V souvislosti s uzavíráním smlouvy o nájmu bytu nebo domu si může pronajímatel s nájemcem sjednat v souladu s ustanovením § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, peněžitou jistotu. Jistota, pro kterou byl podle předchozího občanského zákoníku užíván pojem kauce, je peněžitá částka skládaná nájemcem k rukám pronajímatele, kterou může pronajímatel využít v případě, že nájemce nehradí řádně nájemné či neplní jiné povinnosti plynoucí z nájmu. Jistota tedy pro pronajímatele představuje určitou záruku, že nájemce bude řádně plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu.
Novelou občanského zákoníku účinnou od 28. 2. 2017 byla snížena maximální výše jistoty ze šestinásobku na trojnásobek měsíčního nájemného a ustanovení tak navazuje na předchozí úpravu ve starém občanském zákoníku. Při výpočtu jistoty se vychází z výše čistého nájemného bez započtených služeb. K přijetí novely zákona přistoupil zákonodárce z důvodu snížení zátěže nájemce a zpřístupnění nájemního bydlení i pro nájemce s nižším příjmem.
Pronajímatel může složenou jistotu použít jak na úhradu dlužného nájemného, tak i na splnění dalších povinností nájemce vyplývajících z nájmu, které však nejsou v ustanovení zákona specifikovány, jak tomu bylo za účinnosti starého občanského zákoníku. Těmito dalšími povinnostmi nájemce se rozumí například služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, pokud jde o samotné zálohy, nebo vyúčtování těchto záloh, ale také i povinnost k náhradě škody, kterou nájemce v bytě/domě způsobil.
V souvislosti s uplatňováním nároku na náhradu škody pronajímatelem a s případným započtením jistoty na náhradu škod doporučujeme, aby byl stav předmětu nájmu vždy detailně definován v nájemní smlouvě, resp. v předávacím protokolu, a aby nájemce při převzetí předmětu nájmu trval na písemném zachycení všech případných vad, které v předmětu nájmu při přebírání odhalí. Jen takto lze předejít možným následně vzniklým sporům ohledně toho, jaké škody nájemce v bytě způsobil a zda tyto vady předmět nájmu měl již při započetí nájemního vztahu či byly způsobeny samotným nájemcem.
Při skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit složenou jistotu zpět nájemci. Pokud však nájemce pronajímateli něco z nájmu dluží, je pronajímatel oprávněn si z jistoty započíst příslušnou částku na svou pohledávku za nájemcem.
Jako problémové a pro pronajímatele nevýhodné ustanovení se jeví poslední věta § 2254 odstavce 2, podle které má nájemce právo na úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby od jejího poskytnutí do jejího vrácení. Pokud však zákonná sazba stanovena není (a zatím skutečně občanským zákoníkem konkrétní výše stanovena nebyla), platí pronajímatel obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště pronajímatele v době uzavření nájemní smlouvy. Pronajímatel je tak povinen složitě zjišťovat výši úrokových sazeb mnohdy i několik let zpětně ke dni uzavření nájemní smlouvy, přičemž úroková sazba se zcela jistě liší u různých typů úvěrů i v rámci jednoho typu úvěru u různých bank. Navíc pronajímatel ve většině případů ani nemá možnost získat na vkladovém účtu úroky v takové výši, aby pokryly úroky požadované nájemcem.
Závěrem lze tedy shrnout, že i přestože je právo na sjednání jistoty zakotveno v občanském zákoníku na ochranu pronajímatele pro případ neplacení nájemného, služeb nebo vzniku škod na majetku pronajímatele, pronajímatel je značně znevýhodněn povinností vyplatit nájemci úroky ve výši přesahující úroky, které je schopen získat uložením jistoty na běžném vkladovém účtu. Nezbývá, než pronajímateli doporučit zakotvit si do nájemní smlouvy už při jejím uzavírání výši úroků, na které bude mít nájemce při vrácení jistoty nárok.
Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová