Předkupní právo u nemovitých věcí

Úvod

Předkupní právo vytváří povinnost vlastníka věci (dlužníka, povinného) pro případ, že by chtěl věc zcizit,1 prodat tuto věc za určitých podmínek někomu jinému, a to předkupníkovi (oprávněné osobě z předkupního práva). Obecná úprava smluvního překupního práva je zařazena mezi vedlejší ujednání v kupní smlouvě v § 2140 – 2149 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Tato ustanovení je možné aplikovat vedle smluvního i na zákonné předkupní právo, pokud zvláštní právní úprava nestanoví něco jiného. Zákonné překupní právo může vzniknout např. dle ust. § 1187 OZ při vzniku bytové jednotky rozdělením práva k domu nebo k pozemku na vlastnické právo k jednotkám, a to nájemci bytu k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo smluvní i zákonné se mohou vyskytovat vedle sebe, v případě takového střetu má zákonné předkupní právo před smluvním přednost.

Smluvní předkupní právo

Smluvní předkupní právo představuje v praxi asi nejznámější a nejběžnější vedlejší ujednání v kupní smlouvě. Může však být ujednáno i jako samostatná zvláštní smlouva. Výhrada předkupního práva podle ust. § 2140 odst. 1 OZ spočívá v tom, že „ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).“ Z předkupního práva vzniká právní vztah mezi třemi subjekty. V první řadě je to předkupník, který je oprávněný z předkupního práva. Tedy, pokud bude nemovitost prodávána třetí osobě, musí mu být přednostně nabídnuta ke koupi. Osobou povinnou věc nabídnout je dlužník. Pokud předkupník nemá zájem věc koupit a své předkupní právo tedy nevyužije, předkupního práva se jednostranně vzdá nebo pokud nezaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě nebo ze zákona do tří měsíců po nabídce, předkupní právo zanikne a vlastníkem věci se na základě uzavřené kupní smlouvy mezi dlužníkem (povinným z předkupního práva) a koupěchtivým stává třetí osoba, se kterou dlužník uzavřel kupní smlouvu (koupěchtivý).

Okamžik vzniku povinnosti dlužníka nabídnout předkupníkovi věc ke koupi, pokud si strany neujednají jinak, je spojen s přijetím závazné nabídky koupěchtivého. Kupní smlouva mezi koupěchtivým a dlužníkem (prodávajícím) je uzavírána s „odkládací podmínkou, že předkupník odmítne uzavřít kupní smlouvu.“ Vykonání předkupního práva takovou podmínku zmaří. Pro případ, že koupěchtivý věděl nebo musel vědět o sjednaném předkupním právu (zejména pokud půjde o právo zapsané v katastru nemovitostí), je stanovena nevyvratitelná právní domněnka, že kupní smlouva byla uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Následkem splnění rozvazovací podmínky je zánik kupní smlouvy mezi koupěchtivým a dlužníkem. Předkupní právo je možné sjednat na dobu určitou nebo neurčitou.

Vedle ujednání předkupního práva v kupní smlouvě je přípustné, i když to OZ výslovně nestanoví, aby se smluvní strany dohodly i na jeho zúžení a zmenšily tak okruh kupních smluv, kdy dlužníkovi nevznikne povinnost nabídnout věc předkupníkovi. Mohou tak učinit výčtem kupních smluv, kdy se tak stane (nebo nikoliv), nebo vymezením subjektů, které využití předkupního práva předkupníkem vyloučí. V takových případech by nebyl dlužník povinen věc nabídnout k využití.

Věcné předkupní právo

Větší ochranu pro případ protiprávního prodeje nemovitých věcí poskytuje předkupníkovi sjednání předkupního práva jako práva věcného (zpravidla tedy zápisem do katastru nemovitostí), protože tak je vázáno přímo na určitou nemovitou věc. V takovém případě je předkupník dle ust. § 2144 odst. 1 OZ oprávněn domáhat se vůči nástupci druhé strany, aby mu nemovitost za příslušnou úplatu převedl. Právo se však promlčuje v obecné promlčecí lhůtě, která počíná běžet od okamžiku, kdy se předkupník dozví o porušení nabídkové povinnosti. V případě, že dlužník nesplní svoji nabídkovou povinnost, je předkupník oprávněn požadovat splnění této povinnosti a případnou náhradu za vzniklou újmu.

Ustanovení § 2144 odst. 2 OZ upravuje případy, kdy se změnil vlastník věci a předkupník neměl možnost své předkupní právo využít, neboť s takovou změnou předkupní právo není spojeno. Jedná se o případy, kdy nedošlo ke změně vlastnického práva k věci na základě kupní smlouvy nebo jiné smlouvy, na niž bylo předkupní právo podle § 2140 odst. 2 rozšířeno, popř. kdy došlo ke změně vlastnického práva jinak než smluvně (např. děděním). V takovém případě přechází na právního nástupce dlužníka povinnost nabídnout předkupníkovi věc za stejných podmínek, jakými byl vázán jeho předchůdce (původní dlužník).

Předkupníkovi zůstává předkupní právo nadále zachováno, nekoupí-li nabídnutou věc. Nový vlastník věci se tak ocitne v pozici dlužníka a jestliže bude chtít věc prodat, bude povinen předkupníkovi nabídnout věc k odkoupení v okamžiku, kdy uzavře kupní smlouvu.

Mgr. Michal Hovorka, advokátní koncipient
Advokátní kancelář Grinacová

1 Druhý odstavec § 2140 OZ připouští rozšíření předkupního práva i na jiné případy zcizení než jen na kupní smlouvu, a to např. i na smlouvu darovací nebo smlouvu směnnou.