Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci

Základní variantou výkonu vlastnického práva je situace, kdy vlastnické právo k určité věci náleží jedné konkrétní osobě. Často však nastane situace, kdy vlastnické právo k téže věci náleží nerozdílně dvěma a více vlastníkům. V takovém případě hovoříme o spoluvlastnictví a osoby, jímž náleží vlastnické právo k věci společně, označuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „OZ“), jako spoluvlastníky.

Ke vzniku spoluvlastnictví může dojít různými způsoby a nutno podotknout, že ne vždy mohou spoluvlastníci ovlivnit, zda a s kým se stanou spoluvlastníky téže věci a s kým tedy budou k dané (společné) věci vykonávat své vlastnické právo. Spoluvlastnictví vzniká převážně na základě smlouvy (koupě, darování), na základě jiné právní skutečnosti (děděním) a v úvahu přichází také vznik spoluvlastnictví na základě rozhodnutí soudu či jinými způsoby (zhotovením věci, smísením).

Občanský zákoník upravuje spoluvlastnictví a otázky s ním spojené v ust. § 1115 až § 1239 OZ. S ohledem na téma tohoto článku uvedu pouze základní pravidla a pojmy týkající se spoluvlastnictví. Pro označení věci, ke které mají spoluvlastníci vlastnické právo, používá občanský zákoník termín společná věc. Vzhledem k věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba. Každý spoluvlastník má právo k věci jako celku, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého spoluvlastníka. Každý spoluvlastník, je úplným vlastníkem svého podílu a tento podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Se svým podílem může každý spoluvlastníka nakládat podle své vůle, avšak zákona stanoví podmínku, že toto jednání nesmí být na újmu ostatním spoluvlastníkům.

Jak již bylo uvedeno výše, může nastat situace (a nikoliv ojediněle), kdy spoluvlastník nemůže ovlivnit skutečnost, kdo bude dalším spoluvlastníkem společné věci. V takových případech se nezřídka stává, že mezi spoluvlastníky dochází ke sporům o to, jak budou společnou věc spravovat. Ačkoliv občanský zákoník upravuje pravidla správy společné věci, tato skutečnost sama o sobě nemůže zajistit spokojenost všech spoluvlastníků s tím, jak je se společnou věcí nakládáno a rovněž nemůže zajistit, že každý spoluvlastník užívá společnou věc v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu.

Nespokojený spoluvlastník pak může postupovat následovně:

  1. Není-li možná dohoda spoluvlastníků o správě společné věci s ostatními spoluvlastníky, může spoluvlastník žádat, aby vztahy spoluvlastníků upravil soud ve smyslu ust. § 1139 OZ.

  2. Druhou možností je převod podílu nespokojeného spoluvlastníka na jinou osobu, a to buď úplatně, nebo bezúplatně (darováním). Nový občanský zákoník zrušil předkupní právo spoluvlastníků k podílu ostatních spoluvlastníků1 s výjimkou případů, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, to však pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví a nejedná-li se o převod podílu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé.2 Nevztahuje-li se na převod podílu předkupní právo ostatních spoluvlastníků, může nespokojený spoluvlastník převést podíl na společné věci na kohokoliv. Při převodu podílu např. na rodinném domě však může být složité nalézt zájemce, který by měl, s ohledem na omezení spojená se spoluvlastnictvím, o takový podíl zájem. Tehdy jsou namístě úvahy o oddělení ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví.

Oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví

Právní úprava oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví vychází ze zásady obsažené v ust. § 1140 odst. 1 OZ, a to že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Pokud tedy spoluvlastník nemá zájem nadále mít společnou věc ve spoluvlastnictví a nedohodne-li se se spoluvlastníky na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, rozhodne o zrušení spoluvlastnictví na návrh spoluvlastníka soud.

Z výše uvedené zásady vyplývá, že soud je povinen o návrhu spoluvlastníka rozhodnout a spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Soud o zrušení spoluvlastnictví nerozhodne pouze v případě, že spoluvlastník žádá o jeho zrušení v nevhodnou dobu, nebo k tíži pouze některého ze spoluvlastníků. V takovém případě soud návrh na zrušení spoluvlastnictví zamítne. Soud může také zrušení spoluvlastnictví dočasně odložit, navrhne-li to spoluvlastník, kterému by zrušením spoluvlastnictví hrozila majetková ztráta nebo vážné ohrožení jeho oprávněných zájmů.

Nejedná-li se o výše uvedené případy, soud rozhodne o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Oddělení ze spoluvlastnictví.

V případě, že je možné společnou věc reálně rozdělit a vlastní-li společnou věc alespoň tři spoluvlastníci, může na návrh některého spoluvlastníka rozhodnout soud tak, že oddělí část společné věci odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu a tato část připadne do výlučného vlastnictví spoluvlastníka, který se chce ze spoluvlastnictví oddělit, přičemž spoluvlastnictví ostatních spoluvlastníků zůstane zachováno.

Zrušení spoluvlastnictví

Nejsou-li splněny podmínky pro oddělení ze spoluvlastnictví, soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví a v případě, že jej zruší, je povinen jej také vypořádat. Občanský zákoník stanoví různé způsoby následného vypořádání spoluvlastnictví, přičemž zároveň určuje posloupnost, v jaké je soud povinen při volbě jednotlivých způsobů vypořádání postupovat. Pořadí v jakém soud postupuje při vypořádání je 1) rozdělení věci, 2) přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků, a 3) prodej věci ve veřejné dražbě.

1. Rozdělení společné věci

Rozdělení společné věci je prioritní způsob vypořádání a je-li to možné, soud rozhodne o rozdělení společné věci. Při posuzování, jestli je rozdělení věci možné se přihlíží k mimojiné k technické proveditelnosti a funkčnímu opodstatnění rozdělení. Ve vztahu k nemovitým věcem se tedy přihlíží, zda např. rodinný dům tvoří více bytů, a zda je do těchto bytů samostatný přístup, zda jsou pozemky využitelné, a zda je k nim dostatečný přístup apod. Pro posouzení těchto otázek soud ustanovuje znalce, který vedle technické proveditelnosti zkoumá také otázku nákladů na rozdělení věci. Rozdělení věci nebrání skutečnost, že nově vzniklé věci lze užívat s určitým omezením oproti původnímu stavu, že některý ze spoluvlastníků s takovým způsobem rozdělení nesouhlasí, ani že dřívější spoluvlastníci mají mezi sebou špatné vztahy. Rozdělení nebrání ani skutečnost, že by např. některý ze spoluvlastníků obdržel věc menší, než která přesně odpovídá velikosti jeho spoluvlastnickému podílu, když mu ostatní spoluvlastníci, kteří získali věc větší, nahradí rozdíl (tedy to oč byl rozdělením ochuzen) v penězích. V praxi také může nastat situace, že např. 3 spoluvlastníci (každý vlastní id. 1/3) mají zájem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k bytovému domu např. o 9 bytech, který však není rozdělen na jednotlivé jednotky, tudíž každý spoluvlastník vlastní id. 1/3 celého domu. Občanský zákoník umožňuje, aby soud rozhodl o rozdělení bytového domu na jednotlivé jednotky s tím, že každému z dřívějších spoluvlastníků přikáže do výlučného vlastnictví část odpovídající jejich podílu, tj. v tomto případě 3 jednotky.

Rozdělení společné věci však není možné v případě, že by se tím podstatně snížila hodnota společné věci, náklady na její rozdělení by byly nepřiměřeně vysoké (např. rozsáhlé stavební úpravy rodinného domu) nebo v případě, že by nebylo možné nově vzniklé věci užívat vůbec. Rozdělit také nelze společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu. Jedná-li se o zemědělský pozemek, zákon výslovně vyžaduje, aby při jeho rozdělení vznikly pozemky účelně obdělávatelné, a to jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu.

2. Přikázání věci některému ze spoluvlastníků

Není-li rozdělení věci dobře možné, přistoupí soud k dalšímu ze způsobů vypořádání spoluvlastnictví, a to přikázání věci některému ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. Zde mohou nastat různé varianty podle toho, jak se spoluvlastníci k přikázání věci do jejich výlučného vlastnictví staví, přičemž význam má především zájem spoluvlastníků o společnou věc a jejich solventnost. Jednoduše to lze demonstrovat na příkladu dvou spoluvlastníků.

(a) Zájem o společnou věc mají oba spoluvlastníci – v takovém případě se spoluvlastníci snaží přesvědčit soud, že jim svědčí důvod pro přikázání věci do jejich výlučného vlastnictví. Okolnostmi rozhodujícími pro přikázání věci některému ze spoluvlastníků mohou být např. velikost podílu, účelné využití věci, věk spoluvlastníka, skutečnost, že v domě strávil celý život, že do nemovité věci investoval nemalé prostředky a celkově dům zhodnocoval apod. Pokud jsou oba spoluvlastníci solventní, soud rozhodne ve prospěch toho, komu více svědčí důvod k přikázání věci a spoluvlastník, kterému je věc přikázána, následně poskytne přiměřenou náhradu druhému spoluvlastníkovi.

(b) Zájem o společnou věc má pouze jeden ze spoluvlastníků – soud přikáže věc do vlastnictví spoluvlastníkovi, který má o věc zájem, za předpokladu, že má dostatek finančních prostředků na poskytnutí přiměřené náhrady za spoluvlastnický podíl druhému ze spoluvlastníků. Pokud se spoluvlastníci na ceně společné věci nedohodnou, vychází přiměřená náhrada z obvyklé ceny věci v daném místě a čase, přičemž obvyklá cena se určuje na základě znaleckého posudku.

(c) Žádný ze spoluvlastníků nemá zájem o společnou věc – soud rozhodne o prodeji společné věci ve veřejné dražbě (viz. bod 3). Stejně soud rozhodne i v případě, že by některý nebo oba spoluvlastníci měli zájem o společnou věc, ale neměli dostatek prostředků na poskytnutí přiměřené náhrady druhému ze spoluvlastníků

3. Prodej ve veřejné dražbě

Nastanou-li okolnosti uvedené výše pod písm. (c) soud rozhodne o prodeji společné věci ve veřejné dražbě s tím, že spoluvlastníci si následně rozdělí výtěžek získaný prodejem věci podle velikosti svých podílů. Jedná se o nejméně častý způsob vypořádání mezi spoluvlastníky, neboť ve většině případů se uplatní některý ze způsobů vypořádání uvedený výše. Jedná se také o způsob pro spoluvlastníky nejméně výhodný, jelikož v takovém případě se z výtěžku z prodeje společné věci hradí také náklady spojené s její dražbou.

Ať už nastane jakýkoliv způsob vypořádání spoluvlastnictví, občanský zákoník ukládá spoluvlastníkům, aby při zrušení vypořádali pohledávky a dluhy, které souvisí se spoluvlastnictvím nebo společnou věcí. Otázka vypořádání pohledávek a dluhů ve vztahu ke spoluvlastnictví nebo společné věci je poměrně složitá, proto o ní bude pojednávat můj příští článek.

Mgr. Martin Šulc, advokát
Advokátní kancelář Grinacová

________________________________________________________________________________________________________

1 Na tomto místě je nutné upozornit, že ačkoliv nový občanský zákoník zrušil předkupní právo spoluvlastníků, novela občanského zákoníku, zák. č. 460/2016 Sb., s účinností od 1. 1. 2018 opět zavádí institut předkupního práva spoluvlastníků, a to s výjimkou převodu podílu na osobu blízkou.

2 Předkupní právo se uplatní za podmínek stanovených v ust. § 1125 také při převodu podílu k zemědělskému závodu.