Předkupní právo u spoluvlastníků nemovitých věcí

Účinností zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, dojde od 1. 1. 2018 k znovuzavedení institutu předkupního práva u spoluvlastníků nemovitých věcí.

Současná právní úprava

Dle současné právní úpravy mohl spoluvlastník nakládat se svým podílem podle své vůle, takové nakládání však nemohlo být na újmu ostatním spoluvlastníkům.

Spoluvlastník byl omezen v nakládání se svým spoluvlastnickým podílem na věci pouze v případě, že tento spoluvlastnický podíl nabyl pořízením pro případ smrti (tedy závětí, dědickou smlouvou nebo dovětkem) nebo jinou skutečností tak, že ostatní spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě vzniklo spoluvlastníkům předkupní právo k podílu po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže by spoluvlastník, který nabyl podíl takovýmto způsobem, převáděl podíl na osobu blízkou. (Osobou blízkou se podle §22 Občanského zákoníku rozumí příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo registrovaný partner. Jiné osoby se pokládají za osoby blízké, pokud by újmu způsobené jedné z nich pociťovala jako újmu osoba druhá.) Toto předkupní právo pak vzniklo spoluvlastníkům v případě jak úplatného, tak bezúplatného převodu.

Právní úprava účinná od r. 2018

Dle nové právní úpravy účinné od 1.1.2018 platí, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Jedinou výjimku bude opět tvořit převod spoluvlastnického podílu na osobu blízkou, a to jak u převodů úplatných tak bezúplatných. Mezi spoluvlastníky bude nyní možno se vzdát předkupního práva, a to s účinky i pro právní nástupce s tím, že u nemovité věci zapisované do veřejného seznamu se vzdání se předkupního práva zapíše jako věcné právo do katastru nemovitostí.

V dalším se na předkupní právo mezi spoluvlastníky uplatní obecná úprava předkupního práva obsažená v ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku.

Související judikatura

Nová právní úprava je návratem k úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku. Předtím než bude soudy vytvořena judikatura k nové právní úpravě, lze proto zapátrat v judikatuře právě k zákonu č. 40/1964 Sb. Judikatura týkající se dané problematiky je skutečně rozsáhlá, a to díky existenci institutu v letech 1964 – 2013 včetně.

Např. v případě, že spoluvlastník převádějící svůj spoluvlastnický podíl nesplní svou povinnost a nenabídne spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům a podíl převede, je takovéto právní jednání relativně neplatné a ostatní spoluvlastníci se mohou této neplatnosti dovolat v obecné promlčecí lhůtě 3 let, kdy nedochází k rozlišování na objektivní a subjektivní promlčecí lhůtu – lhůta počíná běžet od okamžiku, kdy bylo možné právo uplatnit poprvé, a takovéto právo se uplatňuje vůči všem účastníkům.

Dále byly judikovány podmínky nabídky. Nabídka musí být učiněna v písemné formě a musí obsahovat všechny náležitosti nutné pro uzavření. K přijetí nabídky dojde až splacením ceny spoluvlastnického podílu v 2 měsíční lhůtě. (pozn. dle ust. 2148 odst. 1 nového občanského zákoníku je lhůta stanovena na 3 měsíce)

V případě, že bude ostatním spoluvlastníkům podíl nabídnut a poté dojde ke změně nabídky, která bude výhodnější, vzniká zde povinnost obrátit se na zbývající spoluvlastníky znovu, a v případě pokud by k tomu nedošlo, vzniká zde spoluvlastníkům právo dovolat se předkupního práva a nahrazení projevu žalovaného (nabyvatele podílu) soudem.

Došlo též k judikování postupu v případech, kdy by nedošlo k přijetí nabídky a nevyplacení podílu ve stanovené 2 měsíční lhůtě. V takových případech předkupní právo zaniká a spoluvlastník není nadále omezen v nakládání s podílem, pouze s tou výjimkou, že podíl nesmí být nabídnut za podmínek výrazně odlišných od nabídky předkládané spoluvlastníkům. (sp. zn. 33 Cdo 4017/2013)

V případě, kdy bylo předkupní právo porušeno a spoluvlastník se tohoto porušení dovolá až s delším časovým odstupem od okamžiku, kdy se o tomto porušení dozvěděl, nejedná se o uplatnění předkupního práva v rozporu s dobrými mravy, resp. není zjevným zneužitím práva. Avšak i dovolání se porušení předkupního práva může být v rozporu s dobrými mravy, tento rozpor se však posuzuje podle konkrétních okolností. (sp. zn. 22 Cdo 5064/2015)

Převodem spoluvlastnického podílu se rozumí i smlouva uzavřená mezi obchodní společností a společníkem takovéto společnosti o vložení spoluvlastnického podílu do základního kapitálu společnosti, a spoluvlastníci tedy mají předkupní právo i k takovému spoluvlastnickému podílu. (sp. zn. 22 Cdo 1143/2000)

Důsledky návratu předkupního práva

Návrat institutu předkupního práva mezi spoluvlastníky bude mít za důsledek zejména omezení dispozice se spoluvlastnickým podílem.

Je třeba pamatovat například na to, že pokud máte ve vlastnictví bytovou jednotku, ke které náleží garážové stání, jež je vyjádřeno podílem na nebytové jednotce – garáži v domě, měli byste se i v tomto případě nejprve obrátit na všechny ostatní spoluvlastníky spoluvlastnických podílů na garáži, a teprve v případě, že tito svého předkupního práva nevyužijí, můžete volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem a garážové stání převést.

Zda si praxe vyžádá opět změnu právní úpravy ze strany zákonodárců, či jaký vývoj přinese nová judikatura soudů, ukáže čas. V tuto chvíli musí mít spoluvlastníci na paměti, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nutné nabídnout spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům, aby v budoucnu minimalizovali riziko, že tento převod bude napaden, příp. prohlášen za neplatný.

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová