Nedávno se na naší advokátní kancelář obrátila klientka s dotazem ohledně bytu, který je ve výlučném vlastnictví jejího manžela a zároveň jej užívá její matka bez jakékoliv smlouvy. Klientka s manželem hodlají strávit zbytek života v zahraničí a zároveň chce, aby její matka mohla byt užívat nadále i v případě, že by se jí (jakožto zákonnému dědici) a jejímu manželovi něco stalo. K bytu nelze zřídit věcné břemeno dožití, jelikož na něm vázne zástavní právo úvěrující banky. V dnešním článku se Vám tak pokusím nastínit možnosti, jak výše uvedenou situaci vyřešit bez zřízení věcného práva.
1) Intestátní dovětek v rámci dědického práva
Jako první řešení se nabízí sepis dovětku (tzv. kodicilu) v rámci dědického práva, který by zavázal dědice po vlastníkovi bytu, aby strpěli doživotní užívání předmětného bytu osobou, v našem případě matkou klientky, která by v bytě dožila i po smrti zůstavitele. Dovětek může být pořízen zcela samostatně, aniž by zůstavitel předtím jakýmkoliv způsobem pořídil pro případ smrti o svém majetku (např. závětí nebo dědickou smlouvou). Jestliže si zůstavitel přeje, aby po něm dědili jeho zákonní dědicové, stačí když jim prostřednictvím dovětku uloží splnění některých povinností (např. tedy strpění doživotního užívání bytu matkou). Občanský zákoník charakterizuje dovětek jako pořízení pro případ smrti (§ 1491 OZ), kterým zůstavitel může nařídit odkaz, stanovit odkazovníkovi nebo dědici podmínku, nebo doložit čas anebo uložit odkazovníkovi nebo dědici příkaz.
Dovětek je jednostranným, kdykoli odvolatelným a osobně učiněným projevem vůle zůstavitele, který musí být určitý. Na rozdíl od závěti však dovětek není dědickým titulem, neboť jím nelze povolat dědice k dědění.
Jestliže však zůstavitel má v úmyslu pořídit, popř. již pořídil pro případ smrti např. závětí, dědickou smlouvu nebo odkazem, připadá v úvahu zapracovat dovětek ohledně doživotního užívání bytu matkou (v tomto případě by se jednalo o příkaz pro dědice nebo odkazovníka) do takovéhoto pořízení.
2) Nájem na dobu určitou
Druhým řešením by bylo vyhotovení nájemní smlouvy na dobu určitou pro matku. Doba určitá by byla stanovena např. v rozsahu 20 let. U nájmu bytu občanský zákoník chrání práva nájemce a v případě smrti vlastníka bytu a následné změny vlastnictví v rámci dědické posloupnosti by neměl nový vlastník bytu právo nájem z důvodu změny vlastnictví vypovědět. K opačnému ujednání se dle ustanovení § 2224 OZ nepřihlíží. Dále v rámci nájmu bytu na dobu určitou jsou omezeny výpovědní důvody pronajímatele (na rozdíl od nájmu bytu na dobu neurčitou), přičemž výpovědními důvody jsou pouze tyto:
poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Navíc právní úprava týkající se nájmu bytu je kogentní tzn., že si smluvní strany nemohou mezi sebou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona tak, aby zkracovala nájemcova práva nebo by pro něj byly některé povinnosti zjevně nepřiměřené.
Mgr. Michal Hovorka, advokátní koncipient
Advokátní kancelář Grinacová