Občanský zákoník ve zvláštních ustanoveních týkajících se nájmu bytu v § 2257 stanoví že: (1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a (2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Zejména odstavec druhý vypadá na první pohled jednoduše, nicméně v praxi může být jeho výklad pro laika poněkud nejasný a problematický. Tento článek si klade za cíl čtenáři uvedené pojmy více přiblížit.
Pokud se podíváme na citované ustanovení občanského zákoníku, logicky nás napadá otázka, co se pojmy běžná údržba a drobné opravy myslí a co pod ně konkrétně spadá. Občanský zákoník pojmy nikterak nerozvádí ani nedefinuje, je tedy nutné za tímto účelem nahlédnout do nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s nájmem bytu (dále jen „vládní nařízení“).
Běžnou údržbou se dle vládního nařízení rozumí „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, dále pak kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým zařízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým zařízením“.
V zásadě se jedná o logické vymezení povinné údržby z pohledu nájemních stran. Bylo by až absurdní povolávat pronajímatele k „úklidu“ bytu, kterým by rušil nájemce, a zároveň z pohledu pronajímatele je pochopitelné, že chce mít byt způsobilý k dalšímu užívání a že není povinen za nájemce provádět naprosto základní údržbu a úklid bytu.
I přes podrobný výčet toho, co se rozumí běžnou údržbou, se zde však najdou vymezení, která činí problémy. Vedle naprosto základní povinnosti jako je čištění podlah, odpadů a jiných, se mezi pronajímatelem a nájemcem často řeší otázka malování, oprava omítek, či tapetování. S přihlédnutím k faktu, že běžná údržba není nijak omezena náklady (na rozdíl od drobných oprav), jde o položky, které nejsou finančně zanedbatelné. Sporné může být i to, jak často by se mělo malovat, jakou barvou apod., když představy pronajímatele mohou být zcela odlišné od představ nájemce. Pokud se chce proto pronajímatel do budoucna vyhnout překvapení v podobě barvy, kterou nemůže vystát, je praktické sjednat si tyto povinnosti již v nájemní smlouvě, konkrétně například jak často, za jakých podmínek, v jakém rozsahu, jakou kvalitu a za jaké náklady by měl nájemce byt vymalovat, či vytapetovat.
Často se setkáváme také s dotazem, jak se posuzuje revize kotle a kdo by měl náklady na revizi hradit. Obecně platí, že pokud není ujednáno v nájemní smlouvě jinak, revize spadá pod běžnou údržbu a hradí ji nájemce.
Za drobné opravy se dle vládního nařízení považují „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo výše nákladů“.
Drobné opravy dle věcného vymezení jsou detailně vyčteny v §4 nařízení vlády. Mimo tento výčet se za drobné opravy považují také další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou věcně vymezeny v §4 nařízení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000,- Kč. Pokud se takových oprav provádí více, je rozhodující součet nákladů na opravy.
U drobných oprav nařízení stanovuje navíc omezení v tom smyslu, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy, ať už vymezené věcné nebo podle výše nákladů, částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Tento limit by měl představovat pojistku proti postupné „rekonstrukci“ bytu ve vlastnictví pronajímatele na náklady nájemce.
Náklady na běžnou údržbu, jak už bylo zmíněno výše, oproti tomu limitovány nejsou. Doporučujeme jim proto věnovat více pozornosti při úpravě práv a povinností smluvních stran v nájemní smlouvě. Při úpravě práv a povinností v nájemní smlouvě odlišně od zákona je však třeba mít vždy na paměti, že práva a povinnost lze sjednat odlišně, nikoliv však v neprospěch nájemní strany, tj. nájemci nesmí být uloženo více povinností než stanoví předpis. Pokud nájemní smlouva běžnou údržbu a drobné úpravy vůbec nezmiňuje, strany se řídí úpravou obsaženou v občanském zákoníku a nařízení vlády.
Neprovádění oprav a údržby ze strany nájemce je třeba posuzovat jako porušení smluvní povinnosti a obecně tak vzniká pronajímateli právo na náhradu škody, která mu porušením této povinnosti vznikla.
Nesplnění povinnosti provádět běžnou údržbu a běžné opravy ze strany nájemce je zároveň porušením užívat věc řádně a může být považováno za hrubé nebo až závažné porušení povinností nájemce a může být tímto jednáním naplněn jeden z výpovědních důvodů ze strany pronajímatele.
Z § 2267 občanského zákoníku dále vyplývá oprávnění pronajímatele odstranit na náklady nájemce poškození nebo vady způsobené okolnostmi, za které odpovídá nájemce, jestliže je nájemce neodstraní sám.
I přes poměrně detailní vymezení povinností pronajímatele a nájemce ve vládním nařízení, doporučujeme proto všem smluvním stranám věnovat těmto otázkám pozornost i v nájemní smlouvě a předejít tak případným sporům a nedorozuměním.
Jakub Tauš, advokátní praktikant
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc
Zdroje: Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 2072 s.