Chov zvířete v pronajatém bytě

Jedním z nejčastějších problémů nájemce a jeho domácího mazlíčka je odmítavý postoj pronajímatelů vůči chovu zvířete v bytě. Často se tak můžeme setkat se zákazy přímo v nájemní smlouvě, popř. s dotazem ještě před jejím uzavřením: „Chováte nějaké zvíře?“

Tato problematika byla hojně rozebíraným tématem i při přípravě občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014, a to zejména proto, že předchozí právní úprava se jevila v tomto směru jako nedostatečná. Občanský zákoník z roku 1964 totiž neobsahoval ustanovení, které by se výslovně věnovalo chovu zvířete v bytě. Při určování vzájemných práv a povinností nebo řešení případných problémů bylo možno vycházet z jiných ustanovení, zejm. z úpravy sousedských práv (§ 127 a násl. OZ 1964).

Docházelo tak často např. k takovým situacím, kdy pronajímatel podmiňoval chov zvířete svým písemným souhlasem a nepovolený chov pak považoval za hrubé porušení nájemní smlouvy, což mohlo vést až k výpovědi této smlouvy ze strany pronajímatele. Pokud byl však spor poté řešen soudní cestou, byl pronajímatel se svými zákazy zpravidla neúspěšný, nešlo-li o zvíře, které soustavně uniká z bytu nebo je nebezpečné.

Současný občanský zákoník zakotvuje nejen nové pojetí zvířete, jakožto smysly nadaného živého tvora, který není věcí, ale také právo nájemce chovat jej v bytě, a to ustanovením § 2258, které stále vychází z pojetí sousedských práv, nabízí však jasnější vymezení vzájemných práv a povinností nájemce a pronajímatele.
Občanský zákoník výslovně přiznává nájemci právo chovat v bytě zvíře. Nelze tedy přistoupit k jednání, které by znamenalo odchýlení se od právní úpravy v neprospěch nájemce (zpravidla v podobě nejrůznějších zákazů, pravidel či podmínek), přestože zásada smluvní volnosti zůstává zachována. Pronajímatel je oprávněn si vybrat, s kým uzavře nájemní smlouvu, ta by ale neměla obsahovat zmíněná omezení týkající se chovu zvířete.

Toto právo nájemce není neomezené – jeho výkon nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V opačném případě může pronajímatel žádat ukončení nevyhovujícího způsobu užití pronajatého bytu, což často vede až k naplnění výpovědního důvodu.

Zde je třeba posuzovat každou situaci individuálně. Roli pak může hrát to, zda jde o zvíře běžně chované v domácích podmínkách (rozdílně bychom posoudili např. chov kočky a chov zebry), do jaké míry představuje nebezpečí (jedovatý druh zvířete), počet zvířat (jeden pes ve srovnání s dvanácti psy) nebo také povaha pronajatého bytu či domu (rozdíl lze vidět mezi rodinným domem na vesnici a jednopokojovým bytem v centru města). Obtíže mohou být různé povahy, typicky jde o nadměrný hluk, zápach či unikání zvířete z bytu a jeho vnikání do prostoru ostatních obyvatel domu. Nájemce proto musí přijmout taková opatření, aby nedocházelo k obtěžování nebo dokonce ohrožování pronajímatele či ostatních obyvatel domu, které by bylo nepřiměřené poměrům v domě. Je povinen dodržovat obvyklá pravidla pro chování v domě a řídit se rozumnými pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku. V těchto případech je pak třeba vždy zohlednit kritérium místních poměrů, tj. posuzovat danou situaci s ohledem na vlastnosti konkrétní lokality, resp. daného domu nebo sousedství. Např. štěkot psa by bylo možné do určité míry tolerovat v domě, který stojí vedle útulku.

Další otázkou, kterou v souvislosti s chovem zvířete v bytě řeší občanský zákoník, je případná potřeba zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu. Pokud chov vyvolá takovou potřebu, je na nájemci, aby tyto zvýšené náklady nahradil pronajímateli (tedy pouze v rozsahu zvýšení). Zákon se zde snaží řešit situaci, kdy má chov zvířete za následek růst nákladů na údržbu, které je třeba spravedlivě rozdělit. Typicky půjde o náklady na častější či náročnější úklid společných prostor z důvodu zvýšeného výskytu srsti, písku, zeminy, vody apod.

Nejjednodušším řešením je pak pravděpodobně ujednání ohledně chovu určitého zvířete ve smlouvě, včetně např. opatření, která je nájemce povinen přijmout, nebo úhrady zvýšených nákladů na údržbu. V takovém případě ale pronajímatel pozbývá oprávnění v budoucnu bránit nájemci v chovu, a to i za situace, kdy dochází k obtěžování ostatních obyvatel domu. Stejně tak není oprávněn požadovat po nájemci další náklady na údržbu. Předpokladem takové dohody je tedy zohlednění veškerých hledisek spojených s otázkou chovu daného zvířete.

Karolina Konečná, advokátní praktikantka
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • HULMÁK, Milan, KABELKOVÁ, Eva. § 2258 [Chov zvířete v bytě]. In: HULMÁK, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 399. ISBN 978-80-7400-287-8.
  • KABELKOVÁ, Eva. § 2258 [Chov zvířete v bytě]. In: KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2013, s. 248 – 250. ISBN 978-80-7400-524-4.
  • R 37/1985 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek