Výpověď nájmu ze strany pronajímatele

Možnosti ukončení nájemního vztahu kteroukoliv ze smluvních stran jsou vedle práv a povinností účastníků smlouvy velkým tématem v oblasti nájmu bytu. Nájem bytu může být obecně skončen těmito způsoby:

  1. dohodou smluvních stran,
  2. uplynutím doby nájmu,
  3. smrtí nájemce,
  4. výpovědí jednou ze smluvních stran.

V tomto článku se budeme podrobněji zabývat ukončením nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele.

Důvody pro podání výpovědi se liší podle toho, zda je nájemní smlouva s nájemcem uzavřena na dobu určitou, či neurčitou. Pronajímatel však může ve všech případech dát nájemci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou z následujících důvodů:

  1. Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

Občanský zákoník nestanoví, co přesně je míněno hrubým porušením nájemcovi povinnosti. Lze se však domnívat, že půjde o méně závažné porušení povinnosti než v případě zvlášť závažného porušení, kterým se budeme zabývat níže. Příkladem by tak mohlo být neplacení nájemného a úhrad za služby za alespoň dva měsíce. Doporučujeme však pronajímateli, aby přímo v nájemní smlouvě upravil, co bude považovat za hrubé porušení povinností nájemce a co tedy může být výpovědním důvodem.

  1. Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Toto ustanovení chrání osobu pronajímatele, člena jeho domácnosti či osoby bydlící v domě, kde je nájemcův byt, jejich život, zdraví a svobodu, a cizí majetek bez ohledu na to, zda jde o majetek pronajímatele, nebo o majetek třetích osob. Účelem tohoto ustanovení je zachování dobrých mravů v domě, kde se byt nachází.

  1. Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.

Tento výpovědní důvod může pronajímatel využít v případě, že stavební úřad či jiný orgán veřejné moci rozhodne o demolici domu, o provedení změn ve stavbě domu, případně o realizaci změny užívání domu. Důsledkem takového rozhodnutí bude, že byt nebo celý dům již dál nebude sloužit své funkci.

  1. Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Jiný obdobně závažný důvod není v zákoně blíže specifikován. Komentář k občanskému zákoníku však uvádí jako příklad spáchání úmyslného trestného činu proti majetku jiného nájemce, který však v domě není umístěn, za který byl nájemce pravomocně odsouzen.

Pronajímatel může dát dále nájemci, se kterým má uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou, výpověď s tříměsíční výpovědní dobou v následujících případech:

  1. Byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno
  2. Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni

V těchto případech je pronajímatel povinen prokázat nájemci, že je zde skutečně dán důvod pro výpověď. V případě uvedeném pod bodem e) je pronajímatel povinen prokázat, že je dán stav k rozvratu manželství, a prokázat, že byl již v době podání výpovědi alespoň podán návrh na rozvod. V případě uvedeném pod bodem f) by měl pronajímatel prokázat, že jeho příbuzný byt skutečně potřebuje. Lze se domnívat, že takovou skutečnost by prokazoval například čestným prohlášením člena rodiny. Pokud by nájemce vyklidil byt po podání výpovědi pronajímatelem z důvodů uvedených pod bodem e) a f) a pronajímatel by nevyužil byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod, je pronajímatel povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, a to z důvodu porušování povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Za porušování povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem je považováno nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pokud pronajímatel využije svého práva vypovědět nájem bez výpovědní doby, je povinen vyzvat před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Pronajímatel je dále povinen uvést ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud by tak pronajímatel neučinil, k výpovědi se nepřihlíží.

Závěrem bychom chtěli pronajímatele upozornit na to, že ve výpovědi je nutné vždy uvést výpovědní důvod. Pronajímatel je zároveň povinen poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Bude-li jedna náležitost výpovědi chybět, je výpověď neplatná. Nájemce je oprávněn podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová