Novela úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky

Když 1. ledna 2018 nastala účinnost zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, který znovu zavedl předkupní právo mezi spoluvlastníky, některé z nás polil pot při představě, co s sebou tato změna v praxi přináší. Novela zákona se totiž vztahuje rovněž na prodej spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce, s nímž je spojeno právo výlučného užívání parkovacího stání a který náleží a je převáděn s bytovou jednotkou. To v praxi převod bytové jednotky značně komplikuje, neboť je u převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce nutné dodržet předepsaný zákonný postup ve vztahu k předkupnímu právu spoluvlastníků. V některých případech však toto může znamenat, že k plánovanému převodu bytové jednotky vůbec nedojde (např. využije-li některý ze spoluvlastníků nebytové jednotky svého předkupního práva ke garážovému stání a zájemce o koupi bytové jednotky však byt bez garážového stání koupit nechce), případně dojde k prodeji bytové jednotky za výrazně nižší cenu. Zároveň předkupní právo zatěžuje převod bytové jednotky administrativně, když spoluvlastníků nebytové jednotky může být i stovka a každý by měl být osloven s nabídkou k využití předkupního práva.

Již několik měsíců po znovuzavedení institutu předkupního práva pro spoluvlastníky se začaly ozývat hlasy široké veřejnosti po nápravě zákonné úpravy a vyloučení předkupního práva mezi spoluvlastníky pro případy, kdy je s bytovou jednotkou převáděn podíl na nebytové jednotce.

Zákonodárce v současnosti toto volání po změně vyslyšel a dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj na změnu občanského zákoníku.

Současná úprava

Dle současné právní úpravy obsažené v ust. § 1124 občanského zákoníku mají spoluvlastníci nemovité věci předkupní právo k prodávanému spoluvlastnickému podílu. Spoluvlastníci mají právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých podílů, ledaže se dohodnou jinak.

Předkupní právo náleží spoluvlastníkům i v případě bezúplatného převodu. V takovém případě mají spoluvlastníci právy vykoupit podíl za obvyklou cenu.

Výjimku z předkupního práva tvoří převod spoluvlastnického podílu na nemovité věci na osobu blízkou. V takovém případě tedy spoluvlastníci nemají předkupní právo na podíl, a to jak v případě úplatného, tak v případě bezúplatného převodu.

Postup nabídnutí spoluvlastnického podílu ze strany prodávajícího ostatním spoluvlastníkům upravuje občanský zákoník v ust. § 2140 an. Spoluvlastníci (předkupníci) mají právo na vykoupení podílu za stejných podmínek dohodnutých mezi prodávajícím (dlužníkem) a kupujícím (koupěchtivým), tj. zejména za stejnou kupní cenu s tím, že prodávající má zákonnou povinnost nabídnout spoluvlastníkům odkoupení spoluvlastnického podílu nejpozději při uzavření kupní smlouvy s kupujícím.

Pokud spoluvlastník neprojeví zájem na odkoupení spoluvlastnického podílu do tří měsíců od uskutečnění nabídky, tedy pokud nesdělí, že má zájem koupit daný podíl nebo nezaplatí kupní cenu ujednanou mezi prodávajícím a kupujícím, předkupní právo zaniká.

Ust. § 1125 upravuje též možnost spoluvlastníků vzdát se předkupního práva, a to s účinky pro právní nástupce spoluvlastníka.

Navrhovaná úprava

Úprava navrhovaná Ministerstvem pro místní rozvoj počítá s tím, že dojde k omezení předkupního práva mezi spoluvlastníky, a to tak, že bude vyloučeno užití úpravy obsažené v ust. § 1124 a ust. § 1125 občanského zákoníku na případy, kdy je s jednotkou převáděn

  • spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

Jedná se o dva rozdílné případy – v prvním případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, tj. typicky na garáži nebo sklepu, či skladu, která s bytovou jednotkou souvisí. V druhém případě je převáděna bytová jednotka a spolu s ní je převáděn spoluvlastnický podíl např. na pozemku, který funkčně souvisí s bytovou jednotkou.

Předmětná novela bude předložena k projednání Poslaneckou sněmovnou a musí projít celým zákonodárným procesem s tím, že navrhovaná účinnost je k 1. 1. 2020. Dojde-li k jejímu schválení, budeme Vás o tom informovat.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc