Archiv rubriky: Nezařazené

Osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

Současně s mediálně velmi sledovaným zrušením daně z nabytí nemovitých věcí byl zákonem č. 386/2020 Sb., mimo jiné změněn i zákon o daních z příjmů, což je změna, která v médiích možná nedostala dostatečný prostor, jaký by si zasloužila. Jaké změny s účinností od 1. 1. 2021 v oblastí daní z příjmů při prodeji nemovitosti nastanou?

Hlavní změnou, která byla uvedenou novelou provedena, je zvýšení tzv. „časového testu“ pro osvobození od daně z příjmů v případě prodeje nemovitých věcí z dosavadních 5 na 10 let. Slovy zákona se od daně z příjmu osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí (nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem (nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim) dobu 10 let, a to místo dosavadních 5 let. Výjimkou je příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před jejich prodejem; podmínka minimálních 2 let se však nepoužije tehdy, pokud prodávající použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Novela podle důvodové zprávy míří především na odnětí daňové výhody developerům, kteří investují v oblasti nemovitých věcí, a to s cílem umožnit širší veřejnosti pořídit si vlastní bydlení. Předkladatelé zákona se domnívají, že prodloužením tohoto „časového testu“ na dvojnásobnou dobu, tedy 10 let, ubere investicím do nemovitých věcí na lukrativnosti a dojde tak k odlivu investorů z tohoto odvětví, čímž bude trh uvolněn ve prospěch skutečných zájemců o vlastní bydlení. Zřejmou snahou je tedy zabránit spekulativním koupím nemovitých věcí s cílem je po 5 letech výhodně prodat a vyhnout se tak zároveň značné daňové zátěži v podobě daně z příjmů z takového prodeje.

Novela nabývá účinnosti, jak bylo uvedeno výše, dne 1. 1. 2021. Současně přechodná ustanovení této novely stanoví úpravu pro případy, že byla nemovitá věc nabytá do účinnosti této úpravy, tedy do konce roku 2020. Je proto třeba zdůraznit, že zvýšení „časového testu“ na 10 let se vztahuje pouze na nemovité věci, které vlastník nabyl po 1. 1. 2021. Pokud tedy vlastník nabyl nemovitou věc do 31. 12. 2020, vztahuje se na něj osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí podle současné úpravy, tedy „časový test“ činí pouze 5 let a nikoli dvojnásobek.

Lucie Herodesová, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zvýšení trestních sazeb u vybraných trestných činů spáchaných za stavu nouze

Svobodu pohybu a pobytu zaručuje čl. 14 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“). Listina ve stejném článku odst. 3 dále říká, že „tyto svobody mohou být omezeny zákonem, jestliže je to nevyhnutelné pro bezpečnost státu, udržení veřejného pořádku, ochranu zdraví nebo ochranu práv a svobod druhých a na vymezených územích též z důvodu ochrany přírody“. Zákonem, kterým se provádí uvedené ustanovení Listiny, je zákon č. 240/2000 Sb. zákon o krizovém řízení (dále jen „krizový zákon“), ve kterém je v ust. § 5 uvedeno, že „za nouzového stavu nebo za stavu ohrožení státu lze na nezbytně nutnou dobu a v nezbytně nutném rozsahu omezit“:

  1. právo na nedotknutelnost osoby a nedotknutelnost obydlí při evakuaci osoby z místa, na kterém je bezprostředně ohrožena na životě nebo zdraví

  2. vlastnické a užívací právo právnických a fyzických osob k majetku, pokud jde o nucené omezení práva vlastníka nebo uživatele z důvodu ochrany života, zdraví, majetku nebo životního prostředí, které jsou ohroženy krizovou situací, přičemž je za toto omezení poskytnuta přiměřená náhrada,

  3. svobodu pohybu a pobytu ve vymezeném prostoru území ohroženého nebo postiženého krizovou situací,

  4. právo pokojně se shromažďovat ve vymezeném prostoru území ohroženého nebo postiženého krizovou situací,

  5. právo provozovat podnikatelskou činnost, která by ohrožovala prováděná krizová opatření nebo narušovala, popřípadě znemožňovala jejich provádění,

  6. právo na stávku, pokud by tato stávka vedla k narušení, případně znemožnění záchranných a likvidačních prací.

V dané bezprecedentní situaci šíření koronaviru je z uvedených bodů nejdůležitější písm. c) (ostatní body, zejm. písm. d) a f) jsou podle logického argumentu od většího k menšímu konzumovány písm. c)), podle kterého lze svobodu pohybu a pobytu omezit ve vymezeném prostoru území ohroženého nebo postiženého krizovou situací. Vláda je dále zmocněna v ust. § 6 odst. 1 písm. b) krizového zákona v době trvání nouzového stavu na nezbytně nutnou dobu a v nezbytně nutném rozsahu nařídit zákaz vstupu, pobytu a pohybu osob na vymezených místech nebo území.

V současné situaci je vymezeným prostorem celé území České republiky. Krizový zákon počítá s mimořádnými událostmi, jako jsou povodně, požáry, či jiné živelní mimořádné události, nepředpokládá však omezení volného pobytu a pohybu pro celé území státu. Jak je již ale shora uvedeno, jedná se o bezprecedentní situaci a vzhledem k její závažnosti je vládní usnesení ze dne 15. března 2020 č. 215 o přijetí krizového opatření zřejmě legitimní, přičemž k případnému přezkumu vládního usnesení s ústavním pořádkem ČR (tzv. test proporcionality) je příslušný Ústavní soud.

V době vyhlášeného nouzového stavu je možné u některých trestných činů použít přísnější trestní sazby. Podle vyjádření Nejvyššího státního zastupitelství „vyhlášení nouzového stavu v souvislosti s výskytem a šířením onemocnění COVID-19 odůvodňuje použití obecné přitěžující okolnosti trestního zákoníku, konkrétně, že pachatel spáchal trestný čin za krizové situace, živelní pohromy nebo jiné události vážně ohrožující život, veřejný pořádek nebo majetek, anebo na území, na němž je prováděna nebo byla provedena evakuace“, viz www.ceskajustice.cz.

Podle Nejvyššího státního zastupitelství se to týká několika trestných činů. Těmi jsou šíření nakažlivé lidské nemoci, ohrožování zdraví závadnými potravinami a jinými předměty, krádež, zpronevěra, podvod, lichva a také šíření poplašné zprávy.

Podle § 152 odst. 2 trestního zákoníku bude odnětím svobody na dvě léta až osm let potrestán pachatel, který úmyslně způsobí nebo zvýší nebezpečí zavlečení nebo rozšíření nakažlivé nemoci u lidí. Rozdíl oproti normálnímu stavu je poměrně značný, protože v případě spáchání tohoto trestného činu za obvyklých okolností zde hrozí trest odnětí svobody v délce od šesti měsíců do tří let nebo zákaz činnosti nebo propadnutí věci, přičemž s velkou pravděpodobností by v tomto případě, pokud by byl uložen trest odnětí svobody, byl uložen trest s podmíněným odkladem. Naproti tomu v současné situaci za vyhlášeného nouzového stavu by byl s velkou pravděpodobností uložen trest nepodmíněný.

Přísnější je postih i v případě, že by pachatel spáchal trestný čin šíření nakažlivé lidské nemoci z nedbalosti. V tomto případě hrozí za běžných okolností pachateli dle ust. § 153 odst. 1 trestního zákoníku trest odnětí svobody až na jeden rok, zákaz činnosti nebo propadnutí věci. Naproti tomu v současné situaci za vyhlášeného nouzového stavu hrozí pachateli trest odnětí svobody na šest měsíců až tři léta.

Dalším v současné době přicházejícím v úvahu trestným činem, a to zejména v souvislosti se sdílením nepravdivých informací na sociálních sítích či v médiích, je podle ust. § 357 trestního zákoníku trestný čin šíření poplašné zprávy spočívající v úmyslném způsobení nebezpečí vážného znepokojení alespoň části obyvatelstva nějakého místa tím, že je rozšiřována poplašná zpráva, která je nepravdivá. V tomto případě za běžných okolností hrozí pachateli trest odnětí svobody až na dvě léta nebo zákaz činnosti. Naproti tomu v současné situaci vyhlášeného nouzového stavu hrozí pachateli tohoto trestného činu trest odnětí svobody na dvě léta až osm let.

V případě spáchání trestného činu podle § 156 trestního zákoníku úmyslného ohrožování zdraví závadnými potravinami a jinými předměty je za současného nouzového stavu možné uložit trest odnětí svobody od dvou do osmi let. Za normálních okolností to je pak trest odnětí svobody nanejvýš na dvě léta, zákaz činnosti nebo propadnutí věci.

U krádeže podle § 205 trestního zákoníku je za normálních okolností trest odnětí svobody nejvýše na dvě léta, zákaz činnosti nebo propadnutí věci. V současné situaci vyhlášeného nouzového stavu zde pachateli hrozí dvě léta až osm let trestu odnětí svobody. To samé platí obdobně i pro zpronevěru podle § 206 trestního zákoníku a pro podvod podle § 209 trestního zákoníku.

V případě lichvy podle § 218 trestního zákoníku za normálních okolností hrozí pachateli trest odnětí svobody až na dvě léta nebo zákaz činnosti. V současnosti za vyhlášeného nouzového stavu pachateli hrozí trest odnětí svobody na tři léta až osm let.

Závěrem je třeba ještě doplnit, že u trestných činů šíření nakažlivé nemoci, ohrožování zdraví závadnými potravinami, krádeže, zpronevěry a podvodu je trestná již příprava těchto trestných činů.

Mgr. Jakub Kutílek, advokátní koncipient
Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc

Věcná břemena

Ačkoli rad, na co si dát při koupi nemovitých věcí pozor, je plný internet, zdá se, že i přes to jich není dost. Častý problém při koupi nemovitých věcí představuje existence věcného břemene. Věcné břemeno je věcným právem k věci cizí, z něhož mohou osobě odlišné od vlastníka nemovité věci náležet určitá oprávnění k příslušné nemovité věci. Vlastník nemovité věci má naopak povinnost vůči osobě oprávněné z věcného břemene, a to povinnost něco dát, konat, činit, nebo se něčeho zdržet. Obsahem věcného břemene jsou tedy vzájemná práva a povinnosti mezi osobou povinnou, kterou může být fyzická nebo právnická osoba, nebo dokonce stát, a osobou oprávněnou, kterou může být vlastník nemovité věci nebo konkrétní fyzická či právnická osoba.

V případě věcného břemena váznoucího na nemovité věci, která je zapisována do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), zde vzniká povinnost zapsat do veřejného seznamu i příslušné věcné břemeno, které tímto zápisem vzniká. Z toho vyplývá i možnost se informovat, zda-li je nemovitá věc zatížena věcným břemenem. Informace o věcných břemenech nalezneme v části B a C listu vlastnictví s tím, že v části B nalezneme věcná břemena zřízená ve prospěch dané nemovité věci a v části C nalezneme věcná břemena zřízena k tíži dané nemovité věci.
Věcná břemena jsou svou povahou absolutním majetkovým právem, které působí erga omnes, tj. vůči všem. Pokud je tedy zřízeno k určité nemovité věci, lpí toto břemeno na nemovité věci a zavazuje, resp. opravňuje i budoucí vlastníky nemovitých věcí. Díky tomu se může kupujícím například stát, že spolu s nemovitou věcí, „získají“ dědečka, ve prospěch kterého byla zřízena služebnost užívání bytu doživotně a kupující s tím po převodu vlastnického práva již nic nenadělají.

Zákonná úprava rozlišuje dva druhy věcných břemen, a to služebnosti a reálná břemena. Ty se od sebe liší pasivitou, resp. aktivitou osoby povinné z věcného břemena. V případě, kdy je povinný z věcného břemene povinen něčeho se zdržet, nebo něco strpět, jedná se o služebnost. V případech, kdy má povinný z věcného břemene povinnost něco dávat nebo něco konat, jedná se o reálné břemeno. Strany věcného břemene označujeme jako dlužníka a oprávněného.

Služebnosti dále rozdělujeme na pozemkové, které jsou zřízeny ve prospěch pozemku, a osobní, zřízené ve prospěch osoby. Pozemková služebnost nezaniká změnou vlastníka zatížené, ani oprávněné nemovité věci, kdežto osobní služebnost smrtí oprávněné osoby zaniká (ledaže by byla výslovně vymíněna i pro dědice).

Zákonná úprava umožňuje zatížení služebností svého vlastního pozemku, což je výhodné zejména s ohledem na budoucí prodej pozemku, který nemá např. vlastní příjezdovou cestu. Vlastník dvou pozemků tak zatíží jeden ze svých pozemků ve prospěch druhého služebností stezky a cesty a tato pozemková služebnost bude zavazovat i případné budoucí vlastníky, kteří budou povinni umožnit přístup na panující pozemek.
Podle obsahu rozlišuje zákoník č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, následující služebnosti –služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy, užívací právo, požívací právo a služebnost bytu s tím, že jednu nemovitou věc je možno zatížit větším množstvím služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším.

Výhodou úpravy věcných břemen obsažené v občanském zákoníku je, že smluvní strany si mohou určit, co bude obsahem věcného břemene. Zákon sice upravuje nejčastější služebnosti, nejedná se však o taxativní výčet, takže je možno zřídit i služebnost obsahově odlišnou. Úprava obsahu nejčastějších reálných břemen chybí úplně, což umožňuje širokou smluvní volnost při dojednávání obsahu reálného břemene.
S ohledem na povahu věcných břemen doporučujeme před uzavřením kupní smlouvy vždy nejprve vyřešit všechny otázky týkající se příslušného zatížení. Kupující by měli po prodávajících požadovat, aby se pokusili smluvně dohodnout zrušení věcného břemene váznoucího na prodávané nemovité věci a zajistit výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. V případě, kdy zánik věcného břemene dohodou (či jiným způsobem) možný není, doporučujeme zjistit přesný obsah povinností (příp. oprávnění), která z věcného břemene vyplývají, a to ze smlouvy, která byla právním titulem ke vzniku věcného břemene a dle toho se rozhodnout, zda nabytí nemovité věci s věcným břemenem je pro kupující akceptovatelné.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zakládáme sdružení advokátů

Změn k lepšímu není nikdy dost. Dovolujeme si Vám proto oznámit, že v měsíci lednu založili Mgr. Grinacová a Mgr. Šulc sdružení advokátů a nadále budou vystupovat pod společným označením Advokátní kancelář Grinacová & Šulc.

Vzhledem k tomu, že společně spolupracujeme již čtyři roky, vzájemně si důvěřujeme a doplňujeme se, je přirozené, že jsme formu naší spolupráce posunuli zase o krok dál. Našim společným cílem je nyní naši advokátní kancelář rozšiřovat, a to co do klientské základny, našeho týmu i služeb, které můžeme našim klientům nabídnout.

V této souvislosti navazujeme na kořeny Mgr. Šulce v Moravskoslezském kraji a založili jsme novou pobočku v Havířově na adrese Široká 590/3, ze které jsme schopni zajistit právní služby také například pro Ostravu, Frýdek Místek či Český Těšín.

Budeme se těšit na naše klienty v Čechách i na Moravě!

5 otázek pro…….Karolinu Konečnou

1) Jak a kdy jste se rozhodla pro práci v advokátní kanceláři?
Pro práci v advokátní kanceláři jsem se rozhodla ve 3. ročníku studia na Právnické fakultě, když jsem měla pocit, že bych si teoretické znalosti ráda doplnila praxí.
2) Jaká oblast práva Vás nejvíc baví a jaká Vám naopak není blízká?
Zajímá mě právo občanské, rodinné, trestní. Naopak mě nenadchlo správní a obchodní právo.
3) Co Vás při práci v advokátní kanceláři nejvíce překvapilo, či pobavilo?
Asi možnosti dnešní doby – to, jak dnes člověk téměř všechno najde a používá v elektronické podobě, včetně např. spisů nebo odborné literatury.
4) Jaké jsou Vaše profesní cíle?
Zatím v tomto směru nemám úplně jasno, ale ráda bych se věnovala některé z výše uvedených oblastí práva.
5) Jak trávíte svůj volný čas, co je Vaší relaxací od práce?
Ráda se scházím s přáteli, čtu, cvičím jógu, chodím na procházky nebo podnikám výlety.