SVJ neboli společenství vlastníků jednotek je podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku, přičemž při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, může tedy právně jednat. Společenství vlastníků nesmí podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Společenství vlastníků je za správu domu a pozemku odpovědné, přičemž správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a zachování nebo zlepšení společných částí. Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, to znamená, že každý vlastník je ze zákona členem vzniklého společenství bez ohledu na svou vůli.
Založení SVJ
Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona automaticky, jak tomu bylo za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale je třeba zakladatelského právního jednání. Povinnost založit společenství vlastníků je podle ust. § 1198 odst. 1 občanského zákoníku dána tehdy, pokud je v domě vymezeno alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků a v případě, že společenství vlastníků nebylo založeno již dříve (např. vznik SVJ ze zákona podle zákona o vlastnictví bytů).
Vznik společenství vlastníků má dvě fáze, a sice založení a samotný vznik. Dle ust. § 1200 odst. 1 občanského zákoníku se SVJ založí schválením stanov. Stanovy mohou být obsaženy již v právním jednání, na jehož základě jednotky vznikají, tedy v ujednání ve smlouvě o výstavbě nebo v prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, či při jiném obdobném právním jednání nebo rozhodnutí soudu (např. ujednání spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví, rozhodnutí soudu o vzniku jednotek při vypořádání společného jmění manželů). Pokud společenství vlastníků nebude založeno přijetím stanov v některém z uvedených právních jednání, zakládá se společenství vlastníků poté, co vznikly jednotky, schválením stanov SVJ, přičemž k tomuto schválení stanov se vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek. Stanovy jako souhlasné zakladatelské právní jednání vyžadují formu veřejné listiny, čímž se rozumí notářský zápis.
Společenství vlastníků je třeba založit nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Jedná se o limit nejpozdějšího založení společenství, SVJ je možné založit kdykoli dříve, nejdříve však v prohlášení vlastníka či při jiném způsobu rozdělení nemovité věci na jednotky (tzn. např. rozhodnutím soudu nebo smlouvou o výstavbě). V případě, že je v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno také, ale je vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek. Pokud v domě nejsou vymezeny jednotlivé jednotky a dům je v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků, nevzniká ze zákona povinnost založit společenství vlastníků.
Při nesplnění povinnosti založit společenství vlastníků nehrozí žádná sankce, je možné založit společenství i později, ale pokud není prokázán vznik společenství vlastníků, nezapíše se do katastru nemovitostí vlastnické právo k převáděné jednotce.
Ust. § 1200 občanského zákoníku dále stanoví náležitosti stanov. Stanovy obsahují alespoň název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo, případně jiné vhodné místo, členská práva a povinnosti vlastníků jednotek včetně způsobu jejich uplatňování, určení orgánů včetně jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období včetně způsobu svolávání, jednání a usnášení, určení prvních členů statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Vznik SVJ
Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku, konkrétně do rejstříku společenství vlastníků, k jehož vedení jsou příslušné rejstříkové soudy. Zápis má konstitutivní účinek, což znamená, že zápisem vzniká (konstituuje se) nová právní skutečnost, oproti dřívější právní úpravě, kdy zápis měl pouze deklaratorní povahu.
Zapisovanými skutečnostmi jsou název a adresa sídla, předmět činnosti, kterým se rozumí správa domu a pozemku, forma právnické osoby, tedy „společenství vlastníků jednotek“, dále se do rejstříku zapisuje den vzniku právnické osoby, což je den zápisu společenství vlastníků do rejstříku, identifikační číslo, které přiděluje sám rejstříkový soud, název a počet členů statutárního orgánu včetně jména, adresy místa pobytu a způsobu, jak za právnickou osobu jedná, a den vzniku a zániku funkce. Dále se zapisují další skutečnosti, o nichž to stanoví zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, nebo jiný zákon, nebo jiná důležitá skutečnost, o jejíž zápis požádá zapsaná osoba, pokud má na takovém zápisu právní zájem.
Shrnutí
Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona, ale k jeho založení je třeba schválení stanov, ať už souhlasným zakladatelským právním jednáním, prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Pro vznik společenství vlastníků je třeba jej zapsat do veřejného rejstříku, včetně vyžadovaných náležitostí.
Barbora Jakoubková, advokátní praktikantka
Advokátní kanceláře Grinacová & Šulc