Archiv rubriky: Články

Dluhy v manželství

Úvod

Společné jmění manželů (dále jen „SJM“) může vzniknout pouze mezi manželi (nikoliv např. mezi registrovanými partnery). Jedná se o majetkové společenství, které podle § 708 odst. 1 zákona č.  89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), tvoří vše, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. Do společného jmění tedy budou patřit jen ty věci, které jsou obchodovatelné.1 To neplatí, zanikne-li SJM za trvání manželství na základě zákona (např. zrušení SJM rozhodnutím soudu, tzv. předmanželskou smlouvou, prohlášením konkurzu aj.). Vedle majetku, který tvoří se zákonnými výjimkami SJM je důležité si uvědomit, že do SJM spadají i dluhy a z nich vyplývající odpovědnost manželů.

Dluhy v SJM

Součástí SJM jsou podle § 710 OZ dluhy převzaté za trvání manželství. Převzatými dluhy se rozumí ty, které byly převzaty na základě právního jednání. Nikoliv tedy např. dluh, který vznikl jednomu z manželů porušením zákona (§2910 OZ)2 nebo dluhy, které jednomu z manželů vznikly na základě zákona. Z převzatých dluhů pak zákon vylučuje ze SJM ty, které se týkají výlučného majetku jednoho manžela v rozsahu, který převyšuje příjmy z tohoto majetku a ty, které byly převzaty bez souhlasu druhého manžela s výjimkou dluhů vzniklých při obstarává­ní každodenních nebo běžných potřeb rodiny. Byl-li tedy dluh převzat jedním z manželů bez souhlasu druhého manžela, aniž by se jednalo o dluh vzniklý při obstarává­ní každodenních nebo běžných potřeb rodiny, má druhý z manželů k dispozici institut relativní neplatnosti (§ 714 odst. 2 OZ) tzn., že se manžel může dovolat neplatnosti právního jednání druhého manžela.

Ochrana třetích osob

Třetím osobám zejména tedy věřitelům manželů nebo jednoho z manželů, zákon poskytuje širokou ochranu. V obecné rovině platí, že vznikl-li dluh jen jednomu z manželů za trvání SJM, může se věřitel při výkonu rozhodnutí (exekuci) uspokojit i z toho, co je v SJM (§ 731 OZ). Jestliže tedy za trvání SJM jeden z manželů převezme dluh bez souhlasu druhého manžela, aniž by se jednalo o obstarávaní každodenních nebo běžných potřeb rodiny a druhý z manželů např. o tomto dluhu ani neví, může se věřitel uspokojit z majetku v SJM. Jestliže druhý manžel o dluhu nevěděl, resp. dluh vznikl proti vůli tohoto manžela, poskytuje mu zákon částečnou ochranu a druhý manžel může vůči věřiteli svůj nesouhlas s dluhem vyslovit bez zbytečného odkladu, jakmile se o dluhu dozví (§ 732 OZ). V takovém případě se věřitel může uspokojit z majetku v SJM pouze do výše, která by představovala vypořádací podíl dlužného manžela. Obdobná situace bez toho, aniž by druhý manžel musel vůči věřiteli vyslovit svůj nesouhlas, nastává v případech, kdy je jeden z manželů povinen plnit výživné, jedná-li se o dluh z protiprávního činu jen jednoho z manželů nebo se jedná o dluh, který jednomu z manželů vznikl ještě před uzavřením manželství. Jak je výše uvedeno, zákon poskytuje širokou ochranu věřitelům. Může tedy nastat např. situace, kdy si novomanželé z naspořených peněz pořídí společný byt, který již bude spadat do SJM. Následně přijde věřitel a bude se domáhat uspokojení své pohledávky vůči dlužnému manželovi, který však nemá žádný jiný majetek, než společný byt. V exekučním řízení pak může být tento byt postižen až do výše, která by představovala vypořádací podíl dlužného manžela tedy zpravidla do 1/2.

Exekuční řízení

V nalézacím řízení před soudem může věřitel získat exekuční titul pouze vůči jednomu z manželů, za předpokladu, že dluh tohoto manžela nespadá do SJM. Majetek, který spadá do SJM, však v rámci exekuce lze postihnout. Druhý z manželů se nestává spoludlužníkem, ale musí strpět uspokojení pohledávky věřitele z majetku v SJM až do výše odpovídající vypořádacímu podílu dlužného manžela.

Velmi problematické ustanovení obsahuje § 42 odst. 4 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, který stanoví, že jde-li o vydobytí dluhu, který patří do společného jmění manželů, nebo dluhu povinného, pro který lze vydat exekuční příkaz na majetek ve společném jmění manželů, lze vést exekuci přikázáním pohledávky z účtu manžela povinného u peněžního ústavu. Co se rozumí dluhem povinného, pro který lze vést exekuci tímto způsobem, stanoví § 731 OZ, dle kterého vznikl-li dluh jen jednoho z manželů za trvání společného jmění, může se věřitel při výkonu rozhodnutí uspokojit i z toho, co je ve společném jmění.3

Závěr

Závěrem lze uvést, že ač je manželství jedním ze základních společenských a právních institutů tvořící základ rodiny, měli by být manželé obezřetní ohledně svých dluhů, jelikož tyto mohou mít nejen pro SJM, ale i pro celé manželství neblahé důsledky. Nedlužnému manželovi se nabízí několik možností, jak se těmto rizikům vyhnout. Manželé mohou modifikovat SJM k okamžiku vzniku SJM, jeho rozsah či podmínky správy. Krom toho se nově nabízí úplné vyloučení vzniku SJM a založení režimu oddělených jmění dle § 729 OZ.4

Mgr. Michal Hovorka
advokátní koncipient Advokátní kanceláře Grinacová

1 ZUKLÍNOVÁ, Michaela, DVOŘÁK, Jan, ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanské právo hmotné. Díl druhý: Rodinné právo. Praha: Wolters Kluwer, 2016, s. 51.

2 MELZER, Filip, TÉGL, Petr, ŠÍNOVÁ, Renáta. Odpovědnost za dluhy manžela dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy 19/2014, s. 649.

3 KASÍKOVÁ, Martina a kol., Exekuční řád. Komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 275

4 MELZER, Filip, TÉGL, Petr, ŠÍNOVÁ, Renáta. Odpovědnost za dluhy manžela dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy 19/2014, s. 649.

Úschova kupní ceny

Při prodeji nemovité věci je na místě vyřešit otázku, jaký způsob úhrady kupní ceny zvolit, tak aby byl pro obě strany akceptovatelný a co nejbezpečnější. Doby, kdy při podpisu kupní smlouvy kupující „vysázel na dřevo“ prodávajícímu kupní cenu, jsou již pryč. Jednak platby v hotovosti nad stanovený limit omezuje zákon o legalizaci výnosů z trestné činnosti, jednak chtějí mít smluvní strany větší jistotu, že v případě, kdy se převod nemovité věci nezrealizuje, vrátí prodávající kupujícímu zaplacenou kupní cenu a nebude nutné řešit případné soudní spory o vrácení plnění. Z toho důvodu nelze smluvním stranám doporučit, aby si v kupní smlouvě ujednaly, že kupující složí kupní cenu na účet prodávajícího po podpisu kupní smlouvy s tím, že následně bude teprve podán návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Nejistotu smluvních stran neřeší ani uhrazení kupní ceny až po vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující do katastru nemovitostí, kdy zde se vystavuje prodávající riziku, že vlastnické právo bude převedeno na kupujícího, peníze však uhrazeny nebudou. Pro právní jistotu obou smluvních stran lze proto doporučit složení kupní ceny na účet třetí osoby, která bude s penězi oprávněna nakládat za podmínek sjednaných v trojstranné smlouvě. Smluvní strany tak budou mít větší jistotu, že kupující nabyde nemovitost a prodávající za ni obdrží požadovanou kupní cenu.

V některých případech, kdy obchod zprostředkovává realitní kancelář, navrhuje zprostředkovatel, aby kupní cena byla kupujícím uhrazena na účet této společnosti, příp. na účet jednatele této společnosti. Před takovým řešením je však nutné smluvní strany varovat. Ačkoliv realitní kanceláře označují účty pro složení peněz jako účty depozitní, je třeba pamatovat na to, že zákon žádným způsobem neupravuje úschovu peněz u soukromé právnické osoby. Když tato společnost poruší smluvní ujednání, třeba i omylem vyplatí peníze jinak, než je určeno, můžete doufat, že je společnost pojištěna, příp. že se domůžete náhrady škody v rámci soudního řízení. Pojištění není ze zákona povinné. O situaci, kdy tato společnost peníze zpronevěří, či vůči ní bude zahájeno insolvenční řízení, a následné vymahatelnosti kupní ceny, podrobněji raději mluvit ani nemusíme, protože v takovém případě se stává velmi obtížná, někdy i nemožná.

Pro každý realitní obchod by tak měla být pro úschovu kupní ceny zvolena jedna z následujících možností, a to úschova advokátní, notářská, či bankovní. Ve smlouvě o úschově by pak měla být v ideálním případě sjednána jako podmínka pro výplatu peněz prodávajícímu převod vlastnického práva na stranu kupující. Podmínky lze samozřejmě modifikovat dle konkrétního případu, ve smlouvě by však mělo být pamatováno na různé situace, které mohou v rámci obchodu nastat a upravit závazky stran a schovatele, jak budou v dané situaci postupovat.

Advokátní úschova je vhodná pro případy, kdy advokát zajišťuje přípravu kupní smlouvy, nastavuje dle dohody smluvních stran podmínky obchodu a v rámci transakce zabezpečí rovněž úschovu kupní ceny, příp. listin s tímto převodem souvisejících. Advokát je při poskytování úschovy vázán zákonem o advokacii, ale také dalšími stavovskými předpisy České advokátní komory. Advokát má povinně sjednáno pojištění pro případy škody způsobené svým klientům výkonem advokacie, prostředky na depozitních účtech jsou odděleny od majetku advokáta a v případě postihu majetku advokáta, jsou z takového postihu vyloučeny. Advokátní úschova bývá s ohledem na některé medializované kauzy mnohdy démonizována. Obavy smluvních stran není na místě jakkoliv zlehčovat. Pro mnohé klienty je převod nemovité věci jediným obchodem podobného rozsahu v životě a je pochopitelné, že jsou obezřetní k tomu, komu své peníze svěřují. Před tím, než uzavřete smlouvu o advokátní úschově, je proto na místě, najít si advokáta v seznamu advokátů vedeném Českou advokátní komorou a zjistit, zda jeho činnost nebyla pozastavena, či zda dokonce nebyl vyškrtnut ze seznamu advokátů. Je dobré zjistit si případné reference na internetu, příp. od jiných osob, které u něj úschovu realizovaly. Můžete se rovněž zajímat, zda trvale spolupracuje s některou realitní kanceláří, kolik obchodů již realizoval, prohlédnout si jeho webové stránky apod. Máte-li pochybnosti, může Vám v rozhodování pomoci telefonický kontakt přímo s daným advokátem. Advokát by Vám měl být schopen a ochoten vysvětlit celou transakci, předložit Vám potvrzení o sjednání pojištění atd. Ze své zkušenosti vím, že klienti, kteří měli pochybnosti, zda peníze svěřit do advokátní úschovy, po přímém kontaktu své obavy rozptýlili, navázal se totiž již nějaký dialog mezi smluvní stranou a advokátem a důvěra takto vzrostla. V žádném případě by Vás však realitní kancelář, advokát, či druhá smluvní strana neměla k uzavření advokátní úschovy nutit, pokud skutečně nejste o advokátovi přesvědčeni, volte jiný způsob úhrady kupní ceny.

Druhou alternativou je úschova notářská. Mnoho klientů má k notáři větší důvěru než k advokátovi, když jej berou za státem pověřený subjekt. Je třeba však uvést, že podmínky pro zajištění úschovy, jsou pro notáře obdobné jako pro advokáty. Proti notářům hovoří cena úschovy, která není stanovena smluvně, ale dle notářského tarifu a její výše se vypočítává z částky složené do notářské úschovy a ze všech typů úschov bývá nejdražší. Lze ale přisvědčit tomu, že notář na svůj úřad dlouho čekal a zřejmě bude mít motivaci si notariát udržet, zneužití svěřených prostředků by mu tak zřejmě nestálo za to. Nicméně tento argument by bylo možné použít i ve prospěch advokátů.

Bankovní úschova je obecně považována klienty za nejbezpečnější způsob, jak kupní cenu uhradit. Banka je velkou institucí, její bankrot je méně pravděpodobný, stát poskytuje za vklady určité záruky. Častým argumentem proti bankovní úschově bývá vyšší cena bankovní úschovy, částka se pohybuje mezi odměnou za úschovu advokátní a za úschovu notářskou. Problémem u bankovní úschovy však bývá především její malá flexibilita. Banka postupuje dle svých vnitřních pravidel, někdy neumí reagovat na požadavky klientů, a to zejména tehdy, kdy smluvní strany chtějí po podpisu smlouvy o bankovní úschově změnit podmínky pro výplatu kupní ceny a banka jim v tomto neumí, či nechce vyjít vstříc.

Závěrem je s ohledem na shora uvedené nutné ještě jednou apelovat na všechny osoby realizující převod nemovité věci, aby ve svém zájmu a s vidinou minimalizace komplikací do budoucna, vždy volili pro úhradu kupní ceny advokátní, notářskou či bankovní úschovu. Je na dohodě stran, kterou z těchto možností zvolí, záleží na preferencích a konkrétních subjektech, kteří se pro danou úschovu nabízí. Náklad, který v souvislosti se svěřením peněz třetí osobě vynaložíte, však zcela jistě stojí za ušetřené nervy a případné náklady, které by mohly vzniknout, pokud by úschova sjednána nebyla.

Mgr. Hana Grinacová, advokátka

Advokátní kancelář Grinacová

Vypořádání investic do společné věci

Rozhodnou-li se spoluvlastníci z jakýchkoliv důvodů zrušit spoluvlastnictví, vyžaduje občanský zákoník také jeho následné vypořádání. Otázky spojené se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví upravuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) v ust. § 1140 až 1149. Při jakémkoliv způsobu vypořádání mezi sebou spoluvlastníci mohou (nikoliv musí) vypořádat také investice vynaložené do společné věci a dále pohledávky a dluhy spojené se společnou věcí, ať už vzájemné nebo ve vztahu ke třetím osobám.

Pro posouzení nároku investujícího spoluvlastníka má význam skutečnost, zda investici vynaložil spoluvlastník do společné věci se souhlasem ostatních spoluvlastníků, zda rozhodl na základě většinového podílu na společné věci (tzv. princip majority) nebo zda investici vynaložil bez vědomí a souhlasu ostatních spoluvlastníků.


A) vynaložení investice do společné věci bez dohody spoluvlastníků

Investice vynaložené spoluvlastníkem do společné věci bez dohody s ostatními spoluvlastníky, příp. investice nezakládající se na principu majority, zakládaly za trvání předchozího občanského zákoníku (zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „SOZ“) investujícímu spoluvlastníkovi právo na vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo ostatním spoluvlastníkům, neboť SOZ neobsahoval výslovnou právní úpravu pro řešení této otázky.

Nový občanský zákoník na vypořádání spoluvlastníků v těchto případech pamatuje, a to v ust. § 1136 OZ. Dle uvedeného ustanovení může spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, požadovat

  1. poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, nebo

  2. náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.

Odborná literatura označuje takového spoluvlastníka jako tzv. „faktického správce společné věci“, k odlišení od správce, který je zvolen spoluvlastníky1. K faktickému správci důvodová zpráva uvádí, že spoluvlastníka, který (byť svévolně, ale nikoliv k újmě ostatních spoluvlastníků) vynaložil náklad do společné věci, je nutné chránit. Zákon mu takto přiznává shora uvedené nároky (ad. i. a ad. ii), přičemž pro vznik obou shora uvedených nároků je nutné, aby se jednalo o náklady vynaložené v zájmu všech spoluvlastníků.

Na co má tedy nárok „faktický správce“ při vynaložení nákladů?

Jedná-li se o případy ad. i., má faktický správce nárok na poměrnou část náhrady, avšak za podmínky, že byl náklad ostatním spoluvlastníkům „ku prospěchu“. Odborná literatura uvádí, že prospěchem je míněn prospěch převážný, tj. že hospodářský výsledek jednání převyšuje vynaložené náklady. Faktický správce však nemá nárok na plnou náhradu vynaložených nákladů, ale pouze o poměrnou náhradu nákladů v rozsahu zhodnocení věci. Vynaloží-li tedy spoluvlastník bez souhlasu ostatních na věc v hodnotě 300.000,- Kč náklady ve výši 100.000,- Kč, přičemž dojde ke zhodnocení věci o 30.000,- Kč, tj. na hodnotu 330.000,- Kč, náleží spoluvlastníkovi náhrada pouze do výše 30.000,- Kč a pouze dle výše podílů jednotlivých spoluvlastníků2. Pokud by spoluvlastník jednal se souhlasem ostatních spoluvlastníků, měl by nárok na náhradu od ostatních spoluvlastníků z částky 100.000,- Kč ve výši dle jejich podílů.

Jedná-li se o případy ad. ii., má spoluvlastník, který vynaložil náklady na záchranu věci, nárok na náhradu těchto nákladů, a to ve výši dle podílů ostatních spoluvlastníků, byť to z doslovného znění zákona nevyplývá.

Za účinnosti SOZ, kdy výše uvedené nároky spoluvlastníka odpovídaly bezdůvodném obohacení ostatních spoluvlastníků, platilo, že náklady vynaložené bez souhlasu ostatních, které nebyly nezbytné, mohl spoluvlastník uplatnit jako bezdůvodné obohacení ostatních spoluvlastníků až při zániku spoluvlastnictví, tj. promlčecí doba k vydání bezdůvodného obohacení v tomto případě běžela až od zrušení spoluvlastnictví. Pokud se však jednalo o náklady na nutnou opravu nebo údržbu vznikla povinnost vydat bezdůvodné obohacení ostatním spoluvlastníkům již za trvání spoluvlastnictví a od okamžiku vynaložení těchto nákladů počala běžet také promlčecí lhůta. Je však otázkou, zda se odlišný okamžik vzniku nároku na náhradu nákladů vynaložených bez souhlasu ostatních spoluvlastníků uplatní i za účinnosti OZ, nebo zda splatnost nároku nastává v obou případech již vynaložením takových nákladů.

B) vynaložení investice do společné věci po dohodě se spoluvlastníky nebo na principu majority

Do druhé kategorie investicí do společných věcí spadají investice (jakéhokoliv druhu) do společné věci, které spoluvlastník

  1. vynaložil se souhlasem ostatních spoluvlastníků, nebo které

  2. vynaložil na základě principu majority.

V těchto případech má investující spoluvlastník nárok na náhradu investice ve výši odpovídající podílům ostatních spoluvlastníkůa nárok je splatný již za trvání spoluvlastnictví (nedohodnou-li se strany jinak), a nikoliv až při jeho zrušení a vypořádání.

Je bez významu, zda se jednalo o investici nutnou či nikoliv a promlčení začíná běžet ode dne, kdy investující spoluvlastník mohl poprvé uplatnit své právo. Byla-li investice vynaložena se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jedná se o hospodaření se společnou věcí, proto spoluvlastníkovi vzniká právo na úhradu vynaložené investice ve výši dle velikosti podílů ostatních spoluvlastníků.

Obdobné nároky má investující spoluvlastník i při rozhodování na základě majority, tj. i když ostatní přehlasovaní spoluvlastníci s investicí nesouhlasí, neboť rozhodnutí o investici bylo v tomto případě provedeno v souladu se zákonem. Je však nutné, aby přehlasované menšinové spoluvlastníky většinový spoluvlastník o předpokládané investici vyrozuměl, neboť jinak se bude jednat o investici vynaloženou ve smyslu části A) tohoto článku. Aby spoluvlastníci vyloučili běh promlčecí doby již za trvání spoluvlastnictví, mohou spolu uzavřít dohodu o tom, že veškeré investice a vzájemné nároky vypořádají při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Vypořádání dle části B) tohoto článku představuje jednu z kategorií tzv. vypořádání spoluvlastnictví v širším smyslu, které je upraveno v ust. § 1148 OZ. Dalšími otázkami, které se řeší v rámci vypořádání v širším smyslu, jsou nároky vzniklé z užívání společné věci nad rámec spoluvlastnického podílu některým ze spoluvlastníků, vypořádání společného závazku spoluvlastníků vzniklého při pořízení společné věci a vypořádání vzájemných pohledávek spoluvlastníků.

S vypořádáním v širším smyslu jsou spojeny významné procesní aspekty. Zejména je nutné, aby některý z účastníků vypořádání v širším smyslu soudu navrhl, a to buď v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo samostatným návrhem. Soud v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví obligatorně nezjišťuje, zda a v jaké výši vynaložil investice kterýkoliv ze spoluvlastníků a jaké pohledávky a dluhy ke společné věci vážou.

S ohledem na výše uvedené lze spoluvlastníkům doporučit, aby vymáhali své případné nároky již za trvání spoluvlastnictví, aby nedošlo k jejich promlčení. Nelze spoléhat na skutečnost, že se všechny investice vynaložené do společné vypořádají při zániku spoluvlastnictví, není-li takové dohody mezi spoluvlastníky. Nelze rovněž spoléhat na to, že soud bude ve věci vypořádání investice sám aktivně zjišťovat, jaké investice byly vynaloženy a v jaké výši. Před případným vymáháním nároků vzniklých ze spoluvlastnictví je vždy nutné posoudit, o který z výše uvedených nároků se jedná, a čeho se může při uplatnění svého nároku investující spoluvlastník u soudu nebo při případném mimosoudním jednání s ostatními spoluvlastníky oprávněně domáhat.

Mgr. Martin Šulc, advokát
Advokátní kancelář Grinacová

________________________________________________________________________________________________________

1 Postavení zvoleného správce je upraveno v ust. § 1134 an. OZ

2 Pokud by tedy byli např. 3 spoluvlastníci s podíly o velikosti 1/3, náleží investujícímu spoluvlastníkovi náhrada ve výši 2/3 ze zhodnocení, tj. v tomto případě 20.000,- Kč, ačkoliv do společné věci investoval 100.000,- Kč

Výpověď nájmu ze strany pronajímatele

Možnosti ukončení nájemního vztahu kteroukoliv ze smluvních stran jsou vedle práv a povinností účastníků smlouvy velkým tématem v oblasti nájmu bytu. Nájem bytu může být obecně skončen těmito způsoby:

  1. dohodou smluvních stran,
  2. uplynutím doby nájmu,
  3. smrtí nájemce,
  4. výpovědí jednou ze smluvních stran.

V tomto článku se budeme podrobněji zabývat ukončením nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele.

Důvody pro podání výpovědi se liší podle toho, zda je nájemní smlouva s nájemcem uzavřena na dobu určitou, či neurčitou. Pronajímatel však může ve všech případech dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou z následujících důvodů:

  1. Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

Občanský zákoník nestanoví, co přesně je míněno hrubým porušením nájemcovi povinnosti. Lze se však domnívat, že půjde o méně závažné porušení povinnosti než v případě zvlášť závažného porušení, kterým se budeme zabývat níže. Příkladem by tak mohlo být neplacení nájemného a úhrad za služby za alespoň dva měsíce. Doporučujeme však pronajímateli, aby přímo v nájemní smlouvě upravil, co bude považovat za hrubé porušení povinností nájemce a co tedy může být výpovědním důvodem.

  1. Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Toto ustanovení chrání osobu pronajímatele, člena jeho domácnosti či osoby bydlící v domě, kde je nájemcův byt, jejich život, zdraví a svobodu, a cizí majetek bez ohledu na to, zda jde o majetek pronajímatele, nebo o majetek třetích osob. Účelem tohoto ustanovení je zachování dobrých mravů v domě, kde se byt nachází.

  1. Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.

Tento výpovědní důvod může pronajímatel využít v případě, že stavební úřad či jiný orgán veřejné moci rozhodne o demolici domu, o provedení změn ve stavbě domu, případně o realizaci změny užívání domu. Důsledkem takového rozhodnutí bude, že byt nebo celý dům již dál nebude sloužit své funkci.

  1. Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Jiný obdobně závažný důvod není v zákoně blíže specifikován. Komentář k občanskému zákoníku však uvádí jako příklad spáchání úmyslného trestného činu proti majetku jiného nájemce, který však v domě není umístěn, za který byl nájemce pravomocně odsouzen.

Pronajímatel může dát dále nájemci, se kterým má uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou, výpověď s tříměsíční výpovědní dobou v následujících případech:

  1. Byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
  2. Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

V těchto případech je pronajímatel povinen prokázat nájemci, že je zde skutečně dán důvod pro výpověď. V případě uvedeném pod bodem e) je pronajímatel povinen prokázat, že je dán stav k rozvratu manželství, a prokázat, že byl již v době podání výpovědi alespoň podán návrh na rozvod. V případě uvedeném pod bodem f) by měl pronajímatel prokázat, že jeho příbuzný byt skutečně potřebuje. Lze se domnívat, že takovou skutečnost by prokazoval například čestným prohlášením člena rodiny. Pokud by nájemce vyklidil byt po podání výpovědi pronajímatelem z důvodů uvedených pod bodem e) a f) a pronajímatel by nevyužil byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod, je pronajímatel povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, a to z důvodu porušování povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Za porušování povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem je považováno nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pokud pronajímatel využije svého práva vypovědět nájem bez výpovědní doby, je povinen vyzvat před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Pronajímatel je dále povinen uvést ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud by tak pronajímatel neučinil, k výpovědi se nepřihlíží.

Závěrem bychom chtěli pronajímatele upozornit na to, že ve výpovědi je nutné vždy uvést výpovědní důvod. Pronajímatel je zároveň povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Bude-li jedna náležitost výpovědi chybět, je výpověď neplatná. Nájemce je oprávněn podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová

Bytová jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle občanského zákoníku?

Vlastníte-li, nebo chcete vlastnit bytovou jednotku, není pro Vás zřejmě rozhodné, zda tato jednotka byla vymezena dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) nebo dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Z právního hlediska je však toto odlišení důležité, protože na každou z jednotek bude v určitých otázkách dopadat jiný právní režim.

Rozhodujícím okamžikem pro vznik jednotky je zápis prohlášení vlastníka domu, kterým jsou jednotky vymezeny, do katastru nemovitostí. Jestliže bylo prohlášení vloženo do katastru vkladem s účinky do 31.12.2013 půjde o jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů, pokud po 1.1.2014, jde již o jednotky vymezené dle občanského zákoníku. To, podle jakého právního předpisu byla jednotka vymezena, zjistíte jednoduše z listu vlastnictví k příslušné bytové jednotce, kde je tato informace vždy uvedena, ale také pouhým nahlédnutím na bytovou jednotku na stránkách katastrálního úřadu (viz. http://www.cuzk.cz), kde hned na druhém místě po čísle jednotky naleznete kolonku „Typ jednotky“.

Jakmile si ověříte dle jakého právního předpisu jednotka vznikla, můžete začít s její specifikací. Zatímco jednotka vymezená dle zákona o vlastnictví bytů se NACHÁZÍ V BUDOVĚ, jednotka vymezená zákonem občanským je VYMEZENA V POZEMKU a o budově v její specifikaci není zmínka. To může způsobit drobné nejasnosti, vždyť přece jednotka je v budově a neleží někde na pozemku. Specifikace tímto způsobem však byla zákonodárci zvolena z jednoduchého důvodu. Občanský zákoník zavádí totiž zásadu „stavba je součástí pozemku“ a nepovažuje stavbu za samostatnou nemovitou věc (pozn. ve chvíli kdy splyne s pozemkem, do té doby samozřejmě jde o samostatnou nemovitou věc). Z toho důvodu se pak jeví jako logické, že specifikace bytové jednotky je zvolena prostřednictvím pozemku.

K jednotce vymezené dle zákona o vlastnictví bytů náleží rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu, příp. pozemku pod budovou. Jednotka dle občanského zákoníku, však již podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, zahrnuje. To znamená, že dle občanského zákoníku již nemusíte velikost spoluvlastnického podílu ve smlouvách uvádět, resp. se o něm vůbec zmiňovat, a tento bude v případě převodu vlastnického práva automaticky s jednotkou převeden na nového vlastníka. Toto by dle zákona o vlastnictví bytů možné nebylo a naopak neuvedení spoluvlastnického podílu by vedlo k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, protože by smlouva trpěla vadou, když nesplnila požadavky na vymezení jednotky podle zákona o vlastnictví bytů.

Rozdílný postup budou muset zaujmout vlastníci jednotek (dále jen „SVJ“) také při vzniku společenství vlastníků jednotek. Podle zákona o vlastnictví bytů vzniklo ze zákona SVJ v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí (nově pak vyrozumění o provedeném vkladu práva) poslednímu z těchto vlastníků. Dle občanského zákoníku jsou však vlastníci tří různých jednotek tam, kde je alespoň pět jednotek, povinni SVJ založit, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Pokud tak neučiní, katastr nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce do té doby, kdy vznik SVJ katastrálnímu úřadu neprokáží. SVJ se přitom založí schválením stanov.

Vymezení jednotky nese pro její vlastníky i další důsledky, shora uvedené však považujeme za ty nejdůležitější. Ačkoliv se tedy otázka vymezení jednotky může zdát spíše jako akademická, má značné dopady do praxe a doporučujeme věnovat typu jednotky náležitou pozornost.

Mgr. Hana Grinacová, advokátka

Advokátní kancelář Grinacová

Peněžitá jistota v souvislosti s nájemní smlouvou

V souvislosti s uzavíráním smlouvy o nájmu bytu nebo domu si může pronajímatel s nájemcem sjednat v souladu s ustanovením § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, peněžitou jistotu. Jistota, pro kterou byl podle předchozího občanského zákoníku užíván pojem kauce, je peněžitá částka skládaná nájemcem k rukám pronajímatele, kterou může pronajímatel využít v případě, že nájemce nehradí řádně nájemné či neplní jiné povinnosti plynoucí z nájmu. Jistota tedy pro pronajímatele představuje určitou záruku, že nájemce bude řádně plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu.

Novelou občanského zákoníku účinnou od 28. 2. 2017 byla snížena maximální výše jistoty ze šestinásobku na trojnásobek měsíčního nájemného a ustanovení tak navazuje na předchozí úpravu ve starém občanském zákoníku. Při výpočtu jistoty se vychází z výše čistého nájemného bez započtených služeb. K přijetí novely zákona přistoupil zákonodárce z důvodu snížení zátěže nájemce a zpřístupnění nájemního bydlení i pro nájemce s nižším příjmem.

Pronajímatel může složenou jistotu použít jak na úhradu dlužného nájemného, tak i na splnění dalších povinností nájemce vyplývajících z nájmu, které však nejsou v ustanovení zákona specifikovány, jak tomu bylo za účinnosti starého občanského zákoníku. Těmito dalšími povinnostmi nájemce se rozumí například služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, pokud jde o samotné zálohy, nebo vyúčtování těchto záloh, ale také i povinnost k náhradě škody, kterou nájemce v bytě/domě způsobil.

V souvislosti s uplatňováním nároku na náhradu škody pronajímatelem a s případným započtením jistoty na náhradu škod doporučujeme, aby byl stav předmětu nájmu vždy detailně definován v nájemní smlouvě, resp. v předávacím protokolu, a aby nájemce při převzetí předmětu nájmu trval na písemném zachycení všech případných vad, které v předmětu nájmu při přebírání odhalí. Jen takto lze předejít možným následně vzniklým sporům ohledně toho, jaké škody nájemce v bytě způsobil a zda tyto vady předmět nájmu měl již při započetí nájemního vztahu či byly způsobeny samotným nájemcem.

Při skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu zpět nájemci. Pokud však nájemce pronajímateli něco z nájmu dluží, je pronajímatel oprávněn si z jistoty započíst příslušnou částku na svou pohledávku za nájemcem.

Jako problémové a pro pronajímatele nevýhodné ustanovení se jeví poslední věta § 2254 odstavce 2, podle které má nájemce právo na úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby od jejího poskytnutí do jejího vrácení. Pokud však zákonná sazba stanovena není (a zatím skutečně občanským zákoníkem konkrétní výše stanovena nebyla), platí pronajímatel obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy. Pronajímatel je tak povinen složitě zjišťovat výši úrokových sazeb mnohdy i několik let zpětně ke dni uzavření nájemní smlouvy, přičemž úroková sazba se zcela jistě liší u různých typů úvěrů i v rámci jednoho typu úvěru u různých bank. Navíc pronajímatel ve většině případů ani nemá možnost získat na vkladovém účtu úroky v takové výši, aby pokryly úroky požadované nájemcem.

Závěrem lze tedy shrnout, že i přestože je právo na sjednání jistoty zakotveno v občanském zákoníku na ochranu pronajímatele pro případ neplacení nájemného, služeb nebo vzniku škod na majetku pronajímatele, pronajímatel je značně znevýhodněn povinností vyplatit nájemci úroky ve výši přesahující úroky, které je schopen získat uložením jistoty na běžném vkladovém účtu. Nezbývá, než pronajímateli doporučit zakotvit si do nájemní smlouvy už při jejím uzavírání výši úroků, na které bude mít nájemce při vrácení jistoty nárok.

Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová

Předkupní právo u nemovitých věcí

Úvod

Předkupní právo vytváří povinnost vlastníka věci (dlužníka, povinného) pro případ, že by chtěl věc zcizit,1 prodat tuto věc za určitých podmínek někomu jinému, a to předkupníkovi (oprávněné osobě z předkupního práva). Obecná úprava smluvního překupního práva je zařazena mezi vedlejší ujednání v kupní smlouvě v § 2140 – 2149 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Tato ustanovení je možné aplikovat vedle smluvního i na zákonné předkupní právo, pokud zvláštní právní úprava nestanoví něco jiného. Zákonné překupní právo může vzniknout např. dle ust. § 1187 OZ při vzniku bytové jednotky rozdělením práva k domu nebo k pozemku na vlastnické právo k jednotkám, a to nájemci bytu k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo smluvní i zákonné se mohou vyskytovat vedle sebe, v případě takového střetu má zákonné předkupní právo před smluvním přednost.

Smluvní předkupní právo

Smluvní předkupní právo představuje v praxi asi nejznámější a nejběžnější vedlejší ujednání v kupní smlouvě. Může však být ujednáno i jako samostatná zvláštní smlouva. Výhrada předkupního práva podle ust. § 2140 odst. 1 OZ spočívá v tom, že „ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).“ Z předkupního práva vzniká právní vztah mezi třemi subjekty. V první řadě je to předkupník, který je oprávněný z předkupního práva. Tedy, pokud bude nemovitost prodávána třetí osobě, musí mu být přednostně nabídnuta ke koupi. Osobou povinnou věc nabídnout je dlužník. Pokud předkupník nemá zájem věc koupit a své předkupní právo tedy nevyužije, předkupního práva se jednostranně vzdá nebo pokud nezaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě nebo ze zákona do tří měsíců po nabídce, předkupní právo zanikne a vlastníkem věci se na základě uzavřené kupní smlouvy mezi dlužníkem (povinným z předkupního práva) a koupěchtivým stává třetí osoba, se kterou dlužník uzavřel kupní smlouvu (koupěchtivý).

Okamžik vzniku povinnosti dlužníka nabídnout předkupníkovi věc ke koupi, pokud si strany neujednají jinak, je spojen s přijetím závazné nabídky koupěchtivého. Kupní smlouva mezi koupěchtivým a dlužníkem (prodávajícím) je uzavírána s „odkládací podmínkou, že předkupník odmítne uzavřít kupní smlouvu.“ Vykonání předkupního práva takovou podmínku zmaří. Pro případ, že koupěchtivý věděl nebo musel vědět o sjednaném předkupním právu (zejména pokud půjde o právo zapsané v katastru nemovitostí), je stanovena nevyvratitelná právní domněnka, že kupní smlouva byla uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Následkem splnění rozvazovací podmínky je zánik kupní smlouvy mezi koupěchtivým a dlužníkem. Předkupní právo je možné sjednat na dobu určitou nebo neurčitou.

Vedle ujednání předkupního práva v kupní smlouvě je přípustné, i když to OZ výslovně nestanoví, aby se smluvní strany dohodly i na jeho zúžení a zmenšily tak okruh kupních smluv, kdy dlužníkovi nevznikne povinnost nabídnout věc předkupníkovi. Mohou tak učinit výčtem kupních smluv, kdy se tak stane (nebo nikoliv), nebo vymezením subjektů, které využití předkupního práva předkupníkem vyloučí. V takových případech by nebyl dlužník povinen věc nabídnout k využití.

Věcné předkupní právo

Větší ochranu pro případ protiprávního prodeje nemovitých věcí poskytuje předkupníkovi sjednání předkupního práva jako práva věcného (zpravidla tedy zápisem do katastru nemovitostí), protože tak je vázáno přímo na určitou nemovitou věc. V takovém případě je předkupník dle ust. § 2144 odst. 1 OZ oprávněn domáhat se vůči nástupci druhé strany, aby mu nemovitost za příslušnou úplatu převedl. Právo se však promlčuje v obecné promlčecí lhůtě, která počíná běžet od okamžiku, kdy se předkupník dozví o porušení nabídkové povinnosti. V případě, že dlužník nesplní svoji nabídkovou povinnost, je předkupník oprávněn požadovat splnění této povinnosti a případnou náhradu za vzniklou újmu.

Ustanovení § 2144 odst. 2 OZ upravuje případy, kdy se změnil vlastník věci a předkupník neměl možnost své předkupní právo využít, neboť s takovou změnou předkupní právo není spojeno. Jedná se o případy, kdy nedošlo ke změně vlastnického práva k věci na základě kupní smlouvy nebo jiné smlouvy, na niž bylo předkupní právo podle § 2140 odst. 2 rozšířeno, popř. kdy došlo ke změně vlastnického práva jinak než smluvně (např. děděním). V takovém případě přechází na právního nástupce dlužníka povinnost nabídnout předkupníkovi věc za stejných podmínek, jakými byl vázán jeho předchůdce (původní dlužník).

Předkupníkovi zůstává předkupní právo nadále zachováno, nekoupí-li nabídnutou věc. Nový vlastník věci se tak ocitne v pozici dlužníka a jestliže bude chtít věc prodat, bude povinen předkupníkovi nabídnout věc k odkoupení v okamžiku, kdy uzavře kupní smlouvu.

Mgr. Michal Hovorka, advokátní koncipient
Advokátní kancelář Grinacová

1 Druhý odstavec § 2140 OZ připouští rozšíření předkupního práva i na jiné případy zcizení než jen na kupní smlouvu, a to např. i na smlouvu darovací nebo smlouvu směnnou.

Úplatný převod nemovitých věcí

1. Úvod
Pokud jste se rozhodli prodat nemovitou věc, či jste si nemovitou věc vyhlédli ke koupi, rádi byste se možná vrátili do časů, kdy si smluvní strany potřásly rukou, předaly si sjednanou kupní cenu a obchod byl uzavřen. Dle platné právní úpravy je totiž proces převodu nemovité věci značně formalizován a je nutné vždy dodržet zákonem stanovený postup, což může v některých případech smluvním stranám přinést určité nesnáze. Zejména řízení před katastrálním úřadem může převod nemovité věci zkomplikovat, je vhodné proto věnovat pozornost přípravě kupní smlouvy, tak aby se komplikacím předešlo.
Převod nemovitých věcí je dvoufázový. Nejprve je vyžadováno uzavření písemné kupní smlouvy a následně tuto kupní smlouvu podat na příslušný katastrální úřad. Vlastnické právo k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí totiž přechází právě až zápisem do tohoto seznamu. Pokud převádíte nemovitou věc nezapsanou v katastru nemovitostí, stačí k převodu vlastnického práva uzavření kupní smlouvy, nicméně takových případů bude minimum.

2. Podklady k přípravě kupní smlouvy
Při přípravě kupní smlouvy byste měli mít k dispozici nabývací titul aktuálního vlastníka nemovité věci, který vám pomůže při specifikaci nemovité věci a rovněž vás upozorní na všechny nemovité věci, které mají být z aktuálního vlastníka převedeny na zájemce. Velmi důležité je rovněž obstarání aktuálního výpisu z katastru nemovitostí k převáděné nemovité věci, ze kterého získáte specifikaci nemovité věci a také se dozvíte, zda na nemovité věci váznou nějaká zatížení, tj. zástavní práva, věcná břemena apod., což může být pro kupující velmi zásadní informací. Uzavření kupní smlouvy bez toho, abyste měli tyto dokumenty k dispozici, je poměrně rizikové a vždy je vhodné si je opatřit.

3. Náležitosti kupní smlouvy
Je-li kupní smlouva dle uvedených podkladů připravena, je nezbytné zkontrolovat náležitosti kupní smlouvy. Před podpisem kupní smlouvy se zaměřte zejména na kontrolu identifikace smluvních stran. Častou chybou jsou překlepy v rodných číslech, či překlepy v neobvyklých jménech smluvních stran. Věnujte proto kontrole těchto údajů speciální pozornost. Pokud je účastníkem smlouvy zahraniční právnická osoba, obstarejte si aktuální výpis z obchodního rejstříku příslušného státu, zajistěte překlad a vše předložte katastrálnímu úřadu, který si před provedením vkladu musí ověřit, že smlouvu za právnickou osobu podepsala oprávněná osoba.

Druhou nejdůležitější náležitostí kupní smlouvy je specifikace nemovité věci, která je smlouvou převáděna. V této souvislosti je třeba upozornit na změny, které přinesl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který zavádí zásadu „stavba je součástí pozemku“. Pokud se dle aktuálního listu vlastnictví stala stavba součástí pozemku, nespecifikujete ji již ve smlouvě jako samostatnou nemovitost. Bytové jednotky vzniklé dle občanského zákoníku jsou také vymezeny v pozemku, nikoliv ve stavbě. Údaj o tom, zda bytová jednotka vznikla dle občanského zákoníku či zákona o vlastnictví bytů, najdete v listu vlastnictví. Nezapomeňte, že k bytové jednotce zpravidla náleží také spoluvlastnický podíl na budově, ve které je jednotka umístěna, na pozemku, na kterém budova stojí, nebo jehož je součástí, příp. na dalších pozemcích či jednotkách v domě.

Kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. V kupní smlouvě tak nemusí být vyjádřena konkrétní částka, nesmí však být ujednání o kupní ceně zcela opomenuto.

Katastrální úřad dále zjišťuje, jestli kupní smlouva obsahuje odkládací či rozvazovací podmínku a pokud je smlouva podmíněna, bude požadovat doložení, že podmínka nenastala (u rozvazovací podmínky), či naopak nastala (u odkládací podmínky). Nebude-li podmínka řádně osvědčena, katastrální úřad vklad vlastnického práva nepovolí.

Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřeny. Podepisuje-li smlouvu za některého z účastníků zmocněnec, podpis zmocnitele na plné moci bude také ověřený a originál plné moci musí být předložen spolu s kupní smlouvou katastrálnímu úřadu.

Další ujednání kupní smlouvy, ač jsou pro smluvní strany důležité, nejsou pro katastrální úřad rozhodné a tento je nezkoumá.

4. Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Do 31.12.2012 bylo možné podat návrh na vklad vlastnického práva vytvořený vlastními silami dle svého vzoru. Od 1.1.2013 se však na katastrální úřad podává návrh na vklad povinně na předepsaném formuláři. Je třeba na toto myslet. K návrhu nezapomeňte přiložit kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy připravenou dle postupu uvedeném shora, nebude-li totiž k návrhu smlouva přiložena, k návrhu katastrální úřad nepřihlíží.

5. Závěr
V případě, že se při převodu nemovité věci zaměříte alespoň na shora uvedené body, minimalizuje se riziko toho, že vlastnické právo nebude převedeno dle vašeho úmyslu. Pokud mají smluvní strany vůli nemovitou věc převést, vždy se to nakonec podaří, je otázkou, zda k tomu dojde úspěšně „na první pokus“, nebo bude nutné vložit do převodu další čas či náklady, se kterými smluvní strany při uzavírání smlouvy nepočítaly.

Mgr. Hana Grinacová, advokátka
Advokátní kancelář Grinacová

Pět otázek pro…….Mgr. Borovičkovou

Na pět otázek, prostřednictvím kterých vám představujeme jednotlivé členy našeho týmu, v tomto týdnu odpovídá Mgr. Gabriela Borovičková

1) Jak a kdy jste se rozhodla pro advokacii?
Gabriela: V sekundě na gymnáziu jsme měli na hodině angličtiny za úkol napsat krátkou esej o našem vysněném povolání a já jsem napsala, že bych jednou chtěla být právníkem. Při studiu na právnické fakultě jsem pak šla na pohovor do advokátní kanceláře, při kterém na druhé straně stolu seděla Mgr. Grinacová jako čerstvá advokátka. Praxe v kanceláři pod jejím vedením se mi líbila natolik, že jsem se rozhodla v advokacii pokračovat i po skončení studia a letos už to bude pět let od začátku naší spolupráce.

2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Gabriela: Nejvíc ze všeho mě baví kontakt s klienty, kteří za mnou přijdou s žádostí o radu, a já jim dokážu pomoci. Většinou se jedná o oblast občanského práva, řeším hodně občanskoprávních sporů, ráda klienty zastupuji u soudu. Řešila jsem i několik trestních věcí, při kterých jsem získala cenné zkušenosti, které doufám ještě v budoucnu využiji. Budu opakovat kolegy, ale není mi blízká oblast správního práva, instinktivně se jí vyhýbám :).

3) Na jaký případ ze své praxe nejvíce vzpomínáte?

Gabriela: Ve všech mých větších soudních sporech ještě nebylo soudem rozhodnuto, proto na případy zatím nevzpomínám, ale každý den je řeším v kanceláři. Doufám, že za pár let bude na co vzpomínat :).

4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Gabriela: Na začátku příštího roku budu mít splněnou tříletou koncipientskou praxi, proto je mým současným profesním cílem úspěšně složit advokátní zkoušky a stát se advokátkou. Na další cíle přijde řada potom.

5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Gabriela: Ve svém volném čase si snažím co nejvíce odpočinout od práce – ideálně třeba při nějakém výletu na kole, při procházce nebo jakémkoliv jiném sportu. Relaxací je pro mě ale i to, když si dám záležet a o víkendu uvařím dobré jídlo, nebo když si přečtu pěknou knížku.

Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci

Základní variantou výkonu vlastnického práva je situace, kdy vlastnické právo k určité věci náleží jedné konkrétní osobě. Často však nastane situace, kdy vlastnické právo k téže věci náleží nerozdílně dvěma a více vlastníkům. V takovém případě hovoříme o spoluvlastnictví a osoby, jímž náleží vlastnické právo k věci společně, označuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „OZ“), jako spoluvlastníky.

Ke vzniku spoluvlastnictví může dojít různými způsoby a nutno podotknout, že ne vždy mohou spoluvlastníci ovlivnit, zda a s kým se stanou spoluvlastníky téže věci a s kým tedy budou k dané (společné) věci vykonávat své vlastnické právo. Spoluvlastnictví vzniká převážně na základě smlouvy (koupě, darování), na základě jiné právní skutečnosti (děděním) a v úvahu přichází také vznik spoluvlastnictví na základě rozhodnutí soudu či jinými způsoby (zhotovením věci, smísením).

Občanský zákoník upravuje spoluvlastnictví a otázky s ním spojené v ust. § 1115 až § 1239 OZ. S ohledem na téma tohoto článku uvedu pouze základní pravidla a pojmy týkající se spoluvlastnictví. Pro označení věci, ke které mají spoluvlastníci vlastnické právo, používá občanský zákoník termín společná věc. Vzhledem k věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Každý spoluvlastník má právo k věci jako celku, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého spoluvlastníka. Každý spoluvlastník, je úplným vlastníkem svého podílu a tento podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Se svým podílem může každý spoluvlastníka nakládat podle své vůle, avšak zákona stanoví podmínku, že toto jednání nesmí být na újmu ostatním spoluvlastníkům.

Jak již bylo uvedeno výše, může nastat situace (a nikoliv ojediněle), kdy spoluvlastník nemůže ovlivnit skutečnost, kdo bude dalším spoluvlastníkem společné věci. V takových případech se nezřídka stává, že mezi spoluvlastníky dochází ke sporům o to, jak budou společnou věc spravovat. Ačkoliv občanský zákoník upravuje pravidla správy společné věci, tato skutečnost sama o sobě nemůže zajistit spokojenost všech spoluvlastníků s tím, jak je se společnou věcí nakládáno a rovněž nemůže zajistit, že každý spoluvlastník užívá společnou věc v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu.

Nespokojený spoluvlastník pak může postupovat následovně:

  1. Není-li možná dohoda spoluvlastníků o správě společné věci s ostatními spoluvlastníky, může spoluvlastník žádat, aby vztahy spoluvlastníků upravil soud ve smyslu ust. § 1139 OZ.

  2. Druhou možností je převod podílu nespokojeného spoluvlastníka na jinou osobu, a to buď úplatně, nebo bezúplatně (darováním). Nový občanský zákoník zrušil předkupní právo spoluvlastníků k podílu ostatních spoluvlastníků1 s výjimkou případů, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, to však pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví a nejedná-li se o převod podílu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.2 Nevztahuje-li se na převod podílu předkupní právo ostatních spoluvlastníků, může nespokojený spoluvlastník převést podíl na společné věci na kohokoliv. Při převodu podílu např. na rodinném domě však může být složité nalézt zájemce, který by měl, s ohledem na omezení spojená se spoluvlastnictvím, o takový podíl zájem. Tehdy jsou namístě úvahy o oddělení ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví.

Oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví

Právní úprava oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví vychází ze zásady obsažené v ust. § 1140 odst. 1 OZ, a to že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Pokud tedy spoluvlastník nemá zájem nadále mít společnou věc ve spoluvlastnictví a nedohodne-li se se spoluvlastníky na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, rozhodne o zrušení spoluvlastnictví na návrh spoluvlastníka soud.

Z výše uvedené zásady vyplývá, že soud je povinen o návrhu spoluvlastníka rozhodnout a spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Soud o zrušení spoluvlastnictví nerozhodne pouze v případě, že spoluvlastník žádá o jeho zrušení v nevhodnou dobu, nebo k tíži pouze některého ze spoluvlastníků. V takovém případě soud návrh na zrušení spoluvlastnictví zamítne. Soud může také zrušení spoluvlastnictví dočasně odložit, navrhne-li to spoluvlastník, kterému by zrušením spoluvlastnictví hrozila majetková ztráta nebo vážné ohrožení jeho oprávněných zájmů.

Nejedná-li se o výše uvedené případy, soud rozhodne o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Oddělení ze spoluvlastnictví.

V případě, že je možné společnou věc reálně rozdělit a vlastní-li společnou věc alespoň tři spoluvlastníci, může na návrh některého spoluvlastníka rozhodnout soud tak, že oddělí část společné věci odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu a tato část připadne do výlučného vlastnictví spoluvlastníka, který se chce ze spoluvlastnictví oddělit, přičemž spoluvlastnictví ostatních spoluvlastníků zůstane zachováno.

Zrušení spoluvlastnictví

Nejsou-li splněny podmínky pro oddělení ze spoluvlastnictví, soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví a v případě, že jej zruší, je povinen jej také vypořádat. Občanský zákoník stanoví různé způsoby následného vypořádání spoluvlastnictví, přičemž zároveň určuje posloupnost, v jaké je soud povinen při volbě jednotlivých způsobů vypořádání postupovat. Pořadí v jakém soud postupuje při vypořádání je 1) rozdělení věci, 2) přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků, a 3) prodej věci ve veřejné dražbě.

1. Rozdělení společné věci

Rozdělení společné věci je prioritní způsob vypořádání a je-li to možné, soud rozhodne o rozdělení společné věci. Při posuzování, jestli je rozdělení věci možné se přihlíží k mimojiné k technické proveditelnosti a funkčnímu opodstatnění rozdělení. Ve vztahu k nemovitým věcem se tedy přihlíží, zda např. rodinný dům tvoří více bytů, a zda je do těchto bytů samostatný přístup, zda jsou pozemky využitelné, a zda je k nim dostatečný přístup apod. Pro posouzení těchto otázek soud ustanovuje znalce, který vedle technické proveditelnosti zkoumá také otázku nákladů na rozdělení věci. Rozdělení věci nebrání skutečnost, že nově vzniklé věci lze užívat s určitým omezením oproti původnímu stavu, že některý ze spoluvlastníků s takovým způsobem rozdělení nesouhlasí, ani že dřívější spoluvlastníci mají mezi sebou špatné vztahy. Rozdělení nebrání ani skutečnost, že by např. některý ze spoluvlastníků obdržel věc menší, než která přesně odpovídá velikosti jeho spoluvlastnickému podílu, když mu ostatní spoluvlastníci, kteří získali věc větší, nahradí rozdíl (tedy to oč byl rozdělením ochuzen) v penězích. V praxi také může nastat situace, že např. 3 spoluvlastníci (každý vlastní id. 1/3) mají zájem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k bytovému domu např. o 9 bytech, který však není rozdělen na jednotlivé jednotky, tudíž každý spoluvlastník vlastní id. 1/3 celého domu. Občanský zákoník umožňuje, aby soud rozhodl o rozdělení bytového domu na jednotlivé jednotky s tím, že každému z dřívějších spoluvlastníků přikáže do výlučného vlastnictví část odpovídající jejich podílu, tj. v tomto případě 3 jednotky.

Rozdělení společné věci však není možné v případě, že by se tím podstatně snížila hodnota společné věci, náklady na její rozdělení by byly nepřiměřeně vysoké (např. rozsáhlé stavební úpravy rodinného domu) nebo v případě, že by nebylo možné nově vzniklé věci užívat vůbec. Rozdělit také nelze společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu. Jedná-li se o zemědělský pozemek, zákon výslovně vyžaduje, aby při jeho rozdělení vznikly pozemky účelně obdělávatelné, a to jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu.

2. Přikázání věci některému ze spoluvlastníků

Není-li rozdělení věci dobře možné, přistoupí soud k dalšímu ze způsobů vypořádání spoluvlastnictví, a to přikázání věci některému ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Zde mohou nastat různé varianty podle toho, jak se spoluvlastníci k přikázání věci do jejich výlučného vlastnictví staví, přičemž význam má především zájem spoluvlastníků o společnou věc a jejich solventnost. Jednoduše to lze demonstrovat na příkladu dvou spoluvlastníků.

(a) Zájem o společnou věc mají oba spoluvlastníci – v takovém případě se spoluvlastníci snaží přesvědčit soud, že jim svědčí důvod pro přikázání věci do jejich výlučného vlastnictví. Okolnostmi rozhodujícími pro přikázání věci některému ze spoluvlastníků mohou být např. velikost podílu, účelné využití věci, věk spoluvlastníka, skutečnost, že v domě strávil celý život, že do nemovité věci investoval nemalé prostředky a celkově dům zhodnocoval apod. Pokud jsou oba spoluvlastníci solventní, soud rozhodne ve prospěch toho, komu více svědčí důvod k přikázání věci a spoluvlastník, kterému je věc přikázána, následně poskytne přiměřenou náhradu druhému spoluvlastníkovi.

(b) Zájem o společnou věc má pouze jeden ze spoluvlastníků – soud přikáže věc do vlastnictví spoluvlastníkovi, který má o věc zájem, za předpokladu, že má dostatek finančních prostředků na poskytnutí přiměřené náhrady za spoluvlastnický podíl druhému ze spoluvlastníků. Pokud se spoluvlastníci na ceně společné věci nedohodnou, vychází přiměřená náhrada z obvyklé ceny věci v daném místě a čase, přičemž obvyklá cena se určuje na základě znaleckého posudku.

(c) Žádný ze spoluvlastníků nemá zájem o společnou věc – soud rozhodne o prodeji společné věci ve veřejné dražbě (viz. bod 3). Stejně soud rozhodne i v případě, že by některý nebo oba spoluvlastníci měli zájem o společnou věc, ale neměli dostatek prostředků na poskytnutí přiměřené náhrady druhému ze spoluvlastníků

3. Prodej ve veřejné dražbě

Nastanou-li okolnosti uvedené výše pod písm. (c) soud rozhodne o prodeji společné věci ve veřejné dražbě s tím, že spoluvlastníci si následně rozdělí výtěžek získaný prodejem věci podle velikosti svých podílů. Jedná se o nejméně častý způsob vypořádání mezi spoluvlastníky, neboť ve většině případů se uplatní některý ze způsobů vypořádání uvedený výše. Jedná se také o způsob pro spoluvlastníky nejméně výhodný, jelikož v takovém případě se z výtěžku z prodeje společné věci hradí také náklady spojené s její dražbou.

Ať už nastane jakýkoliv způsob vypořádání spoluvlastnictví, občanský zákoník ukládá spoluvlastníkům, aby při zrušení vypořádali pohledávky a dluhy, které souvisí se spoluvlastnictvím nebo společnou věcí. Otázka vypořádání pohledávek a dluhů ve vztahu ke spoluvlastnictví nebo společné věci je poměrně složitá, proto o ní bude pojednávat můj příští článek.

Mgr. Martin Šulc, advokát
Advokátní kancelář Grinacová

________________________________________________________________________________________________________

1 Na tomto místě je nutné upozornit, že ačkoliv nový občanský zákoník zrušil předkupní právo spoluvlastníků, novela občanského zákoníku, zák. č. 460/2016 Sb., s účinností od 1. 1. 2018 opět zavádí institut předkupního práva spoluvlastníků, a to s výjimkou převodu podílu na osobu blízkou.

2 Předkupní právo se uplatní za podmínek stanovených v ust. § 1125 také při převodu podílu k zemědělskému závodu.