Pokud se pronajímatel s nájemcem při uzavírání nájemní smlouvy nedohodnou na způsobu zvyšování nájemného (například každoročně o určitou částku) a zároveň zvyšování nájemného výslovně nevyloučí, stanoví občanský zákoník v ustanovení § 2249 pravidla pro možnost jednostranného zvýšení nájemného ze strany pronajímatele.
Pronajímatel může nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného jednou za dvanáct měsíců, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Pronajímatel však musí splnit jednu podmínku, podle které navržené zvýšení nájmu nesmí v součtu s ostatními zvýšeními v posledních třech letech přesáhnout 20 % nájemného. Zákon tedy stanoví maximální finanční limit pro zvýšení nájemného (20 % za tři roky) a maximální frekvenci zvyšování nájemného (jednou za dvanáct měsíců). Smyslem tohoto ustanovení je, aby byl zachován jistý minimální časový odstup mezi dvěma zvýšeními a aby pronajímatel nemohl zvyšovat nájemné do libovolné výše.
Návrh pronajímatele musí být písemný a musí být prokazatelně doručen nájemci. Z návrhu na zvýšení nájemného musí být jasně patrné, zda je zachována maximální hranice zvýšení a časový odstup od posledního zvýšení. Dále je nutné, aby přímo v návrhu pronajímatel deklaroval splnění podmínek pro zvýšení nájemného. Pokud by byl návrh na zvýšení ze strany pronajímatel učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo by neobsahoval výši nájemného a nedokládal splnění podmínek výše popsaných, k návrhu se nepřihlíží.
Přechodné ustanovení v § 3074 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že pokud nájemné nebylo určeno ujednáním (dohodou) pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu, ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije. Pronajímatel má právo v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného, ale při svém prvním návrhu na zvyšování nájemného není pronajímatel vázán omezeními stanovenými v § 2249 odst. 1 a může tak žádat zvýšení nájmu až do výše obvyklé v místě a čase.
Nájemce může na návrh pronajímatele reagovat dvěma způsoby:
s návrhem na zvýšení nájemného nájemce souhlasí, nebo
s návrhem na zvýšení nájemného nájemce nesouhlasí, nebo se k návrhu nevyjádří.
Pokud nastane případ popsaný pod bodem (i), zaplatí nájemce zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od dojití návrhu tak, jak bylo pronajímatelem navrženo. Pronajímatel by však z opatrnosti měl vždy od nájemce vyžadovat písemné potvrzení, že s návrhem na zvýšení souhlasí, přestože nájemce zvýšené nájemné hradí. Do té doby totiž není postaveno najisto, že byl udělen platný souhlas nájemce se zvýšením.
Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, nebo ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu pronajímateli nesdělí, že souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Na podání žaloby má pronajímatel lhůtu tří měsíců od uplynutí lhůty pro vyjádření nájemce (tedy celkem pět měsíců od doručení návrhu nájemci). Soud následně rozhodne o nájemném až do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Na tomto místě by bylo dobré upozornit nájemce, že soud není vázán 20 % omezením, tak jako pronajímatel, a stanoví skutečně obvyklé nájemné, což může být ve výsledku pro nájemce mnohem horší, než pronajímatelem navrhované zvýšení maximálně o 20 %. Ke zvýšení dojde ode dne podání žaloby, takže případné soudní řízení účinnosti zvýšení neposune.
Možnou obranou nájemce by byla skutečnost, že návrh pronajímatele na určení nájemného soudem byl podán opožděně. V takovém případě by soud návrhu pronajímatele nevyhověl.
Pronajímatel se může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného i v případě, že provedl stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, nebo mají za následek úsporu energie nebo vody. Maximální zvýšení je však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Dohoda není nutná se všemi nájemci v domě, ale pokud s návrhem souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.
Pokud však k dohodě dle předchozího odstavce nedojde, pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného z důvodu stavebních úprav ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů, přičemž se předpokládá, že náklady byly vynaloženy účelně.
Závěrem lze shrnout, že pronajímatel je vždy povinen v návrhu na zvýšení nájemného deklarovat splnění podmínek pro zvýšení, jinak se k návrhu nepřihlíží. Pokud jsou ale podmínky pro zvýšení splněny, lze nájemci spíše doporučit návrh pronajímatele odsouhlasit. V rámci případného soudního řízení totiž může být nájemné určeno soudem až ve výši obvyklé v místě a čase a soud není vázán žádnými jinými omezeními, například 20 % limitem. Nájemce bude zároveň v takovém případě povinen nahradit pronajímateli i náklady soudního řízení.
Mgr. Gabriela Borovičková, advokátní koncipientka
Advokátní kancelář Grinacová