Úschova kupní ceny

Při prodeji nemovité věci je na místě vyřešit otázku, jaký způsob úhrady kupní ceny zvolit, tak aby byl pro obě strany akceptovatelný a co nejbezpečnější. Doby, kdy při podpisu kupní smlouvy kupující „vysázel na dřevo“ prodávajícímu kupní cenu, jsou již pryč. Jednak platby v hotovosti nad stanovený limit omezuje zákon o legalizaci výnosů z trestné činnosti, jednak chtějí mít smluvní strany větší jistotu, že v případě, kdy se převod nemovité věci nezrealizuje, vrátí prodávající kupujícímu zaplacenou kupní cenu a nebude nutné řešit případné soudní spory o vrácení plnění. Z toho důvodu nelze smluvním stranám doporučit, aby si v kupní smlouvě ujednaly, že kupující složí kupní cenu na účet prodávajícího po podpisu kupní smlouvy s tím, že následně bude teprve podán návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí. Nejistotu smluvních stran neřeší ani uhrazení kupní ceny až po vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující do katastru nemovitostí, kdy zde se vystavuje prodávající riziku, že vlastnické právo bude převedeno na kupujícího, peníze však uhrazeny nebudou. Pro právní jistotu obou smluvních stran lze proto doporučit složení kupní ceny na účet třetí osoby, která bude s penězi oprávněna nakládat za podmínek sjednaných v trojstranné smlouvě. Smluvní strany tak budou mít větší jistotu, že kupující nabyde nemovitost a prodávající za ni obdrží požadovanou kupní cenu.

V některých případech, kdy obchod zprostředkovává realitní kancelář, navrhuje zprostředkovatel, aby kupní cena byla kupujícím uhrazena na účet této společnosti, příp. na účet jednatele této společnosti. Před takovým řešením je však nutné smluvní strany varovat. Ačkoliv realitní kanceláře označují účty pro složení peněz jako účty depozitní, je třeba pamatovat na to, že zákon žádným způsobem neupravuje úschovu peněz u soukromé právnické osoby. Když tato společnost poruší smluvní ujednání, třeba i omylem vyplatí peníze jinak, než je určeno, můžete doufat, že je společnost pojištěna, příp. že se domůžete náhrady škody v rámci soudního řízení. Pojištění není ze zákona povinné. O situaci, kdy tato společnost peníze zpronevěří, či vůči ní bude zahájeno insolvenční řízení, a následné vymahatelnosti kupní ceny, podrobněji raději mluvit ani nemusíme, protože v takovém případě se stává velmi obtížná, někdy i nemožná.

Pro každý realitní obchod by tak měla být pro úschovu kupní ceny zvolena jedna z následujících možností, a to úschova advokátní, notářská, či bankovní. Ve smlouvě o úschově by pak měla být v ideálním případě sjednána jako podmínka pro výplatu peněz prodávajícímu převod vlastnického práva na stranu kupující. Podmínky lze samozřejmě modifikovat dle konkrétního případu, ve smlouvě by však mělo být pamatováno na různé situace, které mohou v rámci obchodu nastat a upravit závazky stran a schovatele, jak budou v dané situaci postupovat.

Advokátní úschova je vhodná pro případy, kdy advokát zajišťuje přípravu kupní smlouvy, nastavuje dle dohody smluvních stran podmínky obchodu a v rámci transakce zabezpečí rovněž úschovu kupní ceny, příp. listin s tímto převodem souvisejících. Advokát je při poskytování úschovy vázán zákonem o advokacii, ale také dalšími stavovskými předpisy České advokátní komory. Advokát má povinně sjednáno pojištění pro případy škody způsobené svým klientům výkonem advokacie, prostředky na depozitních účtech jsou odděleny od majetku advokáta a v případě postihu majetku advokáta, jsou z takového postihu vyloučeny. Advokátní úschova bývá s ohledem na některé medializované kauzy mnohdy démonizována. Obavy smluvních stran není na místě jakkoliv zlehčovat. Pro mnohé klienty je převod nemovité věci jediným obchodem podobného rozsahu v životě a je pochopitelné, že jsou obezřetní k tomu, komu své peníze svěřují. Před tím, než uzavřete smlouvu o advokátní úschově, je proto na místě, najít si advokáta v seznamu advokátů vedeném Českou advokátní komorou a zjistit, zda jeho činnost nebyla pozastavena, či zda dokonce nebyl vyškrtnut ze seznamu advokátů. Je dobré zjistit si případné reference na internetu, příp. od jiných osob, které u něj úschovu realizovaly. Můžete se rovněž zajímat, zda trvale spolupracuje s některou realitní kanceláří, kolik obchodů již realizoval, prohlédnout si jeho webové stránky apod. Máte-li pochybnosti, může Vám v rozhodování pomoci telefonický kontakt přímo s daným advokátem. Advokát by Vám měl být schopen a ochoten vysvětlit celou transakci, předložit Vám potvrzení o sjednání pojištění atd. Ze své zkušenosti vím, že klienti, kteří měli pochybnosti, zda peníze svěřit do advokátní úschovy, po přímém kontaktu své obavy rozptýlili, navázal se totiž již nějaký dialog mezi smluvní stranou a advokátem a důvěra takto vzrostla. V žádném případě by Vás však realitní kancelář, advokát, či druhá smluvní strana neměla k uzavření advokátní úschovy nutit, pokud skutečně nejste o advokátovi přesvědčeni, volte jiný způsob úhrady kupní ceny.

Druhou alternativou je úschova notářská. Mnoho klientů má k notáři větší důvěru než k advokátovi, když jej berou za státem pověřený subjekt. Je třeba však uvést, že podmínky pro zajištění úschovy, jsou pro notáře obdobné jako pro advokáty. Proti notářům hovoří cena úschovy, která není stanovena smluvně, ale dle notářského tarifu a její výše se vypočítává z částky složené do notářské úschovy a ze všech typů úschov bývá nejdražší. Lze ale přisvědčit tomu, že notář na svůj úřad dlouho čekal a zřejmě bude mít motivaci si notariát udržet, zneužití svěřených prostředků by mu tak zřejmě nestálo za to. Nicméně tento argument by bylo možné použít i ve prospěch advokátů.

Bankovní úschova je obecně považována klienty za nejbezpečnější způsob, jak kupní cenu uhradit. Banka je velkou institucí, její bankrot je méně pravděpodobný, stát poskytuje za vklady určité záruky. Častým argumentem proti bankovní úschově bývá vyšší cena bankovní úschovy, částka se pohybuje mezi odměnou za úschovu advokátní a za úschovu notářskou. Problémem u bankovní úschovy však bývá především její malá flexibilita. Banka postupuje dle svých vnitřních pravidel, někdy neumí reagovat na požadavky klientů, a to zejména tehdy, kdy smluvní strany chtějí po podpisu smlouvy o bankovní úschově změnit podmínky pro výplatu kupní ceny a banka jim v tomto neumí, či nechce vyjít vstříc.

Závěrem je s ohledem na shora uvedené nutné ještě jednou apelovat na všechny osoby realizující převod nemovité věci, aby ve svém zájmu a s vidinou minimalizace komplikací do budoucna, vždy volili pro úhradu kupní ceny advokátní, notářskou či bankovní úschovu. Je na dohodě stran, kterou z těchto možností zvolí, záleží na preferencích a konkrétních subjektech, kteří se pro danou úschovu nabízí. Náklad, který v souvislosti se svěřením peněz třetí osobě vynaložíte, však zcela jistě stojí za ušetřené nervy a případné náklady, které by mohly vzniknout, pokud by úschova sjednána nebyla.

Mgr. Hana Grinacová, advokátka

Advokátní kancelář Grinacová