Úplatný převod nemovitých věcí

1. Úvod
Pokud jste se rozhodli prodat nemovitou věc, či jste si nemovitou věc vyhlédli ke koupi, rádi byste se možná vrátili do časů, kdy si smluvní strany potřásly rukou, předaly si sjednanou kupní cenu a obchod byl uzavřen. Dle platné právní úpravy je totiž proces převodu nemovité věci značně formalizován a je nutné vždy dodržet zákonem stanovený postup, což může v některých případech smluvním stranám přinést určité nesnáze. Zejména řízení před katastrálním úřadem může převod nemovité věci zkomplikovat, je vhodné proto věnovat pozornost přípravě kupní smlouvy, tak aby se komplikacím předešlo.
Převod nemovitých věcí je dvoufázový. Nejprve je vyžadováno uzavření písemné kupní smlouvy a následně tuto kupní smlouvu podat na příslušný katastrální úřad. Vlastnické právo k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí totiž přechází právě až zápisem do tohoto seznamu. Pokud převádíte nemovitou věc nezapsanou v katastru nemovitostí, stačí k převodu vlastnického práva uzavření kupní smlouvy, nicméně takových případů bude minimum.

2. Podklady k přípravě kupní smlouvy
Při přípravě kupní smlouvy byste měli mít k dispozici nabývací titul aktuálního vlastníka nemovité věci, který vám pomůže při specifikaci nemovité věci a rovněž vás upozorní na všechny nemovité věci, které mají být z aktuálního vlastníka převedeny na zájemce. Velmi důležité je rovněž obstarání aktuálního výpisu z katastru nemovitostí k převáděné nemovité věci, ze kterého získáte specifikaci nemovité věci a také se dozvíte, zda na nemovité věci váznou nějaká zatížení, tj. zástavní práva, věcná břemena apod., což může být pro kupující velmi zásadní informací. Uzavření kupní smlouvy bez toho, abyste měli tyto dokumenty k dispozici, je poměrně rizikové a vždy je vhodné si je opatřit.

3. Náležitosti kupní smlouvy
Je-li kupní smlouva dle uvedených podkladů připravena, je nezbytné zkontrolovat náležitosti kupní smlouvy. Před podpisem kupní smlouvy se zaměřte zejména na kontrolu identifikace smluvních stran. Častou chybou jsou překlepy v rodných číslech, či překlepy v neobvyklých jménech smluvních stran. Věnujte proto kontrole těchto údajů speciální pozornost. Pokud je účastníkem smlouvy zahraniční právnická osoba, obstarejte si aktuální výpis z obchodního rejstříku příslušného státu, zajistěte překlad a vše předložte katastrálnímu úřadu, který si před provedením vkladu musí ověřit, že smlouvu za právnickou osobu podepsala oprávněná osoba.

Druhou nejdůležitější náležitostí kupní smlouvy je specifikace nemovité věci, která je smlouvou převáděna. V této souvislosti je třeba upozornit na změny, které přinesl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který zavádí zásadu „stavba je součástí pozemku“. Pokud se dle aktuálního listu vlastnictví stala stavba součástí pozemku, nespecifikujete ji již ve smlouvě jako samostatnou nemovitost. Bytové jednotky vzniklé dle občanského zákoníku jsou také vymezeny v pozemku, nikoliv ve stavbě. Údaj o tom, zda bytová jednotka vznikla dle občanského zákoníku či zákona o vlastnictví bytů, najdete v listu vlastnictví. Nezapomeňte, že k bytové jednotce zpravidla náleží také spoluvlastnický podíl na budově, ve které je jednotka umístěna, na pozemku, na kterém budova stojí, nebo jehož je součástí, příp. na dalších pozemcích či jednotkách v domě.

Kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. V kupní smlouvě tak nemusí být vyjádřena konkrétní částka, nesmí však být ujednání o kupní ceně zcela opomenuto.

Katastrální úřad dále zjišťuje, jestli kupní smlouva obsahuje odkládací či rozvazovací podmínku a pokud je smlouva podmíněna, bude požadovat doložení, že podmínka nenastala (u rozvazovací podmínky), či naopak nastala (u odkládací podmínky). Nebude-li podmínka řádně osvědčena, katastrální úřad vklad vlastnického práva nepovolí.

Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřeny. Podepisuje-li smlouvu za některého z účastníků zmocněnec, podpis zmocnitele na plné moci bude také ověřený a originál plné moci musí být předložen spolu s kupní smlouvou katastrálnímu úřadu.

Další ujednání kupní smlouvy, ač jsou pro smluvní strany důležité, nejsou pro katastrální úřad rozhodné a tento je nezkoumá.

4. Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Do 31.12.2012 bylo možné podat návrh na vklad vlastnického práva vytvořený vlastními silami dle svého vzoru. Od 1.1.2013 se však na katastrální úřad podává návrh na vklad povinně na předepsaném formuláři. Je třeba na toto myslet. K návrhu nezapomeňte přiložit kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy připravenou dle postupu uvedeném shora, nebude-li totiž k návrhu smlouva přiložena, k návrhu katastrální úřad nepřihlíží.

5. Závěr
V případě, že se při převodu nemovité věci zaměříte alespoň na shora uvedené body, minimalizuje se riziko toho, že vlastnické právo nebude převedeno dle vašeho úmyslu. Pokud mají smluvní strany vůli nemovitou věc převést, vždy se to nakonec podaří, je otázkou, zda k tomu dojde úspěšně „na první pokus“, nebo bude nutné vložit do převodu další čas či náklady, se kterými smluvní strany při uzavírání smlouvy nepočítaly.

Mgr. Hana Grinacová, advokátka
Advokátní kancelář Grinacová