(1/8/2020)

Občanský zákoník ve zvláštních ustanoveních týkajících se nájmu bytu v § 2257 stanoví že: (1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a (2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Zejména odstavec druhý vypadá na první pohled jednoduše, nicméně v praxi může být jeho výklad pro laika poněkud nejasný a problematický. Tento článek si klade za cíl čtenáři uvedené pojmy více přiblížit.

​

Pokud se podíváme na citované ustanovení občanského zákoníku, logicky nás napadá otázka, co se pojmy běžná údržba a drobné opravy myslí a co pod ně konkrétně spadá. Občanský zákoník pojmy nikterak nerozvádí ani nedefinuje, je tedy nutné za tímto účelem nahlédnout do nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s nájmem bytu (dále jen „vládní nařízení“).

​

Běžnou údržbou se dle vládního nařízení rozumí „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísících baterií, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, dále pak kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým zařízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým zařízením“.

​

V zásadě se jedná o logické vymezení povinné údržby z pohledu nájemních stran. Bylo by až absurdní povolávat pronajímatele k „úklidu“ bytu, kterým by rušil nájemce, a zároveň z pohledu pronajímatele je pochopitelné, že chce mít byt způsobilý k dalšímu užívání a že není povinen za nájemce provádět naprosto základní údržbu a úklid bytu.

​

I přes podrobný výčet toho, co se rozumí běžnou údržbou, se zde však najdou vymezení, která činí problémy. Vedle naprosto základní povinnosti jako je čištění podlah, odpadů a jiných, se mezi pronajímatelem a nájemcem často řeší otázka malování, oprava omítek, či tapetování. S přihlédnutím k faktu, že běžná údržba není nijak omezena náklady (na rozdíl od drobných oprav), jde o položky, které nejsou finančně zanedbatelné. Sporné může být i to, jak často by se mělo malovat, jakou barvou apod., když představy pronajímatele mohou být zcela odlišné od představ nájemce. Pokud se chce proto pronajímatel do budoucna vyhnout překvapení v podobě barvy, kterou nemůže vystát, je praktické sjednat si tyto povinnosti již v nájemní smlouvě, konkrétně například jak často, za jakých podmínek, v jakém rozsahu, jakou kvalitu a za jaké náklady by měl nájemce byt vymalovat, či vytapetovat.

​

Často se setkáváme také s dotazem, jak se posuzuje revize kotle a kdo by měl náklady na revizi hradit. Obecně platí, že pokud není ujednáno v nájemní smlouvě jinak, revize spadá pod běžnou údržbu a hradí ji nájemce.

Za drobné opravy se dle vládního nařízení považují „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo výše nákladů“.

​

Drobné opravy dle věcného vymezení jsou detailně vyčteny v §4 nařízení vlády. Mimo tento výčet se za drobné opravy považují také další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou věcně vymezeny v §4 nařízení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000,- Kč. Pokud se takových oprav provádí více, je rozhodující součet nákladů na opravy.

​

U drobných oprav nařízení stanovuje navíc omezení v tom smyslu, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy, ať už vymezené věcné nebo podle výše nákladů, částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy. Tento limit by měl představovat pojistku proti postupné „rekonstrukci“ bytu ve vlastnictví pronajímatele na náklady nájemce.

​

Náklady na běžnou údržbu, jak už bylo zmíněno výše, oproti tomu limitovány nejsou. Doporučujeme jim proto věnovat více pozornosti při úpravě práv a povinností smluvních stran v nájemní smlouvě. Při úpravě práv a povinností v nájemní smlouvě odlišně od zákona je však třeba mít vždy na paměti, že práva a povinnost lze sjednat odlišně, nikoliv však v neprospěch nájemní strany, tj. nájemci nesmí být uloženo více povinností než stanoví předpis. Pokud nájemní smlouva běžnou údržbu a drobné úpravy vůbec nezmiňuje, strany se řídí úpravou obsaženou v občanském zákoníku a nařízení vlády.

Neprovádění oprav a údržby ze strany nájemce je třeba posuzovat jako porušení smluvní povinnosti a obecně tak vzniká pronajímateli právo na náhradu škody, která mu porušením této povinnosti vznikla.

​

Nesplnění povinnosti provádět běžnou údržbu a běžné opravy ze strany nájemce je zároveň porušením užívat věc řádně a může být považováno za hrubé nebo až závažné porušení povinností nájemce a může být tímto jednáním naplněn jeden z výpovědních důvodů ze strany pronajímatele.

​

Z § 2267 občanského zákoníku dále vyplývá oprávnění pronajímatele odstranit na náklady nájemce poškození nebo vady způsobené okolnostmi, za které odpovídá nájemce, jestliže je nájemce neodstraní sám.

I přes poměrně detailní vymezení povinností pronajímatele a nájemce ve vládním nařízení, doporučujeme proto všem smluvním stranám věnovat těmto otázkám pozornost i v nájemní smlouvě a předejít tak případným sporům a nedorozuměním.

​

Jakub Tauš, advokátní praktikant
Advokátní kancelář Grinacová & Šulc

​

Zdroje: Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 2072 s.