Užívání nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví v českém právním řádu označuje vlastnictví dvou či více osob (jak fyzických, tak právnických) k jedné společné věci zároveň. Každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. V tomto článku se budu primárně věnovat tomu, jakými způsoby mohou být užívány společné věci, zejména tedy věci nemovité (byty, domy, pozemky). Mezi tyto způsoby patří dohoda všech spoluvlastníků o užívání společné věci, rozhodnutí většiny spoluvlastníků o užívání společné věci nebo rozhodnutí soudu na návrh některého ze spoluvlastníků.

Dohoda všech spoluvlastníků o užívání společné věci

Nejjednodušším a prvotním způsobem, jak mohou spoluvlastníci upravit své spoluvlastnické vztahy ohledně užívání společné nemovité věci je uzavření dohody mezi spoluvlastníky o užívání společné věci. Občanský zákoník pro takovou dohodu nevyžaduje písemnou formu, a lze ji uzavřít pouze ústně, případně i konkludentně. Jedná se tak o bezformální právní jednání. Spoluvlastníci jsou následně svými smluvními projevy vázáni, a to až do doby, než dojde ke změně poměrů mezi spoluvlastníky nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků. Uzavření dohody tak lze spoluvlastníkům jen doporučit, jelikož se tím dá předejít případným budoucím sporům mezi spoluvlastníky ohledně užívání společné věci.

Rozhodnutí většiny spoluvlastníků o užívání společné věci

V případě že spoluvlastníci nedojdou ke společné dohodě, mohou o způsobu užívání společné věci hlasovat. Z občanského zákoníku vyplývá, že každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci, kdy se při rozhodování o společné věci počítají hlasy spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů. Podíl každého ze spoluvlastníků tedy vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví. O běžné správě, do které lze zařadit i rozhodnutí spoluvlastníků o užívání společné věci, rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, tedy nadpoloviční většinou hlasů spoluvlastníků podle velikosti jejich podílů. V této souvislosti tedy může spoluvlastník, který disponuje nadpolovičním podílem, přehlasovat ostatní spoluvlastníky a rozhodnout tak sám o tom, jakým způsobem bude nemovitá věc užívána.

Z ustanovení § 1128 odst. 2, 3 občanského zákoníku vyplývá, že přijaté rozhodnutí nemá právní účinky vůči spoluvlastníkům, kteří vůbec nebyli vyrozuměni o hlasování a nemohli se jej tak účastnit. Spoluvlastník, který v takovém případě nehlasoval, není daným rozhodnutí vázán a nemusí se podle něj řídit. To se však neuplatní při rozhodování o neodkladných záležitostech (např. hrozící závažná škoda atd.). Rozhodnutí o neodkladné záležitosti má právní účinky i vůči opomenutým spoluvlastníkům, kteří však mají právo navrhnout soudu, aby určil, že ani toto rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči nim žádné právní účinky. K uplatnění tohoto práva přísluší spoluvlastníkům prekluzivní třiceti denní lhůta, která běží ode dne přijetí předmětného rozhodnutí, popř. ode dne, kdy se o rozhodnutí opomenutý spoluvlastník dozvěděl nebo dozvědět mohl. Uplynutím prekluzivní třiceti denní lhůty toto právo zaniká.

Na základě hlasování, při němž se uplatňuje tzv. princip majorizace, může být menšinový spoluvlastník zcela vyloučen, či může být oprávněn k užívání společné věci v rozsahu menším, než by odpovídal jeho spoluvlastnický podíl. V této souvislosti Ústavní soud ČR dovodil, že takovýto přehlasovaný spoluvlastník má nárok na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu.

Rozhodnutí soudu na návrh některého ze spoluvlastníků

Přehlasovaný spoluvlastník (ten, který byl vyrozuměn o hlasování) dále může v souladu s § 1139 občanského zákoníku navrhnout soudu aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím. Soud v takovém případě uspořádá právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Rozhodnutí soudu o sporu spoluvlastníků podle § 1139 občanského zákoníku je konstitutivním rozhodnutím, jímž dochází ke vzniku, změně či zániku práva a jemu odpovídající povinnosti mezi spoluvlastníky.

Užívání společné věci bez právního důvodu/Bezdůvodné obohacení

V případě, že některý z podílových spoluvlastníků užívá společnou věc bez jakéhokoliv právního důvodu (tj. bez jakékoliv dohody mezi spoluvlastníky, bez většinového rozhodnutí spoluvlastníků a bez rozhodnutí soudu) nad rozsah odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu, zasahuje tím do práva vlastnit majetek ostatních spoluvlastníků, které je chráněno dle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a tím mu vzniká na jejich úkor bezdůvodné obohacení. Ostatní spoluvlastníci se tak mohou u soudu po takovémto spoluvlastníkovi domáhat vydání bezdůvodného obohacení.

Mgr. Michal Hovorka, advokát

Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

Zdroje:

  • Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008

  • Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2792/2016

  • stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 16. 10. 2018, sp. zn. Pl. ÚS-st. 48/18

  • Spáčil, J. a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013