem věděl, že budu chtít vyzkoušet práci v advokátní kanceláři, abych zjistil, co taková práce obnáší a jaké jsou možnosti pro právníky, co se jejich budoucího směřování týče. Ve třetím ročníku jsem cítil, že je vhodný moment hledat práci v advokátní kanceláři a konfrontovat teorii s praxí.

2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
V průběhu studií mě nejvíce oslovilo občanské právo pro svou rozmanitost, dále pak právo pracovní. Na druhé straně je správní právo, oblast, která mi zatím sedla nejméně.

3) Co Vás při práci v advokátní kanceláři nejvíce překvapilo, či pobavilo?
Práce v Advokátní kanceláři Grinacová & Šulc je mou první pracovní zkušeností v této oblasti, a tak jsem zatím spíše zvědavý, co všechno práce v advokátní kanceláři přinese.

4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Můj osobní cíl, při nástupu do školy, byl stát se soudcem. Nicméně v průběhu studia a na základě dosavadních zkušeností cítím, že by mě nyní spíše lákala práce advokáta v menší advokátní kanceláři nebo v budoucnu ve své vlastní.

5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Svůj volný čas trávím především sportem, což je můj největší odpočinek od práce. Dále rád chodím po horách a hraju na kytaru.

5 otázek pro…….Lucii Herodesovou

1) Jak a kdy jste se rozhodla pro práci v advokátní kanceláři?
Během svého studia na vysoké škole. Práce v advokátní kanceláři totiž umožňuje studentům propojit si odborné znalosti získané studiem se zkušenostmi z praxe, která přináší odlišné případy než ty vzorové v právnických učebnicích. A právě umět si poradit se složitým případem je podle mě důležitou dovedností pro každého advokáta.

2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Nejvíce mě baví oblast práva soukromého, a to zejména právo občanské (hmotné i procesní) a kromě toho mě zajímá také právo trestní. Zatím jsem si naopak nestihla oblíbit právo správní, ale třeba se to časem změní.

3) Co Vás při práci v advokátní kanceláři nejvíce překvapilo, či pobavilo?
S prací v Advokátní kanceláři Grinacová & Šulc nyní teprve začínám, a proto na své první zážitky z této právní praxe teprve čekám.

4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
V současné době se soustředím hlavně na dokončení studia na vysoké škole, v budoucnu bych se ale ráda věnovala dráze advokátky, a to buď jako spolupracující advokát v advokátní kanceláři, případně si časem založila kancelář vlastní.

5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Ve svém volném čase si ráda odpočinu od studia či práce, a to podle nálady buď aktivně sportem, tancem či výlety, anebo pasivním odpočinkem, například četbou či hudbou.

Rozvod manželství

Podle údajů Českého statistického úřadu skončí v České republice zhruba každé druhé manželství rozvodem. Ačkoli se zdá, že rozvody jsou u nás již běžnou záležitostí, většině obyvatel nahání řízení o rozvod manželství hrůzu. Co všechno je třeba doložit? Co když manžel s rozvodem nesouhlasí? Jak se postupuje v případě, že jsou zde nezletilé děti? Odpovědi na základní otázky Vám zodpovíme v tomto článku.

Sporný a nesporný rozvod

Základním předpokladem pro rozvod manželství je podle § 755 odst. 1 občanského zákoníku přítomnost hlubokého, trvalého a nenapravitelného rozvratu soužití manželů, přičemž nelze očekávat jeho obnovení. Soužitím manželů se rozumí osobní (včetně intimního) a majetkové společenství, což zahrnuje např. vzájemnou péči, sdílení radostí i starostí nebo společné trávení volného času. Není přitom nutné, aby spolu manželé bydleli (tj. pro přítomnost rozvratu není rozhodné, zda spolu manželé bydlí).

V souvislosti s tím potom rozlišujeme rozvod sporný a nesporný. Sporným je rozvod se zjišťováním příčin rozvratu. Soud se zde tedy zabývá nejen otázkou, zda je soužití manželů rozvráceno, ale také tím, co k rozvratu vedlo. Řízení je v tomto případě zahájeno návrhem jednoho z manželů. O sporný rozvod se tak většinou jedná v situaci, kdy jeden z manželů s rozvodem nesouhlasí (což samo o sobě samozřejmě neznamená, že by manželství nemohlo být rozvedeno).

O nesporném rozvodu (rozvodu bez zjišťování příčin rozvratu) mluvíme, pokud manželé podají společný návrh nebo pokud se jeden z nich připojí k návrhu druhého z manželů. Vzhledem k tomu, že soud za těchto okolností zkoumá pouze přítomnost rozvratu, nikoli jeho příčiny, bývá tato varianta rychlejší a méně nákladná. Logickým předpokladem je však souhlas a následná součinnost obou manželů.

Podmínky rozvodu

Jak již bylo uvedeno výše, základní podmínkou pro oba typy rozvodu je existence rozvratu. Výjimku tvoří tzv. tvrdostní klauzule zakotvená v § 755 odst. 2 občanského zákoníku. Přesto, že je soužití manželů rozvráceno, soud manželství nemůže rozvést, pokud by byl rozvod v rozporu se zájmem nezletilého dítěte manželů, který je dán zvláštními důvody (např. jedná se o invalidní dítě), nebo se zájmem manžela, jenž se na rozvratu porušením manželských povinností převážně nepodílel a kterému by byla způsobena zvlášť závažná újma s tím, že mimořádné okolnosti svědčí ve prospěch zachování manželství (zde s výjimkou případů, kdy spolu manželé už nežijí alespoň tři roky). Rozpor se zájmem jednoho z manželů tak může být dán např. v situaci, kdy tato osoba trpí závažnou chorobou a je odkázána na pomoc druhého z manželů nebo kdy by pro ni rozvod znamenal ztrátu možnosti bydlení, přičemž obstarání nového místa k bydlení by bylo značně komplikované.

Další podmínku představuje úprava poměrů nezletilého dítěte, které nenabylo plné svéprávnosti, pro dobu po rozvodu manželů. V případě sporného rozvodu bude o úpravě poměrů dítěte rozhodovat soud. Pokud se jedná o nesporný rozvod, uzavřou manželé dohodu o úpravě poměrů dítěte, kterou následně předloží ke schválení soudu. V obou případech se budou poměry dítěte v době po rozvodu manželství řešit před rozhodováním o samotném rozvodu, a to v samostatném zvláštním řízení.

Dále jsou v § 757 občanského zákoníku stanoveny zvláštní podmínky pro nesporný rozvod. Manželství musí v takovém případě ke dni zahájení řízení (tj. dnem doručení návrhu soudu) trvat alespoň jeden rok s tím, že manželé spolu déle než šest měsíců nežijí (ve smyslu soužití, jak je popsáno výše v odstavci věnovaném vysvětlení sporného a nesporného rozvodu). Dále je třeba soudem schválená dohoda o poměrech nezletilého dítěte, které nenabylo plné svéprávnosti, pro dobu po rozvodu manželů a dohoda o úpravě majetkových poměrů, bydlení, příp. výživného pro dobu po rozvodu. Posledně uvedenou dohodu, resp. dohody, je nutné předložit v písemné formě s úředně ověřenými předpisy.

Praktické informace

1. Kde podat návrh

Návrh se podává u okresního soudu, v jehož obvodu mají nebo měli manželé poslední společné bydliště v České republice, bydlí-li v obvodu tohoto soudu alespoň jeden z manželů, jinak u obecného soudu manžela, který nepodal návrh na rozvod, a pokud by zde nebyl ani takový soud (např. v případě společného návrhu), pak u obecného soudu manžela, který podal návrh. Obecný soud účastníka řízení upravuje § 85 občanského soudního řádu (zpravidla je určen bydlištěm osoby).

2. Soudní poplatky

Aktuální výše soudního poplatku za řízení o rozvod manželství je 2.000,- Kč.

Řízení ve věci péče o nezletilé a o vyživovací povinnosti rodičů vůči nezletilým dětem je od poplatků osvobozeno.

Poplatek za návrh na zahájení řízení o vypořádání společného jmění manželů činí 2.000,- Kč, který se navyšuje o 5.000,- Kč za každou nemovitou věc a o 15.000,- Kč za každý obchodní závod nebo jeho organizační složku.

3. Náklady řízení

Každý z účastníků nese své náklady řízení. Náhrada nákladů řízení tak zpravidla nepřísluší žádnému z nich.

4. Délka řízení

Zde není možné poskytnout jednoznačnou odpověď. Řízení o rozvod manželství může trvat v rozmezí pár měsíců až několika let v závislosti zejména na tom, zda se jedná o rozvod sporný či nesporný, jaké jsou vztahy mezi manželi a do jaké míry jsou ochotni spolupracovat, zda mají nezletilé děti, co vše tvoří společné jmění manželů a jestli se v tomto směru dokážou dohodnout.

Ačkoli rozvod manželství a řízení o něm upravuje jen několik paragrafů v občanském zákoníku a občanském soudním řádu, a jedná se tedy z právního hlediska spíše o méně komplikovanou úpravu, doporučujeme obrátit se na advokáta, který Vám celý proces výrazně usnadní, neboť řadu věcí může vyřešit za Vás. Obzvlášť v případě vypjatých vztahů se jeví pomoc advokáta jako žádoucí.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Winterová, A., Macková, A. a kolektiv. Civilní právo procesní. Část první: řízení nalézací. 8. nezměněné vydání. Praha: Leges, 2015. ISBN 978-80-7502-076-5

  • Hrušáková, M., Králíčková, Z., Westphalová, L. a kolektiv. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655-975). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-503-9

  • www.justice.cz

5 otázek pro ……. Mgr. Kutílka

Dnes Vám prostřednictvím „pěti otázek“ představujeme koncipienta naší kanceláře, Mgr. et. Bc. Jakuba Kutílka.
1) Jak a kdy jste se rozhodl pro advokacii?
Pro advokacii jsem se rozhodl již zpočátku studia na právnické fakultě, a to pro její různorodost a široké uplatnění ve všech oborech práva.
2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Nemám oblast práva, která by mě vyloženě nebavila. Nejvíc mě zajímá právo občanské, obchodní, ale také právo trestní.
3) Na jaký případ ze své praxe nejvíce vzpomínáte?
Asi na případy, kdy byla revidována více než desetkrát kupní smlouva na převod nemovité věci, a to z důvodu, že smluvní strany dokola měnily svoje požadavky na znění příslušných ustanovení smlouvy.
4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Úspěšné absolvování advokátní zkoušky.
5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Rád čtu, cestuji, rybařím, sportuji a setkávám se s přáteli.

Novela úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky

Když 1. ledna 2018 nastala účinnost zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, který znovu zavedl předkupní právo mezi spoluvlastníky, některé z nás polil pot při představě, co s sebou tato změna v praxi přináší. Novela zákona se totiž vztahuje rovněž na prodej spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, s nímž je spojeno právo výlučného užívání parkovacího stání a který náleží a je převáděn s bytovou jednotkou. To v praxi převod bytové jednotky značně komplikuje, neboť je u převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce nutné dodržet předepsaný zákonný postup ve vztahu k předkupnímu právu spoluvlastníků. V některých případech však toto může znamenat, že k plánovanému převodu bytové jednotky vůbec nedojde (např. využije-li některý ze spoluvlastníků nebytové jednotky svého předkupního práva ke garážovému stání a zájemce o koupi bytové jednotky však byt bez garážového stání koupit nechce), případně dojde k prodeji bytové jednotky za výrazně nižší cenu. Zároveň předkupní právo zatěžuje převod bytové jednotky administrativně, když spoluvlastníků nebytové jednotky může být i stovka a každý by měl být osloven s nabídkou k využití předkupního práva.

Již několik měsíců po znovuzavedení institutu předkupního práva pro spoluvlastníky se začaly ozývat hlasy široké veřejnosti po nápravě zákonné úpravy a vyloučení předkupního práva mezi spoluvlastníky pro případy, kdy je s bytovou jednotkou převáděn podíl na nebytové jednotce.

Zákonodárce v současnosti toto volání po změně vyslyšel a dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj na změnu občanského zákoníku.

Současná úprava

Dle současné právní úpravy obsažené v ust. § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovité věci předkupní právo k prodávanému spoluvlastnickému podílu. Spoluvlastníci mají právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých podílů, ledaže se dohodnou jinak.

Předkupní právo náleží spoluvlastníkům i v případě bezúplatného převodu. V takovém případě mají spoluvlastníci právy vykoupit podíl za obvyklou cenu.

Výjimku z předkupního práva tvoří převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci na osobu blízkou. V takovém případě tedy spoluvlastníci nemají předkupní právo na podíl, a to jak v případě úplatného, tak v případě bezúplatného převodu.

Postup nabídnutí spoluvlastnického podílu ze strany prodávajícího ostatním spoluvlastníkům upravuje občanský zákoník v ust. § 2140 an. Spoluvlastníci (předkupníci) mají právo na vykoupení podílu za stejných podmínek dohodnutých mezi prodávajícím (dlužníkem) a kupujícím (koupěchtivým), tj. zejména za stejnou kupní cenu s tím, že prodávající má zákonnou povinnost nabídnout spoluvlastníkům odkoupení spoluvlastnického podílu nejpozději při uzavření kupní smlouvy s kupujícím.

Pokud spoluvlastník neprojeví zájem na odkoupení spoluvlastnického podílu do tří měsíců od uskutečnění nabídky, tedy pokud nesdělí, že má zájem koupit daný podíl nebo nezaplatí kupní cenu ujednanou mezi prodávajícím a kupujícím, předkupní právo zaniká.

Ust. § 1125 upravuje též možnost spoluvlastníků vzdát se předkupního práva, a to s účinky pro právní nástupce spoluvlastníka.

Navrhovaná úprava

Úprava navrhovaná Ministerstvem pro místní rozvoj počítá s tím, že dojde k omezení předkupního práva mezi spoluvlastníky, a to tak, že bude vyloučeno užití úpravy obsažené v ust. § 1124 a ust. § 1125 občanského zákoníku na případy, kdy je s jednotkou převáděn

  • spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

Jedná se o dva rozdílné případy – v prvním případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, tj. typicky na garáži nebo sklepu, či skladu, která s bytovou jednotkou souvisí. V druhém případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl např. na pozemku, který funkčně souvisí s bytovou jednotkou.

Předmětná novela bude předložena k projednání Poslaneckou sněmovnou a musí projít celým zákonodárným procesem s tím, že navrhovaná účinnost je k 1. 1. 2020. Dojde-li k jejímu schválení, budeme Vás o tom informovat.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Předsmluvní odpovědnost

Běžně se strany jednající o uzavření smlouvy domnívají, že vzájemná práva a povinnosti jim vzniknou až uzavřením smlouvy. Přestože soukromé právo stojí na principu autonomie vůle, zakotvuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), několik obecných povinností stran ještě před samotným uzavřením smlouvy, jejichž případným porušením vzniká odpovědnost. Smyslem této úpravy ovšem není omezení zmíněné zásady, naopak jde o ochranu subjektů vyjednávání a promítnutí jiného ze základních principů, totiž poctivosti.

Čtyři základní skutkové podstaty

Občanský zákoník upravuje čtyři základní skutkové podstaty předsmluvní odpovědnosti, a sice v ust. § 1728-1730. Rozhodně není třeba propadat panice, neboť úprava je vlastně poměrně přirozená (jak již bylo řečeno, vychází z požadavku poctivého jednání v právním styku). Jednotlivé skutkové podstaty jsou navíc vymezeny jen v základním rozsahu, nenajdeme zde žádné složité podrobnosti.

Jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít

Každý má právo vést svobodně jednání o smlouvě a rozhodnout se, zda danou smlouvu uzavře či nikoliv. Jiná situace je však dána tehdy, když strana zahájí nebo vede jednání pouze na oko, tedy aniž by měla úmysl smlouvu uzavřít. V takovém případě odpovídá za její neuzavření, a je tak povinna nahradit druhé straně případnou újmu, která jí tímto vznikla. Půjde např. o případy, kdy si strana chce pouze prohlédnout zboží s úmyslem zakoupit jej poté jinde nebo za účelem zjištění podmínek konkurence.

Ukončení jednání o uzavření smlouvy na poslední chvíli

Podobně je tomu v případě, kdy jedna ze stran ukončí jednání o uzavření smlouvy ve chvíli, kdy se již uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, a druhá strana tak důvodně očekává, že k němu dojde. To však neznamená, že jsme v pokročilém stadiu vyjednávání povinni uzavřít smlouvu v každém případě. Je-li zde spravedlivý důvod k ukončení jednání, odpovědnost nevzniká. V opačném případě je založena povinnost k náhradě škody, a sice až do výše ztráty z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Zmíněným spravedlivým důvodem pak může být např. změna poměrů spočívající ve ztrátě schopnosti plnit povinnosti vyplývající ze smlouvy, o jejímž uzavření se jedná, nebo doložení znaleckého posudku uvádějícího údaje o předmětu smlouvy, které se podstatně liší od požadavků stran.

Zamlčení podstatných informací

Občanský zákoník požaduje po stranách jednajících o uzavření smlouvy, aby si vzájemně sdělily skutečnosti (ať už skutkové nebo právní), na jejichž základě se strany můžou přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu, a dále ty, ze kterých bude patrný zájem stran uzavřít danou smlouvu. Do první skupiny tak může spadat např. povinnost informovat druhou stranu o nutnosti souhlasu manžela s nakládáním s nemovitou věcí. Druhá skupina pak míří na okolnosti, za kterých jsou strany ochotny smlouvu uzavřít. Má-li např. strana kupující zájem koupit pozemek za účelem stavby rodinného domu, je potřeba zjistit, zda to bude možné.
V případě porušení předsmluvní informační povinnosti nastává obecná odpovědnost za škodu, která v důsledku toho druhé straně vznikla.

Zneužití či prozrazení důvěrných údajů

Při vyjednávání o smluvních podmínkách dochází často k vzájemnému sdělení i takových informací, které lze považovat za důvěrné (majetkové a osobní poměry, zdravotní stav, bezpečnostní opatření atd.). Těm poskytuje ochranu ust. § 1730 odst. 2, podle kterého takové údaje nesmí být zneužity nebo prozrazeny bez zákonného důvodu. Porušením této povinnosti vzniká sekundární povinnost k vydání obohacení, které tímto bylo případně získáno, a k náhradě újmy.

Závěrem

Občanský zákoník kromě výše popsaných obecných situací upravuje řadu dalších dílčích předsmluvních povinností. Účelem těchto ustanovení je zpravidla ochrana obou nebo jen jedné ze stran (např. v případě ochrany spotřebitele při právním jednání s podnikatelem). Jde však v podstatě vždy o podrobnější úpravu požadavku poctivosti v právním styku, který je třeba respektovat ještě před samotným uzavřením smlouvy.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • HULMÁK, Milan, PETROV, Jan, LAVICKÝ, Petr, DVOŘÁK, Bohumil, ŠILHÁN, Josef, DÁVID, Radovan, RICHTER, Tomáš, LASÁK, Jan. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-535-0.

Kolaudace rodinných domů po novele stavebního zákona

Dne 1. 1. 2018 nabyla účinnosti novela zák. č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, známého pod označením stavební zákon (dále jen „stavební zákon“). Změna právní úpravy je důležitá zejména pro stavebníky rodinných domů, pro které představuje poměrně podstatné odlehčení.

Zákon v ust. § 119 stavebního zákona vyjmenovává situace, kdy bude potřeba k užívání stavby kolaudační souhlas, resp. rozhodnutí. V ostatních případech již není vyžadována kolaudace ani oznámení záměru započít s užíváním stavby stavebnímu úřadu (požadavek oznámení byl ze zákona úplně vypuštěn). Stavbu lze tedy začít užívat po jejím dokončení. To se týká i většiny rodinných domů. Výjimkou jsou ty z nich, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, dále ty, u kterých bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a také situace, kdy se jedná o změnu stavby, která je kulturní památkou.

Stavbou, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, má zákonodárce na mysli nemocnici, školu, divadlo, nájemní bytový dům, ale taky developerské projekty rodinných domů apod. Společným znakem je fakt, že budoucí uživatelé stavby neměli možnost promítnout své představy či požadavky do výsledné podoby stavby, nepodíleli se tak např. na výběru projektanta nebo materiálu. Zde požadavek kolaudace zůstává z důvodu ochrany veřejného zájmu.

Zřídka se stává, že by rodinný dům obsahoval zařízení či technologie vyžadující provedení zkušebního provozu (tato povinnost je typická spíše pro složitější stavby, kterými většina rodinných domů není). Nicméně pokud by tomu tak přesto bylo, je pro užívání nutná kolaudace.

Poslední výjimečnou situací je změna stavby, která je kulturní památkou. V tomto případě zákon vyžaduje kolaudaci z pochopitelných důvodů.

Přestože od roku 2018 není zpravidla potřeba obrátit se před započetím s užíváním rodinného domu na stavební úřad, neznamená to, že by příslušné orgány nadále nevykonávaly dohled nad prováděním těchto staveb. Stavební úřady jsou stále povinny k soustavnému dozoru, zejména za účelem ochrany veřejných zájmů, zájmů fyzických a právnických osob a kontroly dodržování právních předpisů. Je proto nutné důkladně se seznámit se všemi povinnostmi plynoucími z právních předpisů, zejm. ze stavebního zákona (pro stavebníka jsou klíčová mj. ust. § 152 a následující), a dbát jejich dodržování.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Shrnutí Ministerstva pro místní rozvoj ČR ke kolaudaci rodinných domů po 1. 1. 2018
  • POTĚŠIL, Lukáš, ROZTOČIL, Aleš, HRŮŠOVÁ, Klára, LACHMANN, Martin. Stavební zákon – komentář. 5. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2016.

Omezení dispozice s nemovitou věcí s ohledem na existující manželství

Prodáváte-li nemovitost, nebo naopak nemovitost poptáváte a kupujete, budete (nebo byste měli být) tázáni na Váš osobní stav. Jakkoli se může zdát tato otázka nevhodná, jedná se o jednu ze stěžejních informací pro úspěšný převod vlastnického práva.

Přestože máte v úmyslu převést nemovitost, která se nachází ve Vašem výlučném vlastnictví, nebo máte v úmyslu nemovitost pořídit za finanční prostředky nacházející se na Vašem osobním účtu, není v určitých situacích možné z daného procesu vyloučit Vašeho manžela/manželku. Právní řád totiž zahrnuje ustanovení, která manželům přiznávají právo dovolat se neplatnosti jednání, která byla provedena bez jejich vědomí.
Při převodu vlastnictví nemovité věci mohou nastat dvě odlišné situace:

1) Pokud nakládáte se jměním získaným za trvání manželství, tj. máte v úmyslu koupit nemovitou věc za finanční prostředky získané za trvání manželství (nikoliv však darem či děděním), bude na Vaše jednání dopadat úprava obsažená v ust. § 714 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).

Dle dané úpravy se v záležitostech týkajících se společného jmění manželů a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, vyžaduje společné jednání manželů, nebo jednání jednoho manžela se souhlasem druhého. V případě, kdy je tato povinnost porušena, vzniká tomu z manželů, bez jehož souhlasu bylo jednáno, právo dovolat se neplatnosti takového jednání.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně nelze považovat za běžné jednání. Ačkoliv by byl jednající manžel zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník nemovité věci, nemovitost bude náležet do společného jmění manželů, protože byla nabyta za finanční prostředky náležející do společného jmění manželů. Dle ust. § 708 občanského zákoníku je totiž součástí společného jmění manželů to, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů, tedy i finanční prostředky nabývané manželi. Výjimku mohou tvořit případy smluvního režimu společného jmění manželů, nebo režimu založeného rozhodnutím soudu, které mohou upravit poměry mezi manžely odlišně. Nicméně transakcí dojde k ponížení hodnoty společného jmění manželů o částku odpovídající kupní ceně nemovité věci, s čímž manžel nemusí souhlasit. Pokud by tedy druhý z manželů zjistil, že bez jeho souhlasu byly vynaloženy finanční prostředky náležející do společného jmění manželů na nákup nemovité věci, může se dovolat neplatnosti tohoto jednání. Z tohoto důvodu by měl prodávající vždy trvat na tom, aby manželé jednali při koupi nemovitosti společně, resp. aby nejednající manžel vyslovil alespoň výslovný souhlas s koupí.

2) V případě, že nakládáte s nemovitostí, která je sice ve Vašem výlučném vlastnictví, ve které se však zároveň nachází společná domácnost manželů, tuto situaci upravuje ust. § 747 občanského zákoníku. Toto ustanovení dává manželovi, bez jehož souhlasu se jednalo, právo dovolání se neplatnosti takového jednání, jedná se zde však o dovolání se neplatnosti z důvodu ochrany společné domácnosti manželů nebo rodiny. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat i v případě, kdy jeden z manželů nakládá s nemovitostí, kterou má ve výlučném vlastnictví. Manžel, který má nemovitost ve výlučném vlastnictví, má totiž v souladu s ust. § 747 odst. 1 občanského zákoníku, povinnost zdržet se všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit, zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit, nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině bydlení po všech stránkách obdobné s bydlením dosavadním.

Z daného ustanovení vyplývá, že souhlas druhého manžela bude vyžadován i ke zřízení zástavního práva k nemovitosti, která slouží k účelům společné domácnosti manželů nebo rodiny. Nejedná se sice o jednání znemožňující bydlení, ale o jednání bydlení ohrožující.

Z výše uvedených důvodů doporučujeme, dožadovat se vždy informací o osobním stavu osoby, se kterou o převodu vlastnického práva k nemovitosti jednáte. Předejdete tak možným komplikacím a tomu, že bude převod prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc