Omezení dispozice s nemovitou věcí s ohledem na existující manželství

Prodáváte-li nemovitost, nebo naopak nemovitost poptáváte a kupujete, budete (nebo byste měli být) tázáni na Váš osobní stav. Jakkoli se může zdát tato otázka nevhodná, jedná se o jednu ze stěžejních informací pro úspěšný převod vlastnického práva.

Přestože máte v úmyslu převést nemovitost, která se nachází ve Vašem výlučném vlastnictví, nebo máte v úmyslu nemovitost pořídit za finanční prostředky nacházející se na Vašem osobním účtu, není v určitých situacích možné z daného procesu vyloučit Vašeho manžela/manželku. Právní řád totiž zahrnuje ustanovení, která manželům přiznávají právo dovolat se neplatnosti jednání, která byla provedena bez jejich vědomí.
Při převodu vlastnictví nemovité věci mohou nastat dvě odlišné situace:

1) Pokud nakládáte se jměním získaným za trvání manželství, tj. máte v úmyslu koupit nemovitou věc za finanční prostředky získané za trvání manželství (nikoliv však darem či děděním), bude na Vaše jednání dopadat úprava obsažená v ust. § 714 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).

Dle dané úpravy se v záležitostech týkajících se společného jmění manželů a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, vyžaduje společné jednání manželů, nebo jednání jednoho manžela se souhlasem druhého. V případě, kdy je tato povinnost porušena, vzniká tomu z manželů, bez jehož souhlasu bylo jednáno, právo dovolat se neplatnosti takového jednání.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci jednoznačně nelze považovat za běžné jednání. Ačkoliv by byl jednající manžel zapsán v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník nemovité věci, nemovitost bude náležet do společného jmění manželů, protože byla nabyta za finanční prostředky náležející do společného jmění manželů. Dle ust. § 708 občanského zákoníku je totiž součástí společného jmění manželů to, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů, tedy i finanční prostředky nabývané manželi. Výjimku mohou tvořit případy smluvního režimu společného jmění manželů, nebo režimu založeného rozhodnutím soudu, které mohou upravit poměry mezi manžely odlišně. Nicméně transakcí dojde k ponížení hodnoty společného jmění manželů o částku odpovídající kupní ceně nemovité věci, s čímž manžel nemusí souhlasit. Pokud by tedy druhý z manželů zjistil, že bez jeho souhlasu byly vynaloženy finanční prostředky náležející do společného jmění manželů na nákup nemovité věci, může se dovolat neplatnosti tohoto jednání. Z tohoto důvodu by měl prodávající vždy trvat na tom, aby manželé jednali při koupi nemovitosti společně, resp. aby nejednající manžel vyslovil alespoň výslovný souhlas s koupí.

2) V případě, že nakládáte s nemovitostí, která je sice ve Vašem výlučném vlastnictví, ve které se však zároveň nachází společná domácnost manželů, tuto situaci upravuje ust. § 747 občanského zákoníku. Toto ustanovení dává manželovi, bez jehož souhlasu se jednalo, právo dovolání se neplatnosti takového jednání, jedná se zde však o dovolání se neplatnosti z důvodu ochrany společné domácnosti manželů nebo rodiny. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat i v případě, kdy jeden z manželů nakládá s nemovitostí, kterou má ve výlučném vlastnictví. Manžel, který má nemovitost ve výlučném vlastnictví, má totiž v souladu s ust. § 747 odst. 1 občanského zákoníku, povinnost zdržet se všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit, zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit, nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině bydlení po všech stránkách obdobné s bydlením dosavadním.

Z daného ustanovení vyplývá, že souhlas druhého manžela bude vyžadován i ke zřízení zástavního práva k nemovitosti, která slouží k účelům společné domácnosti manželů nebo rodiny. Nejedná se sice o jednání znemožňující bydlení, ale o jednání bydlení ohrožující.

Z výše uvedených důvodů doporučujeme, dožadovat se vždy informací o osobním stavu osoby, se kterou o převodu vlastnického práva k nemovitosti jednáte. Předejdete tak možným komplikacím a tomu, že bude převod prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc