Dne 4. 2. 2019 došlo usnesením vlády ke schválení návrhu Ministerstva pro místní rozvoj, který navrhuje změnu zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku (dále jen „Občanský zákoník“), a to v oblasti bytového spoluvlastnictví. Účelem těchto změn je jak odstranění výkladových nejasností, které se objevily v průběhu praxe, tak zjednodušení spravování nemovitých věcí a dále např. také zjednodušení prodeje nemovitých věcí, a to díky omezení předkupního práva spoluvlastníků. Navrhované úpravy předkupního práva mezi spoluvlastníky jsme Vám představili v předchozím článku. Dnes se tedy zaměříme na další navrhované změny, které s sebou novela Občanského zákoníku přináší.
Změna procesu přijímaní změn prohlášení vlastníka
Nově ke změně prohlášení vlastníka postačí souhlas většiny shromáždění, půjde-li o změnu prohlášení spočívající ve změně
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
Omezení případů, kdy je nutné Rozhodnutí o změně stanov osvědčit formou veřejné listiny
Nově bude nutnost osvědčit Rozhodnutí o změně stanov veřejnou listinou pouze v případech, kdy budou měněna členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsoby uplatňování těchto práv a povinností.
Urychlení vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby
K urychlení vzniku společenství by mělo dojít za pomoci zrušení ustanovení §1202 a §1203 Občanského zákoníku o odloženém vzniku společenství.
Založení jediným vlastníkem
Nově by mělo ust. § 1200 Občanského zákoníku výslovně zakotvovat možnost založení společenství vlastníků jednotek pouze jediným vlastníkem všech jednotek.
Seznam vlastníků jednotek a osob, které jednotku užívají
Osoba odpovědná za správu domu bude mít povinnost vést seznam všech vlastníků jednotek a osob, kterým vlastníci přenechali jednotku k užívání na dobu nikoli přechodnou. Na žádost některého z vlastníků jednotek má osoba odpovědná za správu domu oznamovací povinnost, co se sdělení bydliště kteréhokoli z vlastníků jednotek týče. Povinnost sdělit bydliště má i ohledně osoby, které vlastník přenechal jednotku k užívání.
Oznamovací povinnost vlastníka jednotky v případě stavební úpravy
Ust. § 1182 Občanského zákoníku zakládá oznamovací povinnost vlastníka jednotky osobě odpovědné za správu jednotky, a to před zahájením stavebních úprav. V průběhu stavebních úprav má vlastník jednotky také na základě předchozí výzvy osoby odpovědné za správu domu povinnost umožnit osobě odpovědné za správu domu ověření, že stavební úprava neohrožuje, nepoškozuje nebo nemění společné části. Ověření může proběhnout i formou přístupu do bytové jednotky.
Podrobnější úprava nuceného prodeje jednotky vlastníka
Osoba odpovědná za správu domu může soudu navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výzvu nadále porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Zákon nově upravuje obsah výzvy vlastníku jednotky a také nutnost souhlasu vlastníků jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek s tím, že se mezi ně nepočítá vlastník, jehož jednotku navrhují prodat.
Ust. § 1186 nově výslovně stanoví, že dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu, na plněních souvisejících s užíváním jednotky nebo na zálohách na tato plnění, přechází na nabyvatele jednotky, měl-li a mohl-li je zjistit. Převodce za tyto dluhy osobě odpovědné za správu ručí.
Výši dluhů (resp. skutečnost, že žádné dluhy nepřechází) nabyvatel zjistí z potvrzení osoby odpovědné za správu domu, které mu má převodce povinnosti předložit.
Zda bude návrh novely přijat ve výše uvedeném znění se ukáže až po jejím projednání Poslaneckou sněmovnou a Senátem, nicméně jde o změny poměrně důležité, proto je vhodné jejich osud sledovat již nyní.