Archiv rubriky: Články

Koupě a uplatnění práv z vadného plnění

Úvodem

Koupě, definovaná jako úplatný závazek vznikající na základě kupní smlouvy, je tématem obsáhlým a skýtá řadu zajímavých problémů či nevyřešených otázek. Její právní úpravu bychom našli v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), konkrétně v ust. § 2079-2183. Pro strany kupní smlouvy může být podstatné mimo jiné to, jakým způsobem upravuje zákon tzv. práva z vadného plnění.

Základní informace o vzniku práv z vadného plnění v případě koupě jsem se pokusila shrnout ve svém posledním článku, na který bych zde ráda navázala a uvedla čtenáře rovněž do problematiky uplatnění těchto práv.

Uplatnění práv z vadného plnění

Proces uplatnění práv z vadného plnění můžeme rozdělit do dvou fází. První fáze zahrnuje oznámení vady kupujícím prodávajícímu. K takovému jednání kupujícího je třeba především zjištění přítomnosti vady, k čemuž zpravidla dochází při provedení prohlídky. Strana kupující by měla předmět koupě prohlédnout ideálně již při uzavírání kupní smlouvy a není-li to možné (případně není-li možné při takové prohlídce zjistit veškeré vady), pak co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci, ke kterému dochází nejčastěji okamžikem převzetí věci. Zde je třeba posuzovat každý případ individuálně, neboť nelze požadovat po kupujícím, aby za účelem kontroly bezvadnosti věci např. již při uzavření kupní smlouvy otevřel obal, ve kterém by jinak věc vydržela bez poškození podstatně déle než v případě jejího vybalení.

Pro uplatnění práv z vadného plnění je nezbytné aktivní jednání strany kupující spočívající v jednostranném projevu vůle adresovaném prodávajícímu, kterým je výše zmíněné oznámení vady. Občanský zákoník nestanoví formu oznámení, lze tedy dospět k závěru, že může být učiněno v libovolné formě, pokud si smluvní strany neujednaly jinak. Písemná forma však zpravidla usnadňuje případné dokazování v rámci soudního řízení. Stejně tak není výslovně vymezena lhůta k učinění oznámení, z ust. § 2111 a 2112 občanského zákonu ale vyplývá, že je třeba oznámit vady včas, tedy bez zbytečného odkladu poté, co se kupující o přítomnosti vady dozvěděl, tj. zpravidla po vykonání prohlídky věci. Zvláštním způsobem je nutné posuzovat oznámení tzv. skrytých vad, kdy je přirozené, že se vada projeví až po určité době. Pro skryté vady zákon stanoví objektivní lhůtu dva roky od odevzdání věci. Ust. § 2129 občanského zákoníku pak stanoví výjimku pro stavby spojené se zemí pevným základem, kdy je možné skrytou vadu oznámit ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnického práva ke stavbě kupujícím.

V případě, kdy ze strany kupujícího nedojde k včasnému oznámení vady prodávajícímu, dochází k zániku práva kupujícího na odstoupení od smlouvy. Další následek nevčasného uplatnění práv z vadného plnění může nastat na základě uplatnění námitky prodávajícího v rámci případného soudního řízení, kdy kupujícímu nebude soudem právo z vadného plnění vůbec přiznáno. Výjimkou z uvedeného je situace, kdy prodávající věděl o přítomnosti vady nebo skutečnosti, která ji může vyvolat, již v době odevzdání věci, přesto s tímto stranu kupující neobeznámil. V takovém případě prodávající právo na námitku ztratil a zákon mu nepřiznává možnost práva z vadného plnění kupujícího námitkou vyloučit.

Druhou fází procesu uplatnění práv z vadného plnění je pak volba jednoho z nástrojů právní ochrany, kterou činí kupující. Ten si může vybrat, zda uplatní nárok na odstranění vady (formou opravy věci, dodání chybějícího plnění nebo výměny věci za novou, bezvadnou), přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, popř. náhradu škody. Svou volbu by měl kupující straně prodávající sdělit již při oznámení vady, případně bez zbytečného odkladu poté (např. pokud potřebuje více času na promyšlení, aby si správně vybral pro něj nejvhodnější nástroj právní ochrany). Je třeba upozornit, že jednou učiněnou volbu není snadné později měnit. V zásadě ji lze změnit pouze dohodou s prodávajícím nebo pokud realizace původně zvoleného není možná (např. kupující uplatňuje nárok na opravu věci a ukáže se, že vadu takto odstranit nelze).

Závěrem

Otázka uplatnění práv z vadného plnění v rámci koupě se může do určité míry jevit složitou, přestože v občanském zákoníku je jí věnováno jen několik paragrafů. Příslušná ustanovení totiž obsahují řadu výjimek či podmínek nutných k realizaci těchto práv.

Základem úspěchu pro kupujícího je vycházet ze zásady vigilantibus iura (bdělým náleží práva), tedy je třeba předmět koupě řádně prohlédnout (v té míře, v jaké je to možné) a v případě odhalení vady a vzniku práv z vadného plnění začít nastalou situaci bez zbytečného odkladu řešit, tj. oznámit vadu a zvolený nástroj právní ochrany prodávajícímu. Je také dobré disponovat důkazem takového jednání, např. vadu oznámit písemně a ponechat si kopii s potvrzením o doručení nebo ji oznámit ústně před svědky.

S ohledem na různé odchylky a zvláštní situace, se kterými občanský zákoník počítá, je vždy třeba posoudit každou situaci individuálně. Řešení může být komplikovanější zejména v případě koupě nemovitých věcí či hodnotnějších věcí movitých, tehdy se proto doporučuje obrátit se na odborníka, který bude přesně vědět, jaký zvolit postup, aby kupující dosáhl žádoucího výsledku.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3.
  • HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, ISBN 978-80-7400-287-8.

Dohoda o vině a trestu

Dohoda o vině a trestu je dohodou mezi státním zástupcem a obviněným, kterou je možno uzavřít v přípravném řízení, a to za splnění základní podmínky, kterou je prohlášení obviněného, že spáchal skutek, pro který je stíhán. Zároveň však nesmí být z doposud opatřených důkazů a dalších výsledků přípravného řízení důvodné pochybnosti o jeho prohlášení, např. nesmí svým prohlášením „krýt“ někoho jiného.

Uzavření dohody o vině a trestu není přípustné v řízení proti uprchlému a v případech stíhání pachatele pro spáchání zvlášť závažného zločinu. Zvlášť závažným zločinem je dle § 14 odst. 3 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku (dále jen „trestní zákoník“) takový úmyslný trestný čin, u nějž trestní zákon stanoví trest odnětí svobody s horní hranicí trestní sazby nejméně deset let. (Jde např. o tzv. prostou vraždu podle § 140 odst. 1 trestního zákoníku, u které je trestní sazba stanovena v rozmezí 10 – 18 let a horní hranice trestní sazby tedy deset let přesahuje)

Sjednání dohody o vině a trestu je možné zahájit na návrh obviněného, ale i bez návrhu ze strany státního zástupce, a to v případech, kdy výsledky vyšetřování dostatečně prokazují závěr, že se skutek stal, že tento skutek je trestným činem a že jej spáchal obviněný. Šlo by například o přečin krádeže podle § 205 odst. 1 trestního zákoníku, kdy si obviněný přisvojil peněženku poškozeného, kterou měl poškozený v zadní kapse svých kalhot tím, že se jí zmocnil, poškozený však ucítil, jak mu byla peněženka odcizena, otočil se tedy, načež obviněný začal bezhlavě utíkat. Poškozený tedy zakřičel „Chyťte zloděje!“ a obviněný byl po několika metrech zadržen přihlížejícími turisty.

Existence institutu dohody o vině a trestu by mohla evokovat jakési zkrácení poškozeného na jeho právech, která mu trestní zákony přiznávají. Aby ke zkrácení práv poškozeného nedošlo, má státní zástupce při sjednávání dohody o vině a trestu zákonem stanovenou povinnost dbát zájmů poškozeného. Této povinnosti zároveň odpovídají práva poškozeného, kdy poškozený má právo být přítomen jednání státního zástupce a obviněného, ledaže by výslovně prohlásil, že se vzdává svých procesních práv, které mu zákon přiznává v případech, kdy má právo na náhradu škody nebo nemajetkové újmy v penězích způsobené mu trestným činem, nebo na vydání bezdůvodného obohacení.

V případě, kdy je poškozený sjednávání dohody o vině a trestu přítomen, vyjádří se právě zejména k rozsahu a způsobu náhrady škody nebo nemajetkové újmy nebo vydání bezdůvodného obohacení. Přítomnost poškozeného však není podmínkou sjednání dohody o vině a trestu, lze ji sjednat i přes jeho absenci, pokud byl o sjednání vyrozuměn a bez omluvy se nedostavil k jejímu sjednávání.

V lednu letošního roku Nejvyšší státní zástupce Pavel Zeman přišel s návrhem, aby by bylo možné sjednávání dohody o vině a trestu i v trestních řízeních pro zvlášť závažné zločiny. Podmínka nepřípustnosti uzavření dohody o vině v takovýchto trestních řízeních je též vypuštěna v návrhu nového trestního řádu zveřejněného rekodifikační komisí trestního práva procesního na serveru www.tpp.justice.cz .

Většina praktiků s návrhem Nejvyššího státního zástupce souhlasí, důvody jsou zejména délka a průtahy současných trestních řízení. Např. místopředseda Městského soudu v Praze pro věci trestní Jan Kadlec souhlasí s připuštěním dohody o vině a trestu i pro zvlášť závažné zločiny, i když vražda není zrovna typickým případem, kde by dohoda připadala v úvahu. Člen prezidia Unie obhájců Petr Toman by dokonce byl pro zavedení povinnosti pokusu o uzavření dohody o vině a trestu, a to z důvodu urychlení trestních řízení.

Nesouhlas se však objevuje z řad akademiků, jako jsou ústavní právník prof. Aleš Gerloch a odborník na trestní právo prof. Jiří Jelínek, podle kterých by takovýto návrh směřoval proti základním zásadám trestního práva a narušení základní koncepce trestního procesu.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

Koupě a vznik práv z vadného plnění

Úvod

Koupě je závazkem, se kterým se v běžném životě setkáváme pravděpodobně nejčastěji. Právní úpravu koupě jakožto úplatného závazku vznikajícího na základě kupní smlouvy najdeme v ust. § 2079-2183 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Už počet ustanovení vztahujících se k této problematice naznačuje, že jde o téma obsáhlé a často komplikované. Jednou ze zajímavých otázek týkajících se koupě jsou práva z vadného plnění, kterým se občanský zákoník věnuje především v ust. § 2099-2112.

Vady faktické a právní

Právní úprava práv z vadného plnění má především chránit kupujícího před vadami předmětu koupě, a to jak faktickými, tak právními. Pojem vadné věci vymezuje občanský zákoník v ust. § 2099, kdy dle něj daná věc postrádá ujednané vlastnosti, spočívající v množství, jakosti nebo provedení. Vadou je také plnění jiné věci či vada v dokladech, které jsou nutné pro užívání věci. Zákon zde vyjmenovává vady faktické, tedy ty, které spočívají v nedostatku v samotné fyzické podstatě věci. Vady právní na tomto místě nezmiňuje, je proto třeba čerpat z obecné úpravy, kterou najdeme v ust. § 1920. O právní vadu se jedná, pokud je věc omezena právy třetích osob (v rozporu s ujednáním mezi stranami).

Přechod nebezpečí škody

Pro kupujícího je ve vztahu k právům z vadného plnění důležité časové určení, kdy za případnou vadu odpovídá prodávající a kdy tato odpovědnost přechází na druhou smluvní stranu, tj. na samotného kupujícího. Zde zákon pracuje s tzv. přechodem nebezpečí škody. Ten si můžeme představit jako bod na časové ose značící změnu v subjektu, který nese nebezpečí náhodné zkázy nebo poškození předmětu koupě. Okamžik přechodu nebezpečí škody na kupujícího si mohou smluvní strany samy ujednat ve smlouvě; neučiní-li tak, dojde k přechodu podle zákona, tj. okamžikem převzetí, popř. okamžikem nabytí vlastnictví.
Pokud je věc vadná již při uvedeném přechodu nebezpečí škody, svědčí kupujícímu právo z vadného plnění, a to i tehdy, když se vada projeví až s postupem času (typickým příkladem jsou vrozené vady zvířat). Vada, která vznikne později, jde zpravidla k tíži kupujícího. Výjimkou je však situace, kdy se vada objeví v důsledku porušení povinnosti prodávajícího, který má např. předmět koupě také zprovoznit, ale nesprávným postupem zapříčiní vznik vady.

Určitým korektivem je zde úprava tzv. zjevných vad vycházející z předpokladu, že právně jednající osoby jsou nadány rozumem průměrného člověka, a je tedy spravedlivé v některých případech straně kupující právo z vadného plnění nepřiznat, a sice tehdy, když vadu musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Za takových okolností nehraje roli ani to, zda prodávající druhou stranu na vadu upozornil. Příkladem může být koupě staré hojně užívané sedací soupravy, která je vlivem času místy odřená, nebo poškrábaných lyží. Popsanou odchylku nelze však aplikovat v případě, že se kupující nemohl seznámit se stavem předmětu koupě již při uzavírání smlouvy, což v praxi může znamenat např. to, že dochází ke koupi věci, která zatím neexistuje a má být v budoucnu vyrobena.

Ustanovení týkající se zjevných vad přímo vylučuje použití této úpravy také v situaci, kdy prodávající výslovně ujistil druhou smluvní stranu o neexistenci vad věci nebo vadu lstivě zastřel. Pokud tedy prodávající sdělí kupujícímu, že věc nemá vady, vznikají kupujícímu případná práva z vadného plnění bez ohledu na to, zda šlo o zřejmou vadu. Stejně tak je tomu v druhém případě, kdy prodávající zneužije svého silnějšího postavení, založeného např. na lepších znalostech či zkušenostech v dané oblasti, a vadu lstivě zastře. Do této kategorie spadající typicky situace, kdy prodávající věc při prohlídce zčásti zamění za jinou, využije optických klamů nebo jinak přesvědčí kupujícího, že se zde nejedná o vadu. Časté tak bývá např. vydávání nového nábytku za starožitný nebo prodej kopií uměleckých děl.

Z uvedeného vyplývá, že právní úprava této problematiky skutečně chrání do velké míry kupujícího, zároveň na něj ale také klade požadavek bdělosti v okamžiku, kdy by předmětem koupě měla být věc zjevně vadná.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Pozn.: Na tento článek navazuje http://www.akgr.cz/clanky/koupe-a-uplatneni-prav-z-vadneho-plneni/.

Zdroje:

  • TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3.
  • HULMÁK, Milan, BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL, Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ, Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří, ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK, Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ, Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-287-8.

Jak se bránit proti postižení majetku pronajímatele v rámci exekuce na majetek nájemce?

Solventnost nájemci z očí nevyčtete. Jak se tedy může pronajímatel bránit proti zabrání majetku, který se nachází v pronajímaném bytě, při exekuci na majetek nájemce? Žádný zaručený návod bohužel neexistuje, existují však opatření, kterými může pronajímatel výše zmíněné situaci předejít, případně mu právní řád nabízí nástroje, které může použít pro zjednání nápravy při zabavení jeho majetku.

Řada pronajímatelů stanovuje v nájemních smlouvách podmínku, že nájemce si nemůže zřídit v pronajímané nemovitosti trvalé bydliště. Takovéto ustanovení nájemní smlouvy však v praxi neobstojí s ohledem na ust. § 10 odst. 6 písm. c) zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, podle kterého má občan ke zřízení trvalého bydliště na dané adrese povinnost doložit úřadu pouze oprávnění byt užívat. Nájemci proto stačí předložit uzavřenou nájemní smlouvou a bez ohledu na to, zda je ve smlouvě zakotven zákaz trvalé bydliště zřídit, či je vyžadován výslovný souhlas pronajímatele, bude jako adresa trvalého bydliště nájemce uvedena adresa pronajímané nemovitost. Pronajímatel se přitom nemusí o zřízení trvalého bydliště v jeho nemovitosti vůbec dozvědět.

Pro účely exekuce či výkonu rozhodnutí navíc není adresa trvalého bydliště rozhodující. Pro exekuční řízení, resp. výkon rozhodnutí, jsou totiž rozhodné adresy, na kterých by povinný mohl mít svůj majetek. Takovými adresami mohou být i jiná místa, než ta kde má povinný zřízeno trvalé bydliště, pokud se exekutor nebo soudní vykonatel domnívá, že by zde mohl „schovávat“ svůj majetek (typicky například u příbuzných, nebo právě v nemovitosti, kterou si povinný pronajímá).

Co však může pronajímatelův majetek před jeho zabráním v rámci výkonu rozhodnutí na majetek nájemce ochránit, je co nejpřesněji specifikovat vybavení, které zůstává v pronajímaném bytě k užívání nájemci. Ideální je popsat veškeré vybavení v nájemní smlouvě, případně v předávacím protokolu a doložit rovněž pomocí fotografií. Detailní specifikace, kterou stvrdí nájemce podpisem nájemní smlouvy či předávacího protokolu, poslouží následně pronajímateli jako důkaz v rámci exekučního řízení, že daný majetek není ve vlastnictví nájemce.

V případě exekuce movitých věcí, případně výkonu rozhodnutí prodejem movitých věcí, je proveden soupis zabraných movitých věcí na místě samém. Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí, resp. exekuční příkaz je doručen povinnému už při samotném soupisu. Pokud není povinný přítomen v průběhu soupisu, doručí se mu vyrozumění a soupis movitých věcí dodatečně. V případě, kdy osoba přítomná při soupisu tvrdí, že daná věc je ve vlastnictví osoby jiné než povinného, soud vyrozumí tuto osobu o soupisu a o jejím právu podat vylučovací žalobu podle ust. § 267 z. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. Do soupisu však vůbec nebudou zahrnuty movité věci, o kterých je zřejmé, že nejsou ve vlastnictví nájemce jakožto povinného – např. na místě bude pomocí účtenky dokázáno vlastnictví jiné osoby. Lze proto doporučit, aby nájemce či přímo pronajímatel již při soupisu movitých věcí předložili vykonavateli specifikaci movitých věcí z nájemní smlouvy.

Pokud však došlo k soupisu majetku pronajímatele, může se tento domáhat jeho vyškrtnutí. Postup se liší podle toho, zda-li se jedná o výkon rozhodnutí nebo exekuci prováděnou exekutorem.

V případě exekuce se pronajímatel musí obrátit nejprve na exekutorský úřad pověřený provedením exekuce, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy se dozvěděl o soupisu věci. Exekutor má povinnost návrh na vyškrtnutí majetku ze soupisu projednat a rozhodnout o něm do 15 dnů. Exekutorovi musí pronajímatel prokázat vlastnictví dané movité věci, kdy dokladem o vlastnictví mohou být například účtenky a faktury. V případě, kdy exekutor návrhu pronajímatele nevyhoví, má tento možnost obrátit se na exekuční soud s vylučovací žalobou podle §267 občanského soudního řádu, a to do 30 dnů od doručení usnesení exekutora, kterým, byť i z části, návrhu na vyškrtnutí nevyhověl.

V případě soudního výkonu rozhodnutí je jedinou možností pronajímatele podání vylučovací žaloby.

Právo k majetku, který nepřipouští výkon rozhodnutí, se neuplatňuje vůči nájemci, ale uplatňuje se vůči osobě oprávněné z výkonu rozhodnutí, resp. exekuce, tedy osobě, na jejíž návrh byl výkon rozhodnutí či exekuce zahájen.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Chov zvířete v pronajatém bytě

Jedním z nejčastějších problémů nájemce a jeho domácího mazlíčka je odmítavý postoj pronajímatelů vůči chovu zvířete v bytě. Často se tak můžeme setkat se zákazy přímo v nájemní smlouvě, popř. s dotazem ještě před jejím uzavřením: „Chováte nějaké zvíře?“

Tato problematika byla hojně rozebíraným tématem i při přípravě občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014, a to zejména proto, že předchozí právní úprava se jevila v tomto směru jako nedostatečná. Občanský zákoník z roku 1964 totiž neobsahoval ustanovení, které by se výslovně věnovalo chovu zvířete v bytě. Při určování vzájemných práv a povinností nebo řešení případných problémů bylo možno vycházet z jiných ustanovení, zejm. z úpravy sousedských práv (§ 127 a násl. OZ 1964).

Docházelo tak často např. k takovým situacím, kdy pronajímatel podmiňoval chov zvířete svým písemným souhlasem a nepovolený chov pak považoval za hrubé porušení nájemní smlouvy, což mohlo vést až k výpovědi této smlouvy ze strany pronajímatele. Pokud byl však spor poté řešen soudní cestou, byl pronajímatel se svými zákazy zpravidla neúspěšný, nešlo-li o zvíře, které soustavně uniká z bytu nebo je nebezpečné.

Současný občanský zákoník zakotvuje nejen nové pojetí zvířete, jakožto smysly nadaného živého tvora, který není věcí, ale také právo nájemce chovat jej v bytě, a to ustanovením § 2258, které stále vychází z pojetí sousedských práv, nabízí však jasnější vymezení vzájemných práv a povinností nájemce a pronajímatele.
Občanský zákoník výslovně přiznává nájemci právo chovat v bytě zvíře. Nelze tedy přistoupit k jednání, které by znamenalo odchýlení se od právní úpravy v neprospěch nájemce (zpravidla v podobě nejrůznějších zákazů, pravidel či podmínek), přestože zásada smluvní volnosti zůstává zachována. Pronajímatel je oprávněn si vybrat, s kým uzavře nájemní smlouvu, ta by ale neměla obsahovat zmíněná omezení týkající se chovu zvířete.

Toto právo nájemce není neomezené – jeho výkon nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V opačném případě může pronajímatel žádat ukončení nevyhovujícího způsobu užití pronajatého bytu, což často vede až k naplnění výpovědního důvodu.

Zde je třeba posuzovat každou situaci individuálně. Roli pak může hrát to, zda jde o zvíře běžně chované v domácích podmínkách (rozdílně bychom posoudili např. chov kočky a chov zebry), do jaké míry představuje nebezpečí (jedovatý druh zvířete), počet zvířat (jeden pes ve srovnání s dvanácti psy) nebo také povaha pronajatého bytu či domu (rozdíl lze vidět mezi rodinným domem na vesnici a jednopokojovým bytem v centru města). Obtíže mohou být různé povahy, typicky jde o nadměrný hluk, zápach či unikání zvířete z bytu a jeho vnikání do prostoru ostatních obyvatel domu. Nájemce proto musí přijmout taková opatření, aby nedocházelo k obtěžování nebo dokonce ohrožování pronajímatele či ostatních obyvatel domu, které by bylo nepřiměřené poměrům v domě. Je povinen dodržovat obvyklá pravidla pro chování v domě a řídit se rozumnými pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku. V těchto případech je pak třeba vždy zohlednit kritérium místních poměrů, tj. posuzovat danou situaci s ohledem na vlastnosti konkrétní lokality, resp. daného domu nebo sousedství. Např. štěkot psa by bylo možné do určité míry tolerovat v domě, který stojí vedle útulku.

Další otázkou, kterou v souvislosti s chovem zvířete v bytě řeší občanský zákoník, je případná potřeba zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu. Pokud chov vyvolá takovou potřebu, je na nájemci, aby tyto zvýšené náklady nahradil pronajímateli (tedy pouze v rozsahu zvýšení). Zákon se zde snaží řešit situaci, kdy má chov zvířete za následek růst nákladů na údržbu, které je třeba spravedlivě rozdělit. Typicky půjde o náklady na častější či náročnější úklid společných prostor z důvodu zvýšeného výskytu srsti, písku, zeminy, vody apod.

Nejjednodušším řešením je pak pravděpodobně ujednání ohledně chovu určitého zvířete ve smlouvě, včetně např. opatření, která je nájemce povinen přijmout, nebo úhrady zvýšených nákladů na údržbu. V takovém případě ale pronajímatel pozbývá oprávnění v budoucnu bránit nájemci v chovu, a to i za situace, kdy dochází k obtěžování ostatních obyvatel domu. Stejně tak není oprávněn požadovat po nájemci další náklady na údržbu. Předpokladem takové dohody je tedy zohlednění veškerých hledisek spojených s otázkou chovu daného zvířete.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • HULMÁK, Milan, KABELKOVÁ, Eva. § 2258 [Chov zvířete v bytě]. In: HULMÁK, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 399. ISBN 978-80-7400-287-8.
  • KABELKOVÁ, Eva. § 2258 [Chov zvířete v bytě]. In: KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 248 – 250. ISBN 978-80-7400-524-4.
  • R 37/1985 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek

Předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí

Účinností zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, dojde od 1. 1. 2018 k znovuzavedení institutu předkupního práva u spoluvlastníků nemovitých věcí.

Současná právní úprava

Dle současné právní úpravy mohl spoluvlastník nakládat se svým podílem podle své vůle, takové nakládání však nemohlo být na újmu ostatním spoluvlastníkům.

Spoluvlastník byl omezen v nakládání se svým spoluvlastnickým podílem na věci pouze v případě, že tento spoluvlastnický podíl nabyl pořízením pro případ smrti (tedy závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem) nebo jinou skutečností tak, že ostatní spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě vzniklo spoluvlastníkům předkupní právo k podílu po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže by spoluvlastník, který nabyl podíl takovýmto způsobem, převáděl podíl na osobu blízkou. (Osobou blízkou se podle §22 Občanského zákoníku rozumí příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo registrovaný partner. Jiné osoby se pokládají za osoby blízké, pokud by újmu způsobené jedné z nich pociťovala jako újmu osoba druhá.) Toto předkupní právo pak vzniklo spoluvlastníkům v případě jak úplatného, tak bezúplatného převodu.

Právní úprava účinná od r. 2018

Dle nové právní úpravy účinné od 1.1.2018 platí, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Jedinou výjimku bude opět tvořit převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou, a to jak u převodů úplatných tak bezúplatných. Mezi spoluvlastníky bude nyní možno se vzdát předkupního práva, a to s účinky i pro právní nástupce s tím, že u nemovité věci zapisované do veřejného seznamu se vzdání se předkupního práva zapíše jako věcné právo do katastru nemovitostí.

V dalším se na předkupní právo mezi spoluvlastníky uplatní obecná úprava předkupního práva obsažená v ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku.

Související judikatura

Nová právní úprava je návratem k úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku. Předtím než bude soudy vytvořena judikatura k nové právní úpravě, lze proto zapátrat v judikatuře právě k zákonu č. 40/1964 Sb. Judikatura týkající se dané problematiky je skutečně rozsáhlá, a to díky existenci institutu v letech 1964 – 2013 včetně.

Např. v případě, že spoluvlastník převádějící svůj spoluvlastnický podíl nesplní svou povinnost a nenabídne spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům a podíl převede, je takovéto právní jednání relativně neplatné a ostatní spoluvlastníci se mohou této neplatnosti dovolat v obecné promlčecí lhůtě 3 let, kdy nedochází k rozlišování na objektivní a subjektivní promlčecí lhůtu – lhůta počíná běžet od okamžiku, kdy bylo možné právo uplatnit poprvé, a takovéto právo se uplatňuje vůči všem účastníkům.

Dále byly judikovány podmínky nabídky. Nabídka musí být učiněna v písemné formě a musí obsahovat všechny náležitosti nutné pro uzavření. K přijetí nabídky dojde až splacením ceny spoluvlastnického podílu v 2 měsíční lhůtě. (pozn. dle ust. 2148 odst. 1 nového občanského zákoníku je lhůta stanovena na 3 měsíce)

V případě, že bude ostatním spoluvlastníkům podíl nabídnut a poté dojde ke změně nabídky, která bude výhodnější, vzniká zde povinnost obrátit se na zbývající spoluvlastníky znovu, a v případě pokud by k tomu nedošlo, vzniká zde spoluvlastníkům právo dovolat se předkupního práva a nahrazení projevu žalovaného (nabyvatele podílu) soudem.

Došlo též k judikování postupu v případech, kdy by nedošlo k přijetí nabídky a nevyplacení podílu ve stanovené 2 měsíční lhůtě. V takových případech předkupní právo zaniká a spoluvlastník není nadále omezen v nakládání s podílem, pouze s tou výjimkou, že podíl nesmí být nabídnut za podmínek výrazně odlišných od nabídky předkládané spoluvlastníkům. (sp. zn. 33 Cdo 4017/2013)

V případě, kdy bylo předkupní právo porušeno a spoluvlastník se tohoto porušení dovolá až s delším časovým odstupem od okamžiku, kdy se o tomto porušení dozvěděl, nejedná se o uplatnění předkupního práva v rozporu s dobrými mravy, resp. není zjevným zneužitím práva. Avšak i dovolání se porušení předkupního práva může být v rozporu s dobrými mravy, tento rozpor se však posuzuje podle konkrétních okolností. (sp. zn. 22 Cdo 5064/2015)

Převodem spoluvlastnického podílu se rozumí i smlouva uzavřená mezi obchodní společností a společníkem takovéto společnosti o vložení spoluvlastnického podílu do základního kapitálu společnosti, a spoluvlastníci tedy mají předkupní právo i k takovému spoluvlastnickému podílu. (sp. zn. 22 Cdo 1143/2000)

Důsledky návratu předkupního práva

Návrat institutu předkupního práva mezi spoluvlastníky bude mít za důsledek zejména omezení dispozice se spoluvlastnickým podílem.

Je třeba pamatovat například na to, že pokud máte ve vlastnictví bytovou jednotku, ke které náleží garážové stání, jež je vyjádřeno podílem na nebytové jednotce – garáži v domě, měli byste se i v tomto případě nejprve obrátit na všechny ostatní spoluvlastníky spoluvlastnických podílů na garáži, a teprve v případě, že tito svého předkupního práva nevyužijí, můžete volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem a garážové stání převést.

Zda si praxe vyžádá opět změnu právní úpravy ze strany zákonodárců, či jaký vývoj přinese nová judikatura soudů, ukáže čas. V tuto chvíli musí mít spoluvlastníci na paměti, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nutné nabídnout spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům, aby v budoucnu minimalizovali riziko, že tento převod bude napaden, příp. prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová

5 otázek pro…….Annu Zelenkovou

Na pět otázek, prostřednictvím kterých vám představujeme jednotlivé členy našeho týmu, dnes odpovídá Anna Zelenková.

1) Jak a kdy jste se rozhodla pro práci v advokátní kanceláři?
Pracovat jsem se rozhodla na začátku 2. ročníku, kdy už jsem si trošičku zvykla na studium na vysoké škole.
2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Nejvíce mě zajímá trestní právo, a to pravděpodobně z toho důvodu, že jsem se s ním ještě v praxi nikdy nesetkala, naopak mě nezaujalo právo správní.
3) Co Vás při práci v advokátní kanceláři nejvíce překvapilo, či pobavilo?
Když jsem měla nahřívat hrníček, do kterého jsem měla uvařit kávu.
4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Moje profesní cíle se pravidelně cca každého půlroku mění – jednou je to soudkyně, podruhé státní zástupkyně. V současnosti jsem si pro začátek za cíl stanovila studium dokončit:)
5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Ve svém volném čase si nejraději odpočinu u knížky, případně s mým 2 letým Jack Russelem, který mě však moc odpočívat nenechá:)

Školení pro realitní makléře

Advokátní kancelář Grinacová & Šulc připravila pro realitní kanceláře a realitní makléře nabídku školení, kde mohou makléři získat právní povědomí, informace důležité k výkonu realitní činnosti či odpovědi na konkrétní právní dotazy, které ve své praxi řeší.

Nabízíme i Vám možnost uspořádat školení ve Vaší realitní kanceláři!

Lze si vybrat ze dvou variant:

  1. obecné školení vhodné pro začátečníky i pokročilé
    • shrnutí celého postupu převodu nemovité věci
    • typy z praxe
    • upozornění, na co si má dát makléř při obchodu pozor
    • témata:
      • rezervační smlouva
      • postup při uzavírání kupních smluv, náležitosti kupní smlouvy
      • typy úschov (výhody, nevýhody)
      • průběh řízení na katastru
      • zástavní právo a věcná břemene na LV
      • daně spojené s převodem vlastnického práva k nemovité věci
      • převody družstevních podílů
      • atd.
  2. nejčastěji řešené problémy v realitní praxi
    • shrnutí nejčastěji řešených otázek od makléřů a jejich klientů
    • témata:
      • vady
      • předkupní právo
      • věcná břemena a zástavní práva
      • spoluvlastnické podíly (změna právní úpravy od 1.1.2018)
      • atd.

Školení máme připraveno v rozsahu cca 2 hodin + prostor pro dotazy makléřů.

V případě zájmu lze připravit školení na míru složené z témat, která Vaše realitní makléře zajímají.

Máte-li zájem o další informace, včetně cenové nabídky, případně již o domluvení konkrétního termínu, kontaktujte nás na emailu akgr@akgr.cz.

Jak zajistit dožití příbuzného v bytě mého manžela?

Nedávno se na naší advokátní kancelář obrátila klientka s dotazem ohledně bytu, který je ve výlučném vlastnictví jejího manžela a zároveň jej užívá její matka bez jakékoliv smlouvy. Klientka s manželem hodlají strávit zbytek života v zahraničí a zároveň chce, aby její matka mohla byt užívat nadále i v případě, že by se jí (jakožto zákonnému dědici) a jejímu manželovi něco stalo. K bytu nelze zřídit věcné břemeno dožití, jelikož na něm vázne zástavní právo úvěrující banky. V dnešním článku se Vám tak pokusím nastínit možnosti, jak výše uvedenou situaci vyřešit bez zřízení věcného práva.

1) Intestátní dovětek v rámci dědického práva

Jako první řešení se nabízí sepis dovětku (tzv. kodicilu) v rámci dědického práva, který by zavázal dědice po vlastníkovi bytu, aby strpěli doživotní užívání předmětného bytu osobou, v našem případě matkou klientky, která by v bytě dožila i po smrti zůstavitele. Dovětek může být pořízen zcela samostatně, aniž by zůstavitel předtím jakýmkoliv způsobem pořídil pro případ smrti o svém majetku (např. závětí nebo dědickou smlouvou). Jestliže si zůstavitel přeje, aby po něm dědili jeho zákonní dědicové, stačí když jim prostřednictvím dovětku uloží splnění některých povinností (např. tedy strpění doživotního užívání bytu matkou). Občanský zákoník charakterizuje dovětek jako pořízení pro případ smrti (§ 1491 OZ), kterým zůstavitel může nařídit odkaz, stanovit odkazovníkovi nebo dědici podmínku, nebo doložit čas anebo uložit odkazovníkovi nebo dědici příkaz.

Dovětek je jednostranným, kdykoli odvolatelným a osobně učiněným projevem vůle zůstavitele, který musí být určitý. Na rozdíl od závěti však dovětek není dědickým titulem, neboť jím nelze povolat dědice k dědění.

Jestliže však zůstavitel má v úmyslu pořídit, popř. již pořídil pro případ smrti např. závětí, dědickou smlouvu nebo odkazem, připadá v úvahu zapracovat dovětek ohledně doživotního užívání bytu matkou (v tomto případě by se jednalo o příkaz pro dědice nebo odkazovníka) do takovéhoto pořízení.

2) Nájem na dobu určitou

Druhým řešením by bylo vyhotovení nájemní smlouvy na dobu určitou pro matku. Doba určitá by byla stanovena např. v rozsahu 20 let. U nájmu bytu občanský zákoník chrání práva nájemce a v případě smrti vlastníka bytu a následné změny vlastnictví v rámci dědické posloupnosti by neměl nový vlastník bytu právo nájem z důvodu změny vlastnictví vypovědět. K opačnému ujednání se dle ustanovení § 2224 OZ nepřihlíží. Dále v rámci nájmu bytu na dobu určitou jsou omezeny výpovědní důvody pronajímatele (na rozdíl od nájmu bytu na dobu neurčitou), přičemž výpovědními důvody jsou pouze tyto:

  1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
  2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
  4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Navíc právní úprava týkající se nájmu bytu je kogentní tzn., že si smluvní strany nemohou mezi sebou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona tak, aby zkracovala nájemcova práva nebo by pro něj byly některé povinnosti zjevně nepřiměřené.

Mgr. Michal Hovorka, advokátní koncipient
Advokátní kancelář Grinacová

Zvyšování nájemného ze strany pronajímatele

Pokud se pronajímatel s nájemcem při uzavírání nájemní smlouvy nedohodnou na způsobu zvyšování nájemného (například každoročně o určitou částku) a zároveň zvyšování nájemného výslovně nevyloučí, stanoví občanský zákoník v ustanovení § 2249 pravidla pro možnost jednostranného zvýšení nájemného ze strany pronajímatele.

Pronajímatel může nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného jednou za dvanáct měsíců, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pronajímatel však musí splnit jednu podmínku, podle které navržené zvýšení nájmu nesmí v součtu s ostatními zvýšeními v posledních třech letech přesáhnout 20 % nájemného. Zákon tedy stanoví maximální finanční limit pro zvýšení nájemného (20 % za tři roky) a maximální frekvenci zvyšování nájemného (jednou za dvanáct měsíců). Smyslem tohoto ustanovení je, aby byl zachován jistý minimální časový odstup mezi dvěma zvýšeními a aby pronajímatel nemohl zvyšovat nájemné do libovolné výše.

Návrh pronajímatele musí být písemný a musí být prokazatelně doručen nájemci. Z návrhu na zvýšení nájemného musí být jasně patrné, zda je zachována maximální hranice zvýšení a časový odstup od posledního zvýšení. Dále je nutné, aby přímo v návrhu pronajímatel deklaroval splnění podmínek pro zvýšení nájemného. Pokud by byl návrh na zvýšení ze strany pronajímatel učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo by neobsahoval výši nájemného a nedokládal splnění podmínek výše popsaných, k návrhu se nepřihlíží.

Přechodné ustanovení v § 3074 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že pokud nájemné nebylo určeno ujednáním (dohodou) pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu, ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije. Pronajímatel má právo v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného, ale při svém prvním návrhu na zvyšování nájemného není pronajímatel vázán omezeními stanovenými v § 2249 odst. 1 a může tak žádat zvýšení nájmu až do výše obvyklé v místě a čase.

Nájemce může na návrh pronajímatele reagovat dvěma způsoby:

  1. s návrhem na zvýšení nájemného nájemce souhlasí, nebo
  2. s návrhem na zvýšení nájemného nájemce nesouhlasí, nebo se k návrhu nevyjádří.

Pokud nastane případ popsaný pod bodem (i), zaplatí nájemce zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití návrhu tak, jak bylo pronajímatelem navrženo. Pronajímatel by však z opatrnosti měl vždy od nájemce vyžadovat písemné potvrzení, že s návrhem na zvýšení souhlasí, přestože nájemce zvýšené nájemné hradí. Do té doby totiž není postaveno najisto, že byl udělen platný souhlas nájemce se zvýšením.

Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, nebo ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu pronajímateli nesdělí, že souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Na podání žaloby má pronajímatel lhůtu tří měsíců od uplynutí lhůty pro vyjádření nájemce (tedy celkem pět měsíců od doručení návrhu nájemci). Soud následně rozhodne o nájemném až do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Na tomto místě by bylo dobré upozornit nájemce, že soud není vázán 20 % omezením, tak jako pronajímatel, a stanoví skutečně obvyklé nájemné, což může být ve výsledku pro nájemce mnohem horší, než pronajímatelem navrhované zvýšení maximálně o 20 %. Ke zvýšení dojde ode dne podání žaloby, takže případné soudní řízení účinnosti zvýšení neposune.

Možnou obranou nájemce by byla skutečnost, že návrh pronajímatele na určení nájemného soudem byl podán opožděně. V takovém případě by soud návrhu pronajímatele nevyhověl.

Pronajímatel se může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného i v případě, že provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, nebo mají za následek úsporu energie nebo vody. Maximální zvýšení je však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Dohoda není nutná se všemi nájemci v domě, ale pokud s návrhem souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Pokud však k dohodě dle předchozího odstavce nedojde, pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného z důvodu stavebních úprav ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů, přičemž se předpokládá, že náklady byly vynaloženy účelně.

Závěrem lze shrnout, že pronajímatel je vždy povinen v návrhu na zvýšení nájemného deklarovat splnění podmínek pro zvýšení, jinak se k návrhu nepřihlíží. Pokud jsou ale podmínky pro zvýšení splněny, lze nájemci spíše doporučit návrh pronajímatele odsouhlasit. V rámci případného soudního řízení totiž může být nájemné určeno soudem až ve výši obvyklé v místě a čase a soud není vázán žádnými jinými omezeními, například 20 % limitem. Nájemce bude zároveň v takovém případě povinen nahradit pronajímateli i náklady soudního řízení.

Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová