Jak se bránit proti postižení majetku pronajímatele v rámci exekuce na majetek nájemce?

Solventnost nájemci z očí nevyčtete. Jak se tedy může pronajímatel bránit proti zabrání majetku, který se nachází v pronajímaném bytě, při exekuci na majetek nájemce? Žádný zaručený návod bohužel neexistuje, existují však opatření, kterými může pronajímatel výše zmíněné situaci předejít, případně mu právní řád nabízí nástroje, které může použít pro zjednání nápravy při zabavení jeho majetku.

Řada pronajímatelů stanovuje v nájemních smlouvách podmínku, že nájemce si nemůže zřídit v pronajímané nemovitosti trvalé bydliště. Takovéto ustanovení nájemní smlouvy však v praxi neobstojí s ohledem na ust. § 10 odst. 6 písm. c) zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, podle kterého má občan ke zřízení trvalého bydliště na dané adrese povinnost doložit úřadu pouze oprávnění byt užívat. Nájemci proto stačí předložit uzavřenou nájemní smlouvou a bez ohledu na to, zda je ve smlouvě zakotven zákaz trvalé bydliště zřídit, či je vyžadován výslovný souhlas pronajímatele, bude jako adresa trvalého bydliště nájemce uvedena adresa pronajímané nemovitost. Pronajímatel se přitom nemusí o zřízení trvalého bydliště v jeho nemovitosti vůbec dozvědět.

Pro účely exekuce či výkonu rozhodnutí navíc není adresa trvalého bydliště rozhodující. Pro exekuční řízení, resp. výkon rozhodnutí, jsou totiž rozhodné adresy, na kterých by povinný mohl mít svůj majetek. Takovými adresami mohou být i jiná místa, než ta kde má povinný zřízeno trvalé bydliště, pokud se exekutor nebo soudní vykonatel domnívá, že by zde mohl „schovávat“ svůj majetek (typicky například u příbuzných, nebo právě v nemovitosti, kterou si povinný pronajímá).

Co však může pronajímatelův majetek před jeho zabráním v rámci výkonu rozhodnutí na majetek nájemce ochránit, je co nejpřesněji specifikovat vybavení, které zůstává v pronajímaném bytě k užívání nájemci. Ideální je popsat veškeré vybavení v nájemní smlouvě, případně v předávacím protokolu a doložit rovněž pomocí fotografií. Detailní specifikace, kterou stvrdí nájemce podpisem nájemní smlouvy či předávacího protokolu, poslouží následně pronajímateli jako důkaz v rámci exekučního řízení, že daný majetek není ve vlastnictví nájemce.

V případě exekuce movitých věcí, případně výkonu rozhodnutí prodejem movitých věcí, je proveden soupis zabraných movitých věcí na místě samém. Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí, resp. exekuční příkaz je doručen povinnému už při samotném soupisu. Pokud není povinný přítomen v průběhu soupisu, doručí se mu vyrozumění a soupis movitých věcí dodatečně. V případě, kdy osoba přítomná při soupisu tvrdí, že daná věc je ve vlastnictví osoby jiné než povinného, soud vyrozumí tuto osobu o soupisu a o jejím právu podat vylučovací žalobu podle ust. § 267 z. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. Do soupisu však vůbec nebudou zahrnuty movité věci, o kterých je zřejmé, že nejsou ve vlastnictví nájemce jakožto povinného – např. na místě bude pomocí účtenky dokázáno vlastnictví jiné osoby. Lze proto doporučit, aby nájemce či přímo pronajímatel již při soupisu movitých věcí předložili vykonavateli specifikaci movitých věcí z nájemní smlouvy.

Pokud však došlo k soupisu majetku pronajímatele, může se tento domáhat jeho vyškrtnutí. Postup se liší podle toho, zda-li se jedná o výkon rozhodnutí nebo exekuci prováděnou exekutorem.

V případě exekuce se pronajímatel musí obrátit nejprve na exekutorský úřad pověřený provedením exekuce, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy se dozvěděl o soupisu věci. Exekutor má povinnost návrh na vyškrtnutí majetku ze soupisu projednat a rozhodnout o něm do 15 dnů. Exekutorovi musí pronajímatel prokázat vlastnictví dané movité věci, kdy dokladem o vlastnictví mohou být například účtenky a faktury. V případě, kdy exekutor návrhu pronajímatele nevyhoví, má tento možnost obrátit se na exekuční soud s vylučovací žalobou podle §267 občanského soudního řádu, a to do 30 dnů od doručení usnesení exekutora, kterým, byť i z části, návrhu na vyškrtnutí nevyhověl.

V případě soudního výkonu rozhodnutí je jedinou možností pronajímatele podání vylučovací žaloby.

Právo k majetku, který nepřipouští výkon rozhodnutí, se neuplatňuje vůči nájemci, ale uplatňuje se vůči osobě oprávněné z výkonu rozhodnutí, resp. exekuce, tedy osobě, na jejíž návrh byl výkon rozhodnutí či exekuce zahájen.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc