Rozhodnou-li se spoluvlastníci z jakýchkoliv důvodů zrušit spoluvlastnictví, vyžaduje občanský zákoník také jeho následné vypořádání. Otázky spojené se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví upravuje zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) v ust. § 1140 až 1149. Při jakémkoliv způsobu vypořádání mezi sebou spoluvlastníci mohou (nikoliv musí) vypořádat také investice vynaložené do společné věci a dále pohledávky a dluhy spojené se společnou věcí, ať už vzájemné nebo ve vztahu ke třetím osobám.
Pro posouzení nároku investujícího spoluvlastníka má význam skutečnost, zda investici vynaložil spoluvlastník do společné věci se souhlasem ostatních spoluvlastníků, zda rozhodl na základě většinového podílu na společné věci (tzv. princip majority) nebo zda investici vynaložil bez vědomí a souhlasu ostatních spoluvlastníků.
A) vynaložení investice do společné věci bez dohody spoluvlastníků
Investice vynaložené spoluvlastníkem do společné věci bez dohody s ostatními spoluvlastníky, příp. investice nezakládající se na principu majority, zakládaly za trvání předchozího občanského zákoníku (zák. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „SOZ“) investujícímu spoluvlastníkovi právo na vydání bezdůvodného obohacení, které vzniklo ostatním spoluvlastníkům, neboť SOZ neobsahoval výslovnou právní úpravu pro řešení této otázky.
Nový občanský zákoník na vypořádání spoluvlastníků v těchto případech pamatuje, a to v ust. § 1136 OZ. Dle uvedeného ustanovení může spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, požadovat
poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, nebo
náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.
Odborná literatura označuje takového spoluvlastníka jako tzv. „faktického správce společné věci“, k odlišení od správce, který je zvolen spoluvlastníky1. K faktickému správci důvodová zpráva uvádí, že spoluvlastníka, který (byť svévolně, ale nikoliv k újmě ostatních spoluvlastníků) vynaložil náklad do společné věci, je nutné chránit. Zákon mu takto přiznává shora uvedené nároky (ad. i. a ad. ii), přičemž pro vznik obou shora uvedených nároků je nutné, aby se jednalo o náklady vynaložené v zájmu všech spoluvlastníků.
Na co má tedy nárok „faktický správce“ při vynaložení nákladů?
Jedná-li se o případy ad. i., má faktický správce nárok na poměrnou část náhrady, avšak za podmínky, že byl náklad ostatním spoluvlastníkům „ku prospěchu“. Odborná literatura uvádí, že prospěchem je míněn prospěch převážný, tj. že hospodářský výsledek jednání převyšuje vynaložené náklady. Faktický správce však nemá nárok na plnou náhradu vynaložených nákladů, ale pouze o poměrnou náhradu nákladů v rozsahu zhodnocení věci. Vynaloží-li tedy spoluvlastník bez souhlasu ostatních na věc v hodnotě 300.000,- Kč náklady ve výši 100.000,- Kč, přičemž dojde ke zhodnocení věci o 30.000,- Kč, tj. na hodnotu 330.000,- Kč, náleží spoluvlastníkovi náhrada pouze do výše 30.000,- Kč a pouze dle výše podílů jednotlivých spoluvlastníků2. Pokud by spoluvlastník jednal se souhlasem ostatních spoluvlastníků, měl by nárok na náhradu od ostatních spoluvlastníků z částky 100.000,- Kč ve výši dle jejich podílů.
Jedná-li se o případy ad. ii., má spoluvlastník, který vynaložil náklady na záchranu věci, nárok na náhradu těchto nákladů, a to ve výši dle podílů ostatních spoluvlastníků, byť to z doslovného znění zákona nevyplývá.
Za účinnosti SOZ, kdy výše uvedené nároky spoluvlastníka odpovídaly bezdůvodném obohacení ostatních spoluvlastníků, platilo, že náklady vynaložené bez souhlasu ostatních, které nebyly nezbytné, mohl spoluvlastník uplatnit jako bezdůvodné obohacení ostatních spoluvlastníků až při zániku spoluvlastnictví, tj. promlčecí doba k vydání bezdůvodného obohacení v tomto případě běžela až od zrušení spoluvlastnictví. Pokud se však jednalo o náklady na nutnou opravu nebo údržbu vznikla povinnost vydat bezdůvodné obohacení ostatním spoluvlastníkům již za trvání spoluvlastnictví a od okamžiku vynaložení těchto nákladů počala běžet také promlčecí lhůta. Je však otázkou, zda se odlišný okamžik vzniku nároku na náhradu nákladů vynaložených bez souhlasu ostatních spoluvlastníků uplatní i za účinnosti OZ, nebo zda splatnost nároku nastává v obou případech již vynaložením takových nákladů.
B) vynaložení investice do společné věci po dohodě se spoluvlastníky nebo na principu majority
Do druhé kategorie investicí do společných věcí spadají investice (jakéhokoliv druhu) do společné věci, které spoluvlastník
vynaložil se souhlasem ostatních spoluvlastníků, nebo které
vynaložil na základě principu majority.
V těchto případech má investující spoluvlastník nárok na náhradu investice ve výši odpovídající podílům ostatních spoluvlastníkůa nárok je splatný již za trvání spoluvlastnictví (nedohodnou-li se strany jinak), a nikoliv až při jeho zrušení a vypořádání.
Je bez významu, zda se jednalo o investici nutnou či nikoliv a promlčení začíná běžet ode dne, kdy investující spoluvlastník mohl poprvé uplatnit své právo. Byla-li investice vynaložena se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jedná se o hospodaření se společnou věcí, proto spoluvlastníkovi vzniká právo na úhradu vynaložené investice ve výši dle velikosti podílů ostatních spoluvlastníků.
Obdobné nároky má investující spoluvlastník i při rozhodování na základě majority, tj. i když ostatní přehlasovaní spoluvlastníci s investicí nesouhlasí, neboť rozhodnutí o investici bylo v tomto případě provedeno v souladu se zákonem. Je však nutné, aby přehlasované menšinové spoluvlastníky většinový spoluvlastník o předpokládané investici vyrozuměl, neboť jinak se bude jednat o investici vynaloženou ve smyslu části A) tohoto článku. Aby spoluvlastníci vyloučili běh promlčecí doby již za trvání spoluvlastnictví, mohou spolu uzavřít dohodu o tom, že veškeré investice a vzájemné nároky vypořádají při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Vypořádání dle části B) tohoto článku představuje jednu z kategorií tzv. vypořádání spoluvlastnictví v širším smyslu, které je upraveno v ust. § 1148 OZ. Dalšími otázkami, které se řeší v rámci vypořádání v širším smyslu, jsou nároky vzniklé z užívání společné věci nad rámec spoluvlastnického podílu některým ze spoluvlastníků, vypořádání společného závazku spoluvlastníků vzniklého při pořízení společné věci a vypořádání vzájemných pohledávek spoluvlastníků.
S vypořádáním v širším smyslu jsou spojeny významné procesní aspekty. Zejména je nutné, aby některý z účastníků vypořádání v širším smyslu soudu navrhl, a to buď v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo samostatným návrhem. Soud v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví obligatorně nezjišťuje, zda a v jaké výši vynaložil investice kterýkoliv ze spoluvlastníků a jaké pohledávky a dluhy ke společné věci vážou.
S ohledem na výše uvedené lze spoluvlastníkům doporučit, aby vymáhali své případné nároky již za trvání spoluvlastnictví, aby nedošlo k jejich promlčení. Nelze spoléhat na skutečnost, že se všechny investice vynaložené do společné vypořádají při zániku spoluvlastnictví, není-li takové dohody mezi spoluvlastníky. Nelze rovněž spoléhat na to, že soud bude ve věci vypořádání investice sám aktivně zjišťovat, jaké investice byly vynaloženy a v jaké výši. Před případným vymáháním nároků vzniklých ze spoluvlastnictví je vždy nutné posoudit, o který z výše uvedených nároků se jedná, a čeho se může při uplatnění svého nároku investující spoluvlastník u soudu nebo při případném mimosoudním jednání s ostatními spoluvlastníky oprávněně domáhat.
Mgr. Martin Šulc, advokát
Advokátní kancelář Grinacová
1 Postavení zvoleného správce je upraveno v ust. § 1134 an. OZ
2 Pokud by tedy byli např. 3 spoluvlastníci s podíly o velikosti 1/3, náleží investujícímu spoluvlastníkovi náhrada ve výši 2/3 ze zhodnocení, tj. v tomto případě 20.000,- Kč, ačkoliv do společné věci investoval 100.000,- Kč