Ačkoli rad, na co si dát při koupi nemovitých věcí pozor, je plný internet, zdá se, že i přes to jich není dost. Častý problém při koupi nemovitých věcí představuje existence věcného břemene. Věcné břemeno je věcným právem k věci cizí, z něhož mohou osobě odlišné od vlastníka nemovité věci náležet určitá oprávnění k příslušné nemovité věci. Vlastník nemovité věci má naopak povinnost vůči osobě oprávněné z věcného břemene, a to povinnost něco dát, konat, činit, nebo se něčeho zdržet. Obsahem věcného břemene jsou tedy vzájemná práva a povinnosti mezi osobou povinnou, kterou může být fyzická nebo právnická osoba, nebo dokonce stát, a osobou oprávněnou, kterou může být vlastník nemovité věci nebo konkrétní fyzická či právnická osoba.

​

V případě věcného břemena váznoucího na nemovité věci, která je zapisována do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), zde vzniká povinnost zapsat do veřejného seznamu i příslušné věcné břemeno, které tímto zápisem vzniká. Z toho vyplývá i možnost se informovat, zda-li je nemovitá věc zatížena věcným břemenem. Informace o věcných břemenech nalezneme v části B a C listu vlastnictví s tím, že v části B nalezneme věcná břemena zřízená ve prospěch dané nemovité věci a v části C nalezneme věcná břemena zřízena k tíži dané nemovité věci.

Věcná břemena jsou svou povahou absolutním majetkovým právem, které působí erga omnes, tj. vůči všem. Pokud je tedy zřízeno k určité nemovité věci, lpí toto břemeno na nemovité věci a zavazuje, resp. opravňuje i budoucí vlastníky nemovitých věcí. Díky tomu se může kupujícím například stát, že spolu s nemovitou věcí, „získají“ dědečka, ve prospěch kterého byla zřízena služebnost užívání bytu doživotně a kupující s tím po převodu vlastnického práva již nic nenadělají.

​

Zákonná úprava rozlišuje dva druhy věcných břemen, a to služebnosti a reálná břemena. Ty se od sebe liší pasivitou, resp. aktivitou osoby povinné z věcného břemena. V případě, kdy je povinný z věcného břemene povinen něčeho se zdržet, nebo něco strpět, jedná se o služebnost. V případech, kdy má povinný z věcného břemene povinnost něco dávat nebo něco konat, jedná se o reálné břemeno. Strany věcného břemene označujeme jako dlužníka a oprávněného.

​

Služebnosti dále rozdělujeme na pozemkové, které jsou zřízeny ve prospěch pozemku, a osobní, zřízené ve prospěch osoby. Pozemková služebnost nezaniká změnou vlastníka zatížené, ani oprávněné nemovité věci, kdežto osobní služebnost smrtí oprávněné osoby zaniká (ledaže by byla výslovně vymíněna i pro dědice).

​

Zákonná úprava umožňuje zatížení služebností svého vlastního pozemku, což je výhodné zejména s ohledem na budoucí prodej pozemku, který nemá např. vlastní příjezdovou cestu. Vlastník dvou pozemků tak zatíží jeden ze svých pozemků ve prospěch druhého služebností stezky a cesty a tato pozemková služebnost bude zavazovat i případné budoucí vlastníky, kteří budou povinni umožnit přístup na panující pozemek.

Podle obsahu rozlišuje zákoník č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, následující služebnosti –služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, průhonu a cesty, právo pastvy, užívací právo, požívací právo a služebnost bytu s tím, že jednu nemovitou věc je možno zatížit větším množstvím služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším.

​

Výhodou úpravy věcných břemen obsažené v občanském zákoníku je, že smluvní strany si mohou určit, co bude obsahem věcného břemene. Zákon sice upravuje nejčastější služebnosti, nejedná se však o taxativní výčet, takže je možno zřídit i služebnost obsahově odlišnou. Úprava obsahu nejčastějších reálných břemen chybí úplně, což umožňuje širokou smluvní volnost při dojednávání obsahu reálného břemene.
S ohledem na povahu věcných břemen doporučujeme před uzavřením kupní smlouvy vždy nejprve vyřešit všechny otázky týkající se příslušného zatížení. Kupující by měli po prodávajících požadovat, aby se pokusili smluvně dohodnout zrušení věcného břemene váznoucího na prodávané nemovité věci a zajistit výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. V případě, kdy zánik věcného břemene dohodou (či jiným způsobem) možný není, doporučujeme zjistit přesný obsah povinností (příp. oprávnění), která z věcného břemene vyplývají, a to ze smlouvy, která byla právním titulem ke vzniku věcného břemene a dle toho se rozhodnout, zda nabytí nemovité věci s věcným břemenem je pro kupující akceptovatelné.

 

Anna Zelenková, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc