Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u nových staveb

Novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí nabyla účinnosti dnem 1. 11. 2016. Nejzásadnější změnou, kterou novela přinesla, je změna poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí, kterým je nově ve všech případech nabyvatel, takže povinnost k zaplacení daně z nabytí nelze ani smluvně převést na převodce. Změna poplatníka daně zároveň odstranila institut ručení za zaplacení daně.

Novela však přinesla i další změny, mezi nimi i změnu koncepce osvobození nových staveb a jednotek. Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí se nově vztahuje pouze na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu nejpozději do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu nebo jednotky v bytovém domě, a to od toho dne, který nastane dříve.

Osvobození se od 1. 11. 2016 nevztahuje na případy nabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky, jak tomu bylo dříve. Podle dřívější úpravy bylo totiž nutné prokazovat, že stavba či jednotka nebyla doposud užívána, což představovalo velkou administrativní zátěž jak pro poplatníky, tak i pro správce daně. Původní úprava osvobození od daně u nových staveb se tedy v praxi příliš neosvědčila, a proto byla v rámci novely změněna.

Osvobození se vztahuje na nemovité věci, u kterých lze předpokládat, že je nabyvatel využije k bydlení. Z toho důvodu je osvobozeno nabytí rodinného domu a bytové jednotky, ale osvobození se nevztahuje na nabytí bytového domu jako celku. Vzhledem k tomu, že podle nového občanského zákoníku jsou nově postavené rodinné domy součástí pozemku nebo součástí práva stavby, je předmětem osvobození i nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu.

Aby bylo od daně z nabytí osvobozeno i úplatné nabytí jednotky, nesmí jednotka zahrnovat jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Za novou stavbu bytových, garážových, sklepních nebo komorových jednotek se považují jak jednotky v nově vystavěném bytovém domě, tak jednotky, které v bytovém domě nově vzniknou nástavbou, přístavbou, nebo stavební úpravou. Stavební úpravou může být jak vestavba nové jednotky, tak stavební úprava již existujícího nebytového prostoru jiného druhu, avšak nikoli pouze rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která splňuje výše uvedené podmínky, je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu do pěti let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu nebo nově vzniklou či změněnou jednotku užívat. Pro přesné určení počátku plynutí této lhůty tak bude ve většině případů rozhodný den vydání kolaudačního souhlasu příslušným stavebním úřadem.

Ve smlouvě o převodu vlastnického práva k nové stavbě rodinného domu, u které bude připadat v úvahu osvobození od daně, je pro účely daňového přiznání nutné rozlišit kupní cenu za rodinný dům, resp. pozemek, jehož je rodinný dům součástí, od kupní ceny za ostatní nemovité věci (typicky zahrada u domu). Při zadávání znaleckého posudku k ocenění převáděných nemovitých věcí doporučujeme požádat znalce o rozlišení hodnoty rodinného domu/pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu od hodnoty dalších nemovitých věcí. Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí se Vám bude vyplňovat snáze.

Pokud byste v této oblasti potřebovali další konzultaci, neváhejte se obrátit na naší kancelář, rádi Vám poradíme.

Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová